A várakozásokat is meghaladóan mozgalmas volt 2025 a lakáspiacon. A kereslet több hullámban erősödött, amelyhez hozzájárultak a jól ismert tények, így az állampapírok jelentős kamatfizetése, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átmeneti felhasználhatósága, az állami támogatások bővülése, valamint a szeptembertől bevezetett Otthon Start Program. 

A kínálat azonban nem tudta követni a kereslet gyors növekedését, ami az ingatlanárak erőteljes emelkedését, az év végére pedig a forgalom csökkenését hozta el. A lakáspiac túlárazottsága tavaly év végére csúcsközeli szintre emelkedett, ahogy azt korábban a Magyar Nemzeti Bank is jelezte. 

Kapcsolódó

A túlárazottságról nincsenek friss infók, így nagyjából 20-25 százalékra tehetjük, vagyis a gazdasági fundamentumok (pl. fizetések, vásárlóerő) által indokolt árszintet ennyivel haladhatja meg jelenleg az ingatlanpiac, mondta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az OTP év eleji sajtóbeszélgetésén.

2025-ben az Otthon Start Program nagyon sok fiatal ügyfelet is megmozgatott, akik egyedül vagy a szülők segítségével vásárolták meg az első lakásukat. A hitelfelvevők több mint fele 35 év alatti fiatal volt az OTP ügyfeleit figyelembe véve, tette hozzá Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztéséért felelős szakmai vezetője. 

Idén nem kapunk infarktust

A hektikusnak mondható tavalyi évhez képest 2026 a magyar lakáspiacon nyugodtabb, egyenletesebb piaci működést hozhat, ami a lassuló áremelkedésben, a kínálat bővülésében és az ingatlanpiac túlárazottságának csökkenésében is megmutatkozhat. Jelenleg leginkább saját célra, családi házat keresnek a vevők, de az új ingatlanfejlesztések is hatással lesznek a 2026-os ingatlanpiacra. Ugyanakkor továbbra is kockázatokat hordoz a nemzetközi geopolitikai helyzet, emellett a választási évek elején gyakori a piaci bizonytalanság, hangsúlyozta Valkó Dávid.

A fejlesztői aktivitás növekedését jelzi, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 volt 100 lakásosnál nagyobb, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a 100 lakásos méretet. A lakásépítések száma a várakozások szerint növekedésnek indulhat, ugyanakkor látványosabb bővülés inkább 2027-ben valószínű.

Bár a tavaly őszi – Otthon Startnak is köszönhető – nagy roham után elcsendesedett a piac, februárban már ismét felélénkült a szektor. 2026 friss adatai alapján stabil kínálat és lassuló áremelkedési dinamika mellett a kereslet fokozatos erősödése látható, amelyben szerepet játszik, hogy a korábban kiváró vásárlók közül egyre többen igyekeznek kihasználni az OSP lehetőségeit, magyarázta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.

Stagnáló árak

A 2025-höz képest megnyugvó piaci dinamikát mutatja, hogy az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2026 január-februárban az eladott ingatlanok átlagára országosan 7 százalékkal alacsonyabb voltaz előző év decemberi értékéhez képest (39,4 millió Ft), Budapesten ugyanakkor az átlagár 66,2 millió forint volt. A lakások négyzetméteráraiban a budapesti régióban stagnálás figyelhető meg, míg a keleti és nyugati régiókban enyhe árcsökkenés történt. A családi házak esetében pedig a délkeleti régió csökkenő négyzetméter árai kivételével minden régióban növekedés tapasztalható, magyarázta Pélyi András, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője.

A zenga.hu adatai szerint tavaly szeptemberben mérhettük a legnagyobb áremelkedést Budapesten, hiszen akkor 25 százalékkal voltak drágábbak az ingatlanok, mint 2024 ugyanazon hónapjában. Azóta fokozatosan csökken az éves áremelkedés nagyságrendje, februárban az éves növekedés üteme már csak 17 százalék volt a fővárosban. Országos szinten a múlt hónapban éves alapon 19 százalékos emelkedéssel számolhattunk, amely 2 százalékkal magasabb a budapesti mértéknél: ez jelzi, hogy idén a vidéki ingatlanpiacot is hatékonyabban megpörgetheti az OSP.

Erősít a vidék

Különösen látványos a hangsúlyeltolódás az ingatlanpiacon, vagyis amíg korábban a használt lakások dominálták a tranzakciókat, addig jelenleg a családi házak iránt érdeklődnek a legtöbben (67 százalék), ezt követik a tégla- (24 százalék), majd a panellakások (10 százalék), miközben valamivel nagyobb arányban keresik a jó állapotú, felújított, újszerű lakásokat, mint az Otthon Start Program megjelenése előtt.

A zenga.hu oldalon keresők érdeklődési köre már jelzi azokat a trendeket, amelyek 2026-ot, legalábbis az év első felét, várhatóan uralni fogják. A családi házak iránti növekvő forgalom gyakorlatilag a megszokott sémát követi, vagyis a hazai ingatlanpiac változásai első körben mindig Budapesten jelennek meg, ahol nagy a pörgés, nagyobb a gazdasági erő, majd most a családi házak iránti intenzívebb érdeklődés mutatja: vidéken is egyre több potenciális vásárló gondolja, hogy érdemes volna a program előnyeit kihasználni.

Ráadásul vidéken az ingatlanok sokkal nagyobb aránya Otthon Start-kompatibilis, vagyis a négyzetméterárak túlnyomó többsége nem éri el a 1,5 millió forintos határértéket. Országosan nagyjából a meghirdetett összállomány háromnegyede (73 százalék) belefér ebbe az árkategóriába a zenga.hu statisztikái szerint. Ha vármegyénként nézzük, akkor Budapest természetesen kimagaslik a listából, hiszen itt a megvételre kínált ingatlanok kevesebb mint fele (43 százalék) marad a 1,5 millió forint/m2-ár alatt, a többire nem vonatkoztatható az OSP. 

Majd Somogy és Veszprém megyében (63 és 65 százalék) találhatók viszonylag magas árkategóriában ingatlanok, ami nem csoda, hiszen a Balaton felveri az árakat. De a fővárosi agglomeráció sem olcsó (78 százaléknál van OSP lehetőség), majd azt követi Hajdú-Bihar vármegye (82 százalék), ahol Debrecen téríti el az árakat. A legolcsóbb vármegyék között említhetjük hagyományosan Nógrádot és Békést (99 és 98 százalék), ahol a periférikus elhelyezkedéssel párhuzamosan nem beszélhetünk kiugró gazdasági élénkülésről, ez pedig hatást gyakorol az adásvételekre is.

Visszaszorultak a befektetők

Miközben az OSP-nek köszönhetően a saját célra vásárló fiatalok előtérbe kerültek, ezzel párhuzamosan a befektetési célú vételek nagyságrendje visszaesett. Ez jelentős változás lehet idén 2025-höz képest, hiszen tavaly az első félévben az állampapírpiacról érkező vevők befektetőként szinte megrohamozták a lakáspiacot.

Azonban jelenleg a befektetési célú lakásvásárlás megtérülése alacsonyabb, hiszen az Otthon Start Program hatására az albérletek iránti kereslet mérséklődik, a bérleti kínálat pedig növekszik, vagyis csökkennek az árak vagy legalábbis stagnálnak. Így a hozamok alacsonyabbak a korábban megszokott 4-5 százaléknál. Persze régiónként adódnak kivételek, de a nagy számok törvénye alapján most az albérletpiac nem a nagy hozamokról szól.