A Kormány több intézkedést is hozott korábban az ingatlanpiac élénkítése céljából (csok, falusi csok, babaváró hitel, csok+ stb.), amelyek hatására jelentősen emelkedtek a lakásárak.

Felmerül azonban a kérdés: indokolt-e a piaci folyamatokba történő beavatkozás? Mely tényezők határozták meg a rendkívül dinamikus lakásár-növekedést?

Kapcsolódó

A GKI megvizsgálta, hogy 2016-2024 között a fővárosban milyen tényezők hatottak leginkább a használt lakásárakra:

  • az építőipari-termelői árindex,
  • a 10 éves állampapír kamatok,
  • és a nettó keresetek alakulása magyarázzák leginkább az áralakulást.
  • Ugyanakkor például az ingatlanhitelek kamatszintje
  • vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulása kevésbé fontos szempont.

A budapesti új és használt lakások négyzetméterre vetített ára között 0,97 a korreláció, vagyis szinte párhuzamosan mozog a két változó. Az újépítésű lakások áremelkedése, amelyet javarészt az építőipari termelőiár-index növekedése okoz, húzza magával a használt lakások árát.

Az alacsony állampapír hozamok idején a befektetési célú vásárlások az ingatlanpiac jelentős részét teszik ki. Ugyanakkor az emelkedő és/vagy magas szinten ragadó állampapír hozamok esetén a befektetők tőkéjének átcsoportosítása az állampapírok felé érzékelhető keresletcsökkenést okozott a lakáspiacon.

2022 negyedik negyedévében és 2023 első negyedévében a használt lakások árának csökkenése a kedvező állampapírhozamok miatti kisebb lakáspiaci tranzakció számmal magyarázható. 2024 utolsó negyedévében a lakáspiaci tranzakciók száma nyolcéves mélypontra süllyedt, amely a piac keresleti oldalának jelentős beszűkülésére (kiárazódás) utal.

A nettó keresetek emelkedése (2016-2024 között 170 százalék) szintén hozzájárult az ingatlanárak növekedéséhez, ami összhangban áll a közgazdasági várakozásokkal: a jövedelmek bővülése növelte a háztartások egy részénél a befektethető pénzeket, amelynek egy jelentős része az ingatlanpiacon csapódott le keresletként.

Összességében azon tényezők, amelyek 2024-ig magyarázták az ingatlanárak alakulását, a piac fokozatos lehűlésének irányába mutattak, ami az árak stagnálásához vezetett volna. Az építőipari termelői árindex stagnált, az állampapír-hozam a befektetők számára továbbra is vonzó 6,5-7 százalékos volt, valamint a nominális kereset emelkedés is lassult 2025-re. 

Emiatt (illetve a rendkívül magas négyzetméterárak miatt) a lakáspiaci tranzakciók drasztikusan csökkentek (-23 százalék) 2024 végére. Továbbá ez mérsékelte a jövőbeni áremelkedéssel kapcsolatos várakozásokat is. Amennyiben a befektetők tartós áremelkedésre számítanak, a spekulatív tőke beáramlása önmagában is árfelhajtó hatással bír, így részben önbeteljesítő módon tovább erősíti a várakozásokat. 

Ilyen közegbe érkezett (10 hónappal a választások előtt) a kormány Otthon Start lakáshitel-programja, ami éppen azokat a spekulatív motívumokat élénkíti újra, amik a kínálati korlátok mellett hozzájárulnak az árak növekedéséhez. Jelenlegi elemzői előrejelzések szerint a hitelprogram fél éven belül akár 10 százalékos, egy éven belül pedig 15–20 százalékos áremelkedést is eredményezhet. 

A probléma abban rejlik, hogy így éppen a program célközönségét, az első lakásra váró, kevés önerővel és törlesztési képességgel rendelkező fiatalokat hozza még nehezebb helyzetbe, mivel a jelentős volumenű, kedvezményes kamatozású források megjelenése a keresleti oldalon – a kínálati oldallal beszűkülése mellett – további áremelkedést generál.

Ehelyett egy nagyobb léptékű, alacsony rezsijű bérlakásépítési program valóban javítana a kevésbé jó anyagi helyzetben lévők lakhatási problémáin.