Számos mozzanat teszi izgalmassá a jelenlegi rozsdaövezeti fejlesztéseket, de mielőtt ezekre rátérnénk, mindenképpen érdemes vetni egy pillantást a program indulására. A kormány 2020 májusában jelentette be, hogy külön fejlesztési programot indít a rozsdaövezetek újjáélesztésére szerte az országban.

Az ún. „rozsdaövezeti akcióterv” a leromlott állapotú, felhagyott és szennyezett ipari területek helyreállítását célozta, illetve a kármentesítés után főként lakások építését a szóban forgó területekre. A projekt részeként eleinte ötszázalékos lakásáfát és áfamentes bérleti díjakat hirdettek minden itt megvalósuló beruházásra.

Kapcsolódó

Igen ám, de a terv rögtön a kihirdetése után parkolópályára került, részben mert az ötszázalékos áfát visszavezették minden újlakás-fejlesztésre. Eltelt egy esztendő. A következő tavaszon felállították a Rozsdaövezeti Bizottságot, amelynek az egyik fő feladata a rozsdaövezeti akcióterületek kijelölése volt, a másik pedig meghatározni az érintett területek elbírálásának kritériumait.

Kiderült, hogy kizárólag a legalább egymilliárd forint teljes költségigényű építési beruházásokat támogatják, igaz, ez a kármentesítési eljárással együtt könnyen összejön egy ilyen területen. Továbbra is prioritás maradt a lakásfunkció az arra alkalmas területeken – vagy a szükséges feltételek megteremtése esetén –, és kiderült, hogy nincs korlátozva a pályázók köre: magánszemélyek, önkormányzatok és az állam is tehet javaslatot a bizottság részére.

Az első fecske

Lassan beindult a program, és 2022 januárjában már az első rozsdaövezeti fejlesztés látványterveiben gyönyörködhettünk. A volt Láng Gépgyár területéről van szó, amelyet mind a XIII. kerületi önkormányzat, mind a főváros lehetséges rozsdaövezeti akcióterületként jelölt meg.

A nyolc hektáron elterülő fejlesztés értéke nemhogy forintban, de euróban is elérte az egymilliárdot, ennek megfelelően nem is holmi lakótömbről volt szó, hanem egyenesen egy kisebb városrészről, benne kéthektáros közparkkal, lakóépületekkel, irodaházakkal (külön-külön is több mint 130 ezer négyzetméternyivel), egy közel 250 szobás hotellel, étteremmel, bevásárlóközponttal, üzletekkel, parkolókkal.

Egy ideig a projekt tulajdonosi köre – élén a magyar állampolgársággal is rendelkező Ruszlan Rahimkulovval –, illetve a Vizafogó utca felőli négy torony 65 méteres magassága vert visszhangot a sajtóban, de aztán ezek a hangok elhalkultak, a beruházás pedig szép lassan halad: az első három lakóépület 2022 októberében megkapta az építési engedélyt, egy évre rá pedig már ott tartott gálát az úszó- és medencés sportok világszövetsége, a World Aquatics, amelynek szintén erre a telekre épül majd fel a székháza és sportkomplexuma, várhatóan 2026-2027-re.

A lassuló piac hozta meg az áttörést

Ha nem is szélsebesen, de csak beindult a program, a 2022-ben fellángolt vita után annak az évnek a végére már a Láng Negyeden kívül további öt akcióterülettel bővült, de várható volt, hogy ennél sokkal jobban felpörög majd a kezdeményezés, elvégre csak a fővárosban 3300 rozsdaövezeti telket tartanak nyilván.

Aztán 2023 meghozta a fordulatot: az újlakás-piac döcögött, a rozsdabizottság dolgozott, és év végére már 53 egykori ipari terület kapta meg a rozsdaövezeti akcióterület minősítést – immár vidékiek is. Ráadásul a beruházók többségében is 2023-ban tudatosultak a rozsdaövezeti pályázati lehetőségek előnyei.

Akkor már egyedül Angyalföldön további 13 telekterület kapott besorolást a fent említett Láng Negyeden kívül, és Budára is nagy lendülettel átért a program 12 újbudai és egy óbudai telekkel. Összességében egy év alatt megtízszereződött a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületek száma.

Vidéken Pécs, Debrecen, Kecskemét, Sárvár, Salgótarján és Vác került fel a listára, illetve a speciális helyzetben lévő, a fővároshoz egyik legközelebb lévő agglomerációs település, Törökbálint.

Ne kizárólag lakásokra gondoljunk, mert bár többnyire erre pályáznak a beruházók, vonzók a vegyes fejlesztések is, amelyek keretében irodaházakat építenek, illetve megjelenik a kereskedelmi és a rekreációs funkció is, sőt óvoda, nyugdíjas otthon, orvosi rendelő és gyógyszertár építésére vagy felújítására is van példa.

A rozsdaövezet sem csupán használaton kívüli vasúti területet vagy felhagyott gyárat jelenthet: Kecskeméten egykori laktanyát, Salgótarjánban az egykori Számviteli Főiskola kollégiumát alakítanák át, de a program lehetőséget kínál akár egy korábban elindított lakópark-fejlesztés befejezésére is. Ne félbemaradt beruházásra gondoljunk, egyszerűen egy folyamatban lévő „megaprojekt” átminősítésével a beruházó kedvezőbb feltételekhez jut, mint például a City Pearl esetében, vagy a Duna túlpartján, több XI. kerületi projektnél. 

Előnyben a nagyobb fejlesztők

Eleinte a zöld otthon program lezárása és az új építkezések befulladása hajtotta fel a rozsdaövezetek iránti érdeklődést, újabban viszont a tempósan emelkedő ingatlanárak nyomán kibontakozó lakhatási problémák. Különösen a nagyvárosokban tartja jó megoldásnak a kormány az akcióterületek beépítését, ennek részeként néhány helyszínen hamarosan elindulhat a kijelölt lakóövezetek tesztüzeme.

A kormány célja nagyobb fejlesztők bevonása, akár tőkejuttatással is, hogy megfizethető áron, nagy volumenű lakóingatlan-beruházások valósuljanak meg célzott helyszíneken. A nagyobb fejlesztők előnye, hogy saját eszközparkkal és kivitelezőkkel rendelkeznek, így költséghatékonyabban tudnak építkezni.

Helyszínválasztáskor előnyt élveznek az ipari beruházásokkal érintett (jellemzően vármegyei jogú) városok, vármegyeszékhelyek, de az ingatlanok értékesítését szem előtt tartva lényeges szempont a tömegközlekedés megléte, illetve a már adott városszövetben való elhelyezkedés is – vagyis minél közelebb vannak a munkahelyek, iskolák, szolgáltatások, annál értékesebb a telek. Végül természetesen a rendelkezésre álló terület nagysága sem elhanyagolható.

Számos rozsdaövezeti teleknek kimondott erénye, hogy a város „körülnőtte”, így a lokáció, lokáció, lokáció mantrát jól ismerő vevőknek sem kell különösebben érvelni mellette.

Megvalósul a 15 perces város

Kérdés, hogy a rozsdaövezetek benépesülése mennyire tudja megfékezni az áremelkedést az ingatlanpiacon, elvégre ahhoz erőteljes lakásszámbővülésre volna szükség. Mindenesetre a lehetőség adott a rozsdaövezetekben, ahol a fent említetteken túl még lehetőség nyílik városrészszintű beavatkozásra is. A Láng Negyed esetében például kifejezetten figyelembe vették, hogy a XIII. kerületnek milyen hiányosságai vannak, mely funkciók telepítésével válna élhetőbbé a környék.

Hasonló húrokat pengetnek a Marina City fejlesztői, a 15 perces város koncepcióját hangsúlyozva, amelynek „egyik fő motívuma, hogy nincs szükség autóra”, mert negyedóra alatt elérhető minden, amire a mindennapi élethez szükség van – valójában a legalapvetőbb funkciók már az új városrészen belül is megtalálhatóak. Aki valamelyik helyi irodában talál munkát, és boltba, parkba, játszótérre, gyógyszertárba is le tud ugrani, lényegében úgy élhet, akár egy faluban – ahonnan csak olyan komolyabb szolgáltatások hiányoznak, mint a színház, a mozi, a múzeumok, az állatkert, a koncerttermek vagy a különlegesebb éttermek.

A föld alatti közlekedéssel megoldott, így a felszínen autómentes Marina City kivitelezői hazai híján nemzetközi példákból merítettek ihletet, köztük tengerparti nyaralóövezetekből, ahol a pihenés és a szórakozás a két meghatározó szempont, illetve tanulmányozták a 15 perces városhoz közel jutó Koppenhága, Bécs, és Milánó koncepcióját is.

Nem minden rozsda rejt nemesfémet

Eddig a rozsdaövezetek napos oldalával foglalkoztunk, de egy-egy nagyobb gyártelep revitalizálása számos buktatót is rejthet. Sok területet nem lehet egy négyéves kormányzati ciklus alatt rehabilitálni, Németországban a Ruhr-vidék szanálása egy bő 30 éves projekt volt.

Külön tudományág foglalkozik a talaj vizsgálatával és annak megállapításával, hogy milyen növényzet segítségével lehet helyreállítani. Igaz, akkor a növény válik veszélyes hulladékká, de számítások szerint a növény gyökerét vagy szárát már könnyebb elvinni, mint az egész talajt. Sokszor egyszerűbb parkot csinálni volt ipari területen, mint lakóövezetet, amire szintén jó példa a Rurh-vidék, ahol nemcsak az erős szennyeződést tisztították meg, de a sűrűn lakott környék élhetőségén is sokat javított, hogy az ipari területek egy részéből park lett.

Kelet-Európában nagyon elterjedt kulturális funkciót adni az egykori ipari épületeknek, viszont gazdaságilag irreális ekkora tereket eltartani kulturális funkcióval – itthon Budapesten kívül szinte értelmezhetetlen.

Szintén problémát okozhatnak a kusza tulajdonviszonyok, sokszor egy-egy nagyobb gyárterületen rengeteg kisebb üzem, műhely működött, ezért nemcsak rengeteg tulajdonossal kellene megegyezni egy-egy nagyobb terület egységes kezeléséhez, de már a felkutatásuk is rendkívül körülményes lehet.

Ugyancsak kockázatot jelent, ha a lakosságszám nagyarányú bővülésétől elmaradnak a környék infrastrukturális (közlekedési, intézményi) fejlesztései. Végül a nagy, elhagyatott területek környékén gyakran komoly társadalmi problémák vannak, nagy a munkanélküliség, a környék szlömösödik, tehát alapos szociológiai vizsgálatot is kell végezni egy-egy projekt tervezési fázisában.

Mindenesetre a Lakhatási Tőkeprogram, az Otthon Start program szeptemberi indulása és a 250 lakásnál nagyobb fejlesztések kiemelt beruházássá nyilvánításának lehetősége még jobban előtérbe helyezheti a rozsdaövezeti lakásépítéseket, ráadásul az 1-2 éven belül megjelenő új kínálat csökkentheti az árakra nehezedő nyomást.

A cikk szerzője Rozsnyai Gábor, és eredetileg a 2024/25-ös Ingatlan Évkönyvben jelent meg, amelyet most teljes egészében elolvashat az Economx.hu-n.