Történelmi lépés az Otthon Start Program (OSP), amellyel egy hiányzó mozaik a helyére került, a fiatalok megvásárolhatják az első lakásukat. Ez egy folyamat része, hiszen a fiatalok először otthon laknak, vagyis a mamahotelben élnek, majd jöhet a második fázisként az albérlet, akár már a párjukkal is, és a következő lépcsőfok ezen az úgynevezett lakáslétrán az első saját otthon megvásárlása, mondta Kiss Gábor, aki a Metrodom ügyvezetője is.
Ez ráadásul lehet egy kisebb használt lakás, amelyet követhet egy jobb lokációban lévő, nagyobb alapterületű újépítésű ingatlan. Vagyis ebben az életre szóló folyamatban egy kiváló kezdő lökést biztosít az OSP. Ráadásul most nőtt a lakások megfizethetősége, hiszen 35 százalékkal több hitelt lehet felvenni, miközben nincs gyerekvállalási és házasságkötési követelmény, vagyis a program új társadalmi réteget is megszólított.
Ugyanakkor a lakáspiacon az ingatlanok átlagosan 20 százalékkal túlértékeltek a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint, azaz a jövedelmeknek még nőniük kellene, hogy a vásárlók a jelenlegi árszinten stabilan tudjanak lakást venni. Emellett nagyon fontos változás következett be, hiszen míg tavaly a vevők licitáltak az eladók ingatlanjaira, most utóbbiak próbálnak alkalmazkodni a vásárlók igényeihez, hiszen az OSP segítségével hitel formájában egyre több a potenciálisan szóba jöhető vásárló, magyarázta Balogh László az Otthon Start Expón.
Vagyis nőtt a használt lakások kínálata, hiszen azok, akik évekkel korábban beragadtak a saját ingatlanjukba, mert nem volt megfelelő vevői kereslet az adott árszinten, most megjelentek a piacon. Majd a következő fázisban beindult az újlakásszektor is, hiszen egyre több fejlesztő vállalja a 1,5 millió forint/négyzetméterár korlátot. Ez ráadásul a keresők gondolkodásmódját is megváltoztatja, hiszen eddig használt ingatlanban gondolkodhattak, most azonban megnyílt az út az újépítésűek felé is.
Az elmúlt évben a használt ingatlanok piacán tapasztalt több mint 20 százalékos áremelkedés miatt a használt és az új ingatlanok között szűkült az árolló, amely elősegíti az újépítésű projektek sikerét. Sőt, egyes helyeken szinte ugyanakkora árakkal találkozhatunk, itt említhetjük meg például az Őrs vezér tere vonzáskörzetét, tette hozzá Balogh László.
Így vegyünk fel hitelt!
Azonban figyeljünk arra is, hogy a túlértékeltség miatt a banki értékbecslések más árat is eredményezhetnek, mint amit a tulajdonos kérne alapvetően az ingatlanért. Sőt, az is előfordulhat, hogy az egyes bankok esetében az általuk felkért értékbecslő eltérő árat határoz meg. Emellett, ha a Babavárót vagy a CSOK Pluszt is kombináljuk az OSP-vel, akkor még nagyobb eltérések mutatkozhatnak a banki kondíciókban, figyelmeztetett Sándorfi Balázs.
De ugyanúgy a társasházi építményi jog esetében is majd a gyakorlat mutatja meg, hogy ez valójában hogyan működik, hiszen eddig Magyarországon ilyen hitelfeltételek között, tervezőasztalról nem lehetett lakást vásárolni. De nem vakon tapogatóznak a vevőjelöltek, hiszen miközben a havi jövedelmünk 60 százaléka lehet a törlesztőrészlet, előzetes értékbecslést és hitelbírálatot kérhetnek, így a kockázatokat csökkenhetik. Vagyis, ha felelősen szeretnénk hitelt felvenni, és nem akarjuk kicentizni az önrészt és a kölcsönt, akkor számos lehetőség nyílik a vevők számára, hogy biztosra menjenek, tette hozzá Sándorfi Balázs.
Mindenesetre az OSP sikerét mutatja, hogy az össze lakáshitel hetven százaléka már a programhoz kötődik. Az 50 millió forintos hitelhatár miatt egy 25 évre felvett OSP kölcsön esetében több tízmillió forinttal kevesebbet kell visszafizetni, mint egy piaci alapú hitel esetében.
Miért éri meg a fejlesztőknek?
Egy OSP-s és egy piaci alapú ingatlanfejlesztési projekt között különbségek adódnak, hiszen a kiemelt projektté nyilvánítás mellett a beépíthetőség tekintetében is eltérések mutatkoznak. Gyakorlatilag a program támogatásával a telek ára csökken, persze nem nominálisan, hanem azért, mert a nagyobb beépíthetőségi mutató miatt a fejlesztő számára a telekvásárlás már kisebb költséget fog jelenteni az összbevételhez képest.
Ennek következtében lehetséges majd kedvezőbb árazással – így az OSP 1,5 millió forintos m2-árkorlátja alatt – lakásokat értékesíteni. Ma egy telek piaci ára 300 ezer forintot jelent egy például 1,8 millió forint/m2-árú lakás esetében, ha ellenben ugyanazon a telken 30 százalékkal több ingatlant építhetünk, akkor a telek ára csak 100 ezer forintot jelent majd a lakásárban négyzetméterenként. Így összességében a lakás ára is így csökkenhet, magyarázta Kiss Gábor.
Alapvetően a jó lokációkban magasabbak a telekárak, hiszen mindenki jó lokációban szeretne lakni, ezért ott magasabbak a lakásértékek is. Ezt a törvényszerűséget negligálta az OSP a magasabb beépíthetőségi mutatóval (nagyobb alapterület vagy több szintes épület).
Eddig a fejlesztések Budapest középső zónáiban, így Ferencvárosban vagy éppen Újbudán épültek, most azonban az OSP miatt a X., XV., XVI. és a XVIII. kerületben is megjelenik a vásárlóerő, és indulhatnak a beruházások.
Utóbbi területeken eleve kedvezőbbek a telekárak és ha a beépíthetőségi mutató is nő, akkor még versenyképesebb lakásárakkal találkozhatunk majd a jövőben. Vagyis az 1,8 milliós négyzetméterár helyett itt már lehet gondolkodni 1,4-1,5 millió forint/m2-árban. Ráadásul, ha kevesebb parkoló is elég, mert egy tömegközlekedési kapcsolatokkal jól ellátott lokációról beszélünk, akkor az szintén jelentős költségmegtakarítást eredményezhet.
Minőségcsökkenéssel ez nem jár, hiszen ugyanazok a jogszabályok vonatkoznak minden lakásépítésre, ráadásul jellemzően ugyanazok a fejlesztők építik a lakásokat, akik a drágábbakat is kivitelezik. Sőt, a rezsiköltség az újak esetében jóval kisebbek, mint a használtak esetében, amely további plusz előnyt jelent.