Az adatközpontok egyre meghatározóbb helyet foglalnak el a globális ingatlanpiacon, hiszen speciális infrastruktúrájuk és kiemelt jelentőségük kulcsszereplővé teszi őket a digitális gazdaság fejlődésében. Ezek az ingatlanok nem csupán technológiai szempontból kiemelkedőek, hanem befektetési oldalról is vonzóak, mivel stabil és hosszú távú bérleti szerződéseket kínálnak, gyakran nagyvállalatokkal vagy technológiai óriásokkal.

Az adatközpontok fejlesztéséhez szükséges ingatlanok kiválasztásakor kiemelt szerepet játszik a megfelelő energiaellátás, a hűtési lehetőségek, valamint a kiváló hálózati kapcsolat és az alacsony késleltetés biztosítása.

Fontos kihívások

Az AI-megoldások iránt folyamatosan növekvő kereslet soha nem látott ütemben fejleszti az adatközpontokat, ugyanakkor jelentős energiaigényük kapcsán a fenntarthatósági kihívások, az energiahatékonyság és az ellátásbiztonság egyre inkább központi kérdéssé válik.

A DLA Piper nemzetközi riportja szerint a befektetők számára továbbra is vonzó a szektorban rejlő növekedési potenciál, a szereplők 70 százaléka további növekedésre számít a következő két évben.

A mesterséges intelligencia-alapú megoldások terjedése növeli az adatközpontok iránti keresletet, amely a beruházások volumenének akár 30-50 százalékos emelkedését is eredményezheti a jövőben. Az ágazat előtt álló kihívások ellenére az adatközpontok továbbra is kulcsszerepet játszanak a digitális szolgáltatások fejlődésében.

Az Egyesült Államokban különösen nagymértékű fellendülést tapasztalhattunk az olyan nagy technológiai vállalatok, mint a Microsoft és a BlackRock jelentős beruházásainak köszönhetően. A tranzakciók mennyisége és az ügyérték esetében is számottevő a növekedés: az elmúlt évben a globális adatközpont-felvásárlási tranzakciók száma 52 százalékkal, míg az átlagos tranzakciós érték 42 százalékkal emelkedett.

ESG és fenntarthatóság

Az adatközpontok rohamos bővülése komoly kihívásokat vet fel, mivel az AI-alkalmazások működéséhez szükséges környezet biztosítása rendkívül energiaigényes. A Goldman Sachs előrejelzése szerint az iparágnak 2030-ra 160 százalékkal több energiára lesz szüksége. Emiatt az adatközpontok fejlesztésére és az ezekre irányuló beruházásokra vonatkozó szabályozásokban hangsúlyosan kell kezelni a fenntarthatósági és ESG-szempontokat is.

Az Európai Unió az elmúlt években számos olyan intézkedést vezetett be, amelyek az uniós nagyvállalatok – köztük az adatközpontok – számára kiemelten kezelik az ESG-követelményeket. A vállalati fenntarthatósági jelentéstételi irányelv (CSRD) és a taxonómiarendelet több környezeti kérdésre kiterjedő jelentéstételi kötelezettséget ír elő.

Emellett a legújabb, a vállalati fenntarthatósági átvilágításról szóló irányelv (CSDDD) előírja, hogy az érintett vállalkozások olyan átfogó átvilágítási politikát és eljárásokat vezessenek be, amelyek képesek mérsékelni az általuk azonosított káros környezeti és társadalmi hatásokat.

Az EU-s szabályozás támogatja és erősíti azokat az egyébként meglévő piaci trendeket, amelyek az adatközponti szolgáltatások minél hatékonyabb működtetését (vagyis az egységnyi számítási kapacitásra jutó minél alacsonyabb energiafelhasználást) célozzák.

Az adatközpont-üzemeltetők és -fejlesztők minél hatékonyabb hűtési rendszerek (például folyadékhűtéses rendszerek) alkalmazására, illetve a hulladékhő hasznosítására törekszenek, valamint igyekeznek az adatközpontok működését akár AI segítségével optimalizálni (például hűtési kapacitások valós idejű összehangolása a tényleges felhasználással). Ezenfelül az energiahatékony és fenntartható működés megteremtése miatt egyre inkább napirenden van az energiaellátás biztonságát megteremtő diesel generátorok kiváltása zöldebb technológiákkal, például akkumulátoros energiatárolási lehetőségekkel

– mondta Balogh Tamás, a DLA Piper Hungary vezető ügyvédje, Real Estate Service Stream Leader.

Összességében az adatközponti szolgáltatások minél hatékonyabb működtetése (vagyis az egységnyi számítási kapacitásra jutó minél alacsonyabb energiafelhasználás) ma már alapvető piaci elvárás, amelyeket az uniós szabályozások támogatnak és erősítenek.

Amennyiben az üzemeltetők ezeket az előírásokat ténylegesen beépítik ESG-stratégiájukba és mindennapi működésükbe, az adatközpontok kulcsszerepet tölthetnek be az EU éghajlat- és környezetvédelmi céljainak megvalósításában. Emellett profitálhatnak a fenntartható és felelős üzleti gyakorlatok iránti egyre növekvő piaci keresletből is.

Milyen különbségek vannak regionálisan?

A befektetők számára az adatközpontok ingatlanpiaci vonzerejét az iparág folyamatos növekedése és stabilitása biztosítja. Az adatközpontok földrajzi elhelyezkedését leginkább a helyi energiaárak, az energiaellátás megbízhatósága, a környezeti tényezők, valamint a szabályozási környezet határozza meg.

Az Egyesült Államokban a gyors növekedés és a nagy beruházások már annyira megterhelték a meglévő elektromos hálózatot, hogy az az egyes régiókban új projektekre vonatkozó tiltásokat eredményezett.

Eközben Európában a szabályozási környezet és a fenntarthatósági szempontok alakítják a piacot, és hasonló moratóriumokkal a fejlesztők nem szembesültek. A KPMG legfrissebb adatai szerint az öreg kontinensen körülbelül 1 200 adatközpont található. Az európai országok között Németország és az Egyesült Királyság több mint 500 központtal büszkélkedhet.

Hazánk önállóan nem szerepel semmilyen listán, nem véletlenül, hiszen nem vagyunk technológiai nagyhatalom, bár fontos kiemelni, hogy a digitalizációban – például a pénzügyi szektorban – az élen járunk.

Európában az adatközpontok villamosenergia-ellátása viszonylag alacsonyabb szén-dioxid-kibocsátású, köszönhetően a kontinensen egyre elterjedtebb megújulóenergia-termelésnek, ugyanakkor az energiaárak magasabbak, mint sok más régióban. A kontinens földrajzi adottságai számos előnyt kínálnak az adatközpontoknak, az északi régióban ugyanis viszonylag mérsékelt, hűvösebb éghajlat uralkodik, amely csökkenti az adatközpontok energiaigényét.

Sajátosság ugyanakkor az is, hogy a kontinens tagolt más területekhez képest, nehezebb nagy és az adatközpontok szempontjából egységesen kezelhető területeket találni a kulcsfontosságú csomópontokat jelentő nagyvárosok környékén, nem is említve az eltérő szabályozási környezetből fakadó kihívásokat

– tette hozzá Balogh Tamás.

Mi a helyzet Magyarországon?

A legnagyobb magyarországi adatközpontok jellemzően Budapesten és környékén találhatók, ahol adott az optikai gerinchálózathoz való jó kapcsolódás. Ezek közül is kiemelkedik néhány, nemzetközi szolgáltatóhoz tartozó létesítmény, de Magyarország továbbra is elmarad a nyugat-európai legjelentősebb adatközpont-huboktól (Frankfurt, London, Amszterdam, Párizs), és a régióban is szerényebb a szerepe, mint például Varsónak vagy Prágának. A hazai jogszabályi környezetet szorosan követi az uniós előírásokat, kifejezetten az adatközpontokat átfogóan szabályozó előírás egyelőre nincs.

Adatközpontok a nagyvilágban

Bár az északi országok távolabb helyezkednek el az adatközpontok szempontjából alapvetően kulcsfontosságúnak tekintett területektől, ugyanakkor a hűvösebb éghajlatnak köszönhetően lényegesebben alacsonyabb energiaköltségek merülnek fel, miközben az elektromos hálózat nagyfokú stabilitása, a megújuló energiaforrások széles köre és a fejlesztési területek elérhetősége további előnyöket biztosít.

Az ázsiai-csendes-óceáni térségben, különösen Japánban, Dél-Koreában és Ausztráliában szintén jelentős növekedési lehetőségek rejlenek. Eközben a Közel-Keleten a kormányok egyre több beruházást indítanak, annak érdekében, hogy csökkentsék függőségüket a fosszilis energiahordozók felhasználásán alapuló gazdaságoktól. Ennek egyik példája az Egyesült Arab Emírségekben található Khazna 100 megawatt teljesítményű, mesterséges intelligencia-optimalizált adatközpontja is.

Fényes jövő

Az adatközpontok ingatlanpiaci jelentősége a jövőben várhatóan tovább nő, ahogy a mesterséges intelligencia térnyerése egyre több adat feldolgozását és tárolását teszi szükségessé. Ez a tendencia nemcsak a meglévő adatközpontok bővítését, hanem új létesítmények építését is ösztönzi, különösen azokban a régiókban, ahol a fenntartható működéshez szükséges feltételek – például a megújuló energiaforrások és a környezeti szabályozások – kedvezőek.

Az adatközpontok tehát nemcsak technológiai, hanem ingatlanpiaci szempontból is a jövő digitális infrastruktúrájának alapkövei maradnak. A globális adatközpont-piac 2024-ben elérheti a 300 milliárd dolláros értéket, a következő öt évben pedig évi 10 százalékos növekedés várható. Az innovációk – mint például az egyre fejlettebb hűtőrendszerek és az egyre inkább energiahatékony szerverek – kulcsfontosságúak lesznek a jövőbeni növekedés szempontjából.

A cikk szerzője Horváth Balázs, és eredetileg a 2024/25-ös Ingatlan Évkönyvben jelent meg, amelyet most teljes egészében elolvashat az Economx.hu-n.

Kapcsolódó