Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az MNB Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint 2025 utolsó negyedévében a budapesti irodapiac üresedési rátája 12,5 százalékot tett ki, ami 1,6 százalékpontos csökkenés az egy évvel korábbihoz képest. A Budapest Research Forum adatai szerint az idei első negyedévben az üresedés tovább csökkent 12 százalékra. A budapesti spekulatív irodaállomány mintegy 3,5 millió négyzetmétert tesz ki, amelynek több mint fele 15 évnél idősebb, és nem esett át jelentős felújításon.
Az MNB adatai szerint 2025 végén 426 ezer négyzetméter irodaterület építése zajlott a fővárosban, ami a teljes meglévő állomány 9,6 százaléka. Azonban a spekulatív fejlesztések száma korlátozott marad, mert ezen építkezések jelentős részébe állami intézmények költözhetnek idén. A kiürülő, korábban az állam által hasznosított irodaházak jellemzően régi, a mai kor elvárásainak már nem megfelelő épületek, energetikailag és épületgépészetileg korszerűtlenek.
Új trendek és a régi irodaházak
Számos tényezőt említhetünk meg, amelyek a változó bérlői igényeket mutatják, és mind-mind jelentős kihívások elé állítják a haza irodaállomány meghatározó részét, és itt nem csak a 15 évnél idősebb épületekről van szó, hanem általában a regisztrált állomány B kategóriába sorolt házairól.
A bizonytalan gazdasági helyzet, a korlátozott növekedés visszafogja a vállalati bővülési terveket, ugyanígy a fenntarthatóság és az ESG-követelmények iránti fokozódó igények és ezzel összefüggésben a költség- és energiahatékony zöld megoldások is a korszerű bérlemények felé terelik a vállalatokat. De ugyanígy a versenyképesség részét képezik a digitális alapokra helyezett épületüzemeltetési megoldások mind a bérlemény, mint általában az épület közös területein, és akkor még nem beszéltünk a rugalmas irodamegoldások és az élményközpontú szolgáltatások iránti igényekről.
Összességében minden tényező és trend erősíti azt a narratívát, hogy az alacsonyabb minőségű ingatlanok fokozatosan veszítenek vonzerejükből. Az állomány elavulása számos szempont miatt rontja az épületek és a tulajdonosok versenyképességét. Egyrészt az ingatlanok műszaki állapota az eszközérték mellett a refinanszírozhatóságot és a banki portfólió minőségét is érinti. A nagyságrendet jelzi, hogy az irodaház‑fejlesztésekhez és ‑vásárlásokhoz kapcsolódó hitelállomány megközelíti az 1000 milliárd forintot, amelynek akár jelentős része is kockázatnak lehet kitéve az irodaházak fokozatos avulásából eredő piaci pozícióromlás miatt, hangzott el az EY‑Parthenon üzleti eseményén.
Felújítás és/vagy funkcióváltás
A változó bérlői igények és a technológiai fejlődés mellett az EPBD, vagyis az épületek energiahatékonyságáról szóló uniós irányelv teljesítése is érintheti az állomány egy részét. 2030-ig konkrét műszaki, energiahatékonysági és finanszírozási előkészítő lépésekre lesz szükség, vagyis a tulajdonosoknak időben fel kell mérniük épületeik állapotát, meg kell tervezniük a szükséges korszerűsítéseket, és elő kell készíteniük azok finanszírozását is.
Ilyen mértékű felújítás a finanszírozók aktív részvételét igényli. A közelgő határidő miatt a felújítási kapacitások iránti kereslet várhatóan erősödik, ami a kivitelezési költségeket is felfelé hajthatja. A tudatos, időben megkezdett előkészítés ugyanakkor nemcsak a beruházások megvalósíthatóságát javíthatja, hanem a finanszírozókkal folytatott egyeztetéseket is megkönnyítheti, mivel a bankok várhatóan nyitottabban állnak a jól előkészített projektekhez.
A Budapest Research Forum Budapesten mintegy 1,48 millió m2 „B” kategóriás irodaterületet tart nyilván. A "B" kategóriás irodaházak egy jelentős részének várhatóan nem az életkora, hanem a lokációja és az alkalmazkodóképessége dönti majd el a jövőjét. A jó helyen lévő épületek felújítással újra versenyképessé válhatnak, míg másoknál a funkcióváltás lehet az egyetlen fenntartható út – nyilatkozta Kálmán László, az EY‑Parthenon partnere, a vállalat finanszírozási, restrukturálási és ingatlantanácsadási üzletágainak vezetője az Economx kérdésére.
A bérlők egyre inkább az energiahatékony, alacsony üzemeltetési költségű és magas szolgáltatási színvonalú irodákat keresik, ami tovább növeli a nyomást az elavult állományon. Emiatt várhatóan felgyorsul az irodapiac kettészakadása a korszerűsíthető és az alacsony színvonalú, leértékelődő ingatlanok között. A következő években ezért nem az lesz a legfontosabb kérdés, hogy egy irodaház hány éves, hanem az, hogy milyen stratégiával és időben reagál-e a megváltozott piaci környezetre – tette hozzá Kálmán László.
Mi az az EPBD?
Az Európai Unió célja, hogy 2050-re a teljes épületállomány zéró emissziós legyen. Az Európai Parlament már 2024 tavaszán elfogadott egy komplex szabályozási csomagot, amelyek közül a legfontosabb az Épületenergetikai irányelv (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD). Az elkövetkező években számos feladat hárul az épületállomány tulajdonosaira. A meglévő épületek esetében felújítási ütemtervet kell kidolgozni 2026 végéig, hogy egy adott időtávon belül milyen fejlesztéseket szeretnének a tulajdonosok végrehajtani, hogyan fogják csökkenteni radikálisan az ingatlanok karbonlábnyomát.
Mennyi az annyi?
Összességében az ingatlanmegújulás lehetséges stratégiái a kisebb mértékű beavatkozásoktól a komplex mélyfelújításon át a teljes funkcióváltásig terjednek, akár lakó-, hotel- vagy vegyes hasznosítás irányába. A kisebb, főként esztétikai felújítás költsége 150-250 euró/m2 körül alakul, a jelentősebb, energiahatékonyságot is javító felújítás 300-1200 euró/m2 között mozog, míg a mélyfelújítás vagy funkcióváltást eredményező átalakítás 1000-2000 euró/m2 költségszinten becsülhető.
Az átfogó átalakítás milliárdos költség egy húsz éve épült irodaház esetében, de meg kell nézni a megtérülést is. A „B” és „C” kategóriás épületek esetében az „A”-hoz képest már eleve 20-30 százalék a különbség az energiafelhasználás tekintetében, de például a felújított Corvinus Gellért Campus épületénél 75 százalékos hatékonyságnövekedést értek el.
Azonban a magasabb nívóval együtt nő a bérleti díj, hiszen bizonyos bérlők már csak ilyen épületbe fognak menni, vagyis plusz bevételre tehetnek szert majd a tulajdonosok. A megtérülés a bérlőknél is jelentkezik, hiszen jelentős részük ESG-vállalása is fontos szempont, vagyis a korszerűsítés win-win szituáció mind a tulajdonos és az üzemeltető, mind a bérlő számára, nyilatkozta korábban az Economx-nek Szarvas Gábor, a Magyar Környezettudatos Építés Egyesülete (HuGBC) volt elnöke és a Greenbors Consulting társtulajdonosa.
A korszerűsítés elsősorban az építésükkor A kategóriás, 10–15 év körüli irodaházaknál jöhet szóba, amelyek a teljes irodapiac kétharmadát adják, míg a maradék egyharmadot B kategóriás irodaházak alkotják, amelyek egy része funkcióváltáson mehet keresztül – kollégium, lakás vagy szálloda lehet belőle, magyarázza Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő elemzője.
Ugyanakkor a politikai változások mellett a kockázati prémium kiárazódásával a hozamok jelentősen csökkentek, a 10 éves állampapírhozam 7 százalék körüli értékéről 5,8 százalékra mérséklődött. A kockázati megítélés javulása a forintot is erősítette, ami az irodaházak értékére pozitív hatással van, hiszen a jövőbeli bevételek jelenbeli értékét növeli. A kedvezőbb kamatkörnyezet nyomán jobban megérheti a régebbi irodaházak korszerűsítése, illetve az új irodaházak építése is könnyebben megtérülhet, teszi hozzá Regős Gábor.
A piaci bizonytalanság, a finanszírozási költségek emelkedése és az intézményi befektetők visszafogott aktivitása növeli a döntések kockázatát, ugyanakkor lehetőséget is teremt az alulárazott, felújítandó eszközök újradefiniálására. Az elöregedő irodaállománnyal kapcsolatban ma már nem az a kérdés, hogy kell‑e lépni, hanem az, hogy milyen stratégia mentén érdemes haladni. Komplex szemlélet szükséges: a lokáció, a várható bérleti díj, a hozam és a beruházás együttes értékelése nélkül nem hozható megalapozott döntés, összegez Kálmán László, az EY‑Parthenon partnere.
