Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az ingatlanközvetítők a tavalyi évet hatalmas fellendülésként élték meg, ahogy azt számos interjúban is olvashattuk. 2025-ben a két vevői hullám hatalmas mértékben növelte az árakat, így miközben tavaly tavasszal az állampapírpiacról érkező vevők élénkítették a piacot, addig ősszel már az Otthon Start Program (OSP) turbózta fel a keresletet.
Ugyanakkor a befektetői aktivitás időközben megváltozott, hiszen tavaly a tavaszi roham után az év második felében már az első lakást vásárlók vették át a kezdeményezést. Illetve kisebb mértékben az Otthon Startot azok is kihasználták, akinek a nevén még nem volt ingatlan, de jó családi háttérrel rendelkeztek, hogy fizessék a hiteleket.
Torzítás felsőfokon
Ezen a ponton érdemes megállni, hiszen számos tanácsadó nyilatkozta az elmúlt hónapokban, hogy az OSP felemásan befolyásolta a lakáspiacot. Egyrészt jelentős számú keresletet generált, miközben emelte az árakat, másrészt azonban az áremelkedés eltérő módon befolyásolta az egyes ingatlantípusokat lokáció szerint is.
A másfél millió forintos négyzetméter-limit ugyanis jelentősen torzította a piacot, hiszen a jóval alacsonyabb m2-árakat felfelé húzta. Nem véletlenül falusi környezetben, illetve a kisebb-nagyobb városokban jobban megdobta az árakat, ugyanígy Budapest és a nagyvárosok egyes ingatlantípusait is előtérbe helyezte. Ennek kiváló példája a panelpiac, ahol döbbenetes mértékben emelkedtek az árak, nem véletlenül most az alku ebben a szegmensben a legmagasabb.
Budapesten, ahol korábban például cirka 1,2 millió forintos négyzetméterárakkal találkozhattunk, az értékek hirtelen már elérték a másfél millió Ft/m2-árat. Ellenben azok a budai ingatlanok, amelyek eleve ezen árszint fölött tartózkodtak, most kevesebb számú érdeklődéssel szembesülhettek, vagyis a keresletüket részben visszafogta az OSP. Vagyis a fővárosban az egyes kerületek, lokációk különböző ingatlantípusainak egymáshoz viszonyított ár-érték aránya sérül, ez pedig a teljes piaci árstruktúra realitását megbolygatta.
Piac és a szociális dimenzió
De még említsünk néhány példát a torzító hatásra: egy közepes méretű városban és a közeli kevésbé felkapott faluban a családi házak ára közelíthet egymáshoz, mivel a faluban igénybe vehető a falusi CSOK, amit kombinálhatunk számos állami támogatással, és máris szinten ingyen kapunk egy kész házat. A tudatos háztartásvezetés mint olyan pedig senkit nem érdekel, utánam a vízözön, gondolhatják sokan, hiszen 25 év nagy idő, csak kifizetjük addig a kölcsönt. Kérdés persze, hogy miből, vagyis majd évtizedek távlatában nőhet ismét a szociális feszültség, és jöhet az állam megmentőként.
Másik torzító klasszikus példa a már sokat emlegetett Örs vezér tere vonzáskörzete, ahol egy panel annyit kóstált, mint egy szomszédos kerületben az újépítésű lakás. Ha piacgazdasági értelemben kirántjuk az árparitás alól a valóságot, akkor vajon mire számíthatunk hosszú távon? Ha a kétszerkettő nem négy, hanem öt, mint mondjuk az 1950-es években, akkor hogyan alakulhat a magyar lakáspiac? A válasz maga a káosz.
Ez a fajta piacbefolyásoló magatartás nem újdonság, hiszen az elmúlt 30 évben számos alkalommal találkozhattunk már olyan intézkedéssel, amely meghatározott társadalompolitikai célokat szolgált, lásd családtámogatási és otthonteremtési megoldások.
Ezzel összefüggésben kérdésként merül fel, hogy a lakáspiac mennyire és milyen mértékben szociálpolitikai fókuszú szegmens, például az Európai Unióban olyan véleményeket is hallani, hogy a lakhatás legyen alapjog. Megoldás lehet a bérlakásprogramok előtérbe helyezése, miközben a lakásszektort hagyjuk a maga medrében csordogálni a klasszikus kereslet-kínálat alapján.
Utolértük önmagunkat
Ahogy már említettük, a tavalyi évben döbbenetes áremelkedést regisztrálhattunk, amelyet számtalan elemzésben részleteztünk. Eurostat, KSH, MNB – csakhogy néhány forrást idézzünk, amelyek 2025-ben 21-23 százalékos nominális értéknövekedést mértek. 2010 és 2025 között közel 280 százalékos volt a drágulás, vagyis az árak majdnem a négyszeresükre ugrottak. Azonban egyre világosabbá válik, hogy az előbb említett OSP a torzító hatása ellenére sem okozott akkora emelkedést, mint azt sokan gondolták.
Az árnövekedésnek valójában összetett és organikus okai vannak, csak néhányat idézünk a teljesség igénye nélkül: a 2008-as válság miatt 2013-14-ig cirka 200 ezer vásárlás maradt el, amelyet aztán az elmúlt 10 évben „behozott” a társadalom. Sőt, a reálárak még csökkentek is azokban az években, vagyis 2012-ben alacsonyabb árakkal találkozhattunk, mint mondjuk 2008-ban.
A pandémia és az energiaválság okozta kisebb pauzákat eltekintve folyamatos volt a kereslet, amely természetesen jelentős és permanens nyomást gyakorolt az árakra. Nőttek a fizetések, a múlt évtizedben deflációs évet is megtapasztalhattunk, az alacsony alapkamat miatt kedvező lakáshiteleket lehetett felvenni akár piaci alapon is. Ehhez járultak az otthonteremtési megoldások (CSOK, Babaváró satöbbi), amelyek mind-mind növelték az árakat.
Továbbá a fellendülés az építőipari szereplőket is utolérte, ami az aranyévekben áldásnak bizonyult, később azonban az infláció meglódulása idején a szakemberek és az építőanyagok költsége meredeken emelkedett. Nem véletlenül volt néhány olyan év, amikor a vevőjelöltek úgy féltek a felújítandó lakástól, mint a tűztől, és látni se akartak felújításokat.
Harc a rózsaszín álmokkal
Ebben az őrült lakásár-vágtában vérszemet kaptak az eladók, ami teljesen természetes, és emelték az árakat. Az ingatlanközvetítő meg bólintott, hiszen mindent el lehetett adni a 2010-es évek közepén. Aztán már nem mindent, de tavaly megintcsak beindult a forgalom, és az emelt árakon is gazdára találtak a lakóingatlanok. Persze amíg 2017-ben mindent is megvettek, tavaly a már említett felújítandó lakások, vagy éppen a nagy alapterületű, rendkívül korszerűtlen, energiafaló családi házak nem mentek annyira.
Ha pedig sok mindent el lehet adni, akkor az égbe szöknek az árak. Megszokják az emberek, és folyamatosan magasan tartják az árakat. Később hiába torpan meg a piac, hiába csökken a fizetőképes kereslet, mert mégsem vagyunk Monte Carlo, hiába fut ki nagyjából az OSP, a közvélemény tudatában folyamatosan az lebeg, hogy minden ingatlan drágán eladható. Ekkor kezd el fájni az ingatlanközvetítő feje, mert hiába mondja, hogy idén tavaszra már megtorpanást tapasztalhattunk, illetve a választások után konszolidáltabb mederben pezsdült fel a piac, a tavalyi nagy menet után idén nem jön még egy ekkora menet, nem hisznek neki.
Nem véletlenül a hirdetési árak tovább emelkednek, mintha a tavalyi évet élnénk újra és újra, miközben lezajlott egy országgyűlési választás, és már a kereslet is elérte a tűrőképességének a határait. Ilyenkor az árazás egyre inkább a „tudatmódosulás” jeleit mutatja, vagyis a hirdetési árak kezdenek elszakadni a realizált eladási értékektől. Nőhet a forgási sebesség és az alku, tovább tart az értékesítési folyamat. Többnyire azokban a szegmensekben nő az alku mértéke, ahol a korábban leírt piackorlátozó tényezők erőteljesebben érvényesültek, nem véletlen tehát, hogy a panelpiacon nő a feszültség.
A következő hónapok kérdése az lesz, hogy egyáltalán mennyit bír el a magyar piac, mekkora potenciál van még az áremelkedésben, mikor ébrednek rá az eladók, hogy az eladási és hirdetési árak között nyílik az olló, ami egyáltalán nem segíti a gyors értékesítést. Előtérbe kerülhetnek az igazi ingatlanközvetítő szakemberek, akik nem lehúzott redőny mellett készítenek törött mobillal lakásképeket, és akik tudják, hogy mi fán terem az összehasonlító elemzés, és akik nem félállásban gondolják elsajátítani a lakáspiac csínját-bínját, és akik tudják, hogy a szivattyúnak több jelentése is lehet.
