Ha az elmúlt 10 évben vizsgáljuk a lakáspiacot, akkor egyértelműen az állami szerepvállalás dominanciája rajzolódik ki. Ráadásul ezen belül is két nagyobb korszakot különíthetünk el, az első időszakban a családalapítási és otthonteremtési politikák jegyében ingyen vagy hitelként induló támogatást kaphattak a jogosultak, majd az elmúlt időszakban a kedvezményes hitelekre helyeződött a hangsúly.
A két elkülönülő korszakot markánsan meghatározta, hogy az első időszak a gazdasági prosperitás korszaka volt, míg a második időszakban a válság dominált. Az első időszakban szinte nem volt infláció, így a hitelkamatok rendkívül alacsony szinten stabilizálódtak, a GDP számai markáns fellendülést mutattak, ami a társadalom széles rétegei számára egészséget jövőképet jelentett.
Majd érkezett a pandémia, és bár utána gyorsan regenerálódott a gazdaság, a szomszédos háború és a gazdasági válság már más világot hozott. Az elszabaduló infláció megnövelte a kamatokat, a visszaeső gazdasági környezetben érkeztek a kamattámogatott hitelek, amelyek jelenleg is meghatározzák a lakáshitel-piacot.
„Az elmúlt évtizedben a lakástámogatások komoly evolúciójának lehettünk szemtanúi. 2016-ban a háromgyermekes családoknak járó 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatástól volt hangos a piac, ezt követően 2018-tól egyre hangsúlyosabbak lettek a kamattámogatott hitelek. 2024-ben pedig új korszak kezdődött a CSOK Plusszal.
Innentől kezdve már csak kamattámogatott hitelek jönnek szóba a nagyobb városokban támogatásként, a vissza nem térítendő rész pedig utólag kaphat szerepet a gyermekek születési után. A demográfiai szempontok továbbra is domináns maradtak, viszont már megszületett gyerekekkel egyedül a kistelepüléseken lehet lakáscélú támogatást igényelni Falusi CSOK formájában. 2025-től viszont újabb fordulatot láthattunk: előtérbe kerültek a fiatalok demográfiai feltételek nélkül az Otthon Start Programmal” – elemzi az elmúlt évtizedet Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Egy kis történelmi közelmúlt
A 2010-es évek közepére a piac már kilábalt a 2008-as pénzügyi válság utáni visszaesésből. A bankrendszer stabilabb lett, és a hitelfelvétel újra növekedési pályára állt. Ebben fontos szerepet játszottak az új úgynevezett adósságfék szabályok: ilyen volt például a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató és a hitelfedezeti korlát bevezetése. Ezek a szabályok a túlzott eladósodás kockázatát csökkentették.
2015 után a lakáshitelezés gyors ütemben kezdett bővülni, amelyet a kedvező gazdasági környezet és az alacsony kamatok is támogattak. A reálbérek emelkedése szintén növelte a háztartások hitelképességét: a bankok egyre több új hitelt folyósítottak, miközben az élénkülést az állami lakástámogatási programok segítették.
A 2023-ig működő CSOK vissza nem térítendő támogatásként sok család számára megkönnyítette a lakásvásárlást vagy az építést: három gyereknél akár 10 millió forint is lehetett, amelyhez kedvezményes hitel kapcsolódott. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint 2016–2023 között 240 ezer CSOK-ot folyósítottak összesen 581 milliárd forint értékben.
Csúcsra járatták
A lakáshitelezés növekedése 2019 és 2021 között érte el a csúcspontját. Ebben az időszakban a kamatszintek történelmi mélypont közelébe süllyedtek: sok hitelt 4 százalék körüli vagy annál alacsonyabb kamattal lehetett felvenni. A bankok közötti verseny is erősödött, az új hitelszerződések volumene rekordokat döntött. A lakásárak eközben gyorsan emelkedtek, a növekedés különösen a nagyvárosokban volt erős.
2019–2022 között a CSOK mellett érkezett a Babaváró hitel és a Falusi CSOK, vagyis az új lehetőségek még inkább támogatták a lakáshitel-piacot. A Babaváró hitel maximum 10 millió forintos kamatmentes kölcsönként szabadon felhasználható, gyakran önerőként lakásvásárláshoz, illetve kapcsolódik hozzá a gyermekek után tartozáselengedés.
Míg a Falusi CSOK a kistelepüléseken jelent magasabb támogatást, amely felújításra is felhasználható. De említsük meg az Otthonfelújítási támogatást is, amelynek következtében 2021–2022-ben 300 ezer család igénylése csaknem 600 milliárd forintnyi állami kiadást generált. A felújítás költségének 50 százalékát maximum 3 millió forintig visszatérítette a költségvetés.
Jött a fordulat
2022-ben azonban fordulat következett be. A magas infláció és a kamatemelések jelentősen megdrágították a hiteleket, a kamatok rövid idő alatt több százalékponttal emelkedtek, aminek következtében a hitelfelvételi kedv visszaesett. A lakáspiaci forgalom is csökkent, sok háztartás kivárt a vásárlással, a bankok új hitelkihelyezései átmenetileg visszaestek.
2024-től a piac fokozatosan stabilizálódni kezdett, a kamatszintek mérséklődtek, és a hitelfelvétel lassan újra élénkült. Az új lakáskölcsönök volumene ismét növekedni kezdett, a teljes lakossági hitelállomány is bővült. A jegybank adatai szerint a bankrendszer tőkehelyzete stabil maradt, a nemteljesítő hitelek alacsony aránya mellett a hitelek minősége továbbra is kedvezőnek számított.
A korábbi támogatási formák egy részét megszüntették vagy új formára cserélték. Így 2024-től a CSOK csak kistelepüléseken maradt meg (Falusi CSOK), majd 2024-ben bevezették a CSOK Pluszt, amely új megoldásként kedvezményes kamatozású lakáshitelt jelentett. 3 százalékos kamattal akár 15–50 millió forintnyi hitelt is kaphatunk gyermekvállaláshoz kötve, sőt, a gyermekek után tartozáselengedés is lehetséges.
Majd 2025-ben érkezett az Otthon Start Program, amely fix 3 százalékos kamat mellett akár 50 millió forintnyi hitelt is jelenthet első lakás vásárlásához akár 10 százalékos önerővel is. Itt nem feltétel a családalapítás, vagyis nincs a születendő gyermekekhez kötve a támogatás. A cél a fiatalok első lakáshoz juttatása, hiszen a kormányzati szándékok szerint ezt követően indulhat a családtervezés folyamata.
„A jövőben valószínűleg a kamattámogatott hitelek dominanciája maradhat meg, hiszen a vissza nem térítendő támogatásokkal szemben ezt egyrészt nehezebb beárazni az eladónak, másrészt pedig a költségvetést is elnyújtott pályán terheli meg. Szintén fontos megemlíteni a lakástámogatások egy új csoportját, ami az elmúlt néhány évben lett hangsúlyosabb: a lakásfelújítási és -korszerűsítési támogatásokat.
Ezek még jóval kisebb részét teszik ki a kormányzati lakáscélú kiadásokat, de a jelentőségük egyre nagyobb lehet a jelenlegi törékeny energiapiaci helyzetben. Sőt, sok esetben a vásárlás helyett a felújítás is képes megoldást találni a felmerült élethelyzetekre mindamellett, hogy a lakásállomány minőségét is javítják. Költségvetési szempontból talán ezek a legjobban megtérülő támogatások, figyelembe véve a rezsicsökkentés államháztartási terheit is” – magyarázza Balogh László.
Az elmúlt 10 év hitelmérlege
Az elmúlt 10 évben a magyar lakáshitel-támogatások bőkezű családtámogatási rendszerré váltak (CSOK + Babaváró), majd átalakultak kedvezményes kamatozású lakáshitelekké (CSOK Plusz, Otthon Start). Itt érdemes külön is megemlíteni az állami támogatásokat és az új lakáshiteleket. Az MNB adatai szerint nagyjából 10 év alatt kb. 5–6 ezer milliárd forintnyi állami forrás ment el lakástámogatásokra.
Ide számos elem tartozik: CSOK, Babaváró, adó-visszatérítések, kamattámogatások, vagyis meglehetősen nehéz a pontos számokat meghatározni, inkább nagyságrendekről beszélhetünk. 2022-ben csúcsra járatták a rendszert, amikor nagyjából 800 milliárd forintot költöttek, de az Otthon Starttal is megspékelve a számítások szerint idén 1000 milliárd forint is lehet a kiadás.
2015–2021 között megnégyszereződött az éves új lakáshitel-kihelyezési volumen, majd 2022–2023 között bekövetkezett a törés, miközben az elmúlt két évben a visszapattanásnak lehettünk a szemtanúi. 2024-ben az 1351 milliárd forint új történelmi csúcsot jelentett az új állomány tekintetében, miközben az éves növekedés 127 százalék volt.
Összességében az MNB-adatok szerint a teljes lakáshitelpiac 2017-ben 5800 milliárd forintot tett ki, ugyanez a szám 2024-ben már cirka 11 ezer milliárd forintot jelentett, vagyis duplázódott a volumen 7 év alatt.
Felrobbantak a lakásárak
A tízéves időszak egyik leglátványosabb folyamata a lakásárak emelkedése volt. A jegybank lakásárindexe szerint az árak többszörösükre nőttek, ami jelentősen rontotta a lakások megfizethetőségét. A jövedelmek növekedése nem minden esetben tartott lépést az árakkal, emiatt sok háztartás számára egyre nagyobb hitelre volt szükség lakásvásárláshoz. Az elmúlt évtized így egyszerre hozott hitelpiaci bővülést és megfizethetőségi kihívásokat.
2015–2025 között Magyarországon a lakásárak csaknem négyszeresükre nőttek, amelyet mind az Eurostat, mind az MNB adatai megerősítenek, miközben a túlárazottság jelenleg meghaladhatja a 20 százalékot. Különösen Budapest és az agglomeráció drágult, majd a nagy vidéki gazdasági központok árai is felmentek, elég csak Debrecent és Szegedet kiemelni. Az MNB szerint a lakásárak 2025-ben 449 százalékot értek el a 2013-as 100 százalék után, vagyis a növekedés három és félszeres.
Nyilvánvalóan az otthonteremtési és lakáshitel-támogatások miatt több vevő jelent meg a piacon, miközben a kínálat csak korlátozottan nőtt, hiszen egyrészt meglehetősen nagy a rossz minőségű használt lakások kínálata, amit nemigen keresnek a vásárlók, másrészt a lakásépítések a mélypontra jutottak az elmúlt években.
Az áremelkedés tehát törvényszerű volt, amelyet az is befolyásolt, hogy 2008 után egészen a 2010-es évek közepéig pangott a lakáspiac, vagyis később az elhalasztott vásárlások is árfelhajtó hatást eredményeztek. Most pedig a lakásépítések mélypontján indultak az újabb programok (Lakhatási Tőkeprogram és Otthon Startos kiemelt projektek), hogy utolérjük magunkat, és az elszabaduló árakat még a kanyar előtt megállítsuk.
