A magyar lakáspiac 2024-ben szinte szó szerint robbantott, hiszen jelentős mértékben nőtt a forgalom és ennek hatására az árak is emelkedtek. Keresleti piac alakult ki, vagyis a korlátozott kínálatra nyomást gyakorolt a növekvő vevői kör, amelynek következtében emelkedtek az árak.
Sok tényezőt azonosíthatunk, így tavaly a radikálisan csökkenő infláció miatt már az állampapírok hozama sem kecsegtetett kiugró haszonnal, ezért egyre több befektető a lakáspiacon jelent meg. Ez a tendencia egészen idén április-májusig kitartott, amikor konszolidáció következett be a piacon.
Az ingatlanközvetítők beszámolói szerint az idei év eleje és kora tavasza hihetetlen mozgásokat generált a lakáspiacon, majd elcsendesedett némileg a szektor. A zenga.hu ingatlanhirdetési portál adatai szerint az érdeklődések száma júniusban a februári-márciusi statisztikákhoz képest 25-35 százalékos visszaesést mutatott, vagyis a nagy roham után a szektor „nyugalmi pályára” került.
Az Otthon Start ismét robbantott
Ez azonban átmeneti tendenciának bizonyult, hiszen az Otthon Start Program (OSP) ismét felkavarta az állóvizet. Ugyan a program csak szeptemberben indult útjára, azonban már nyáron bejelentette a kormány, hogy el fogja ősszel indítani a fix 3 százalékos lakáshitelt maximum 50 millió forintos limittel, ezért az érdeklődők nem csak a bankokat rohamozták meg nyáron, hanem a zenga.hu oldal látogatottsága is hihetetlen mértékben megnőtt.
Ezt jól szemlélteti, hogy ha a júniusi érdeklődések számát vesszük 100 százaléknak, akkor júliusban 29 százalékkal nőtt a lakáshirdetéseket böngészők nagyságrendje. Ez már önmagában hatalmas változás, és akkor még nem beszéltünk az augusztusról, amikor kiugró mértékben emelkedett az ingatlanhirdetési oldalon mért érdeklődések száma. A nyár utolsó hónapjában ugyanis a júniushoz képest 81 százalékkal emelkedett a lakáshirdetések iránti érdeklődések száma, ami elképesztő változás pozitív irányban. Bár ezt a szintet nehéz volt tartani, még szeptemberben is júniushoz képest 56 százalékkal több érdeklődést vonzott a portál.
Vagyis összességében idén is meglehetősen nagy mozgások zajlottak a lakáspiacon, a kereslet és kínálat tekintetében az előbbi hatalmas mértékben nőtt, míg az utóbbi stagnál, aminek következtében nőnek az árak. Erre válaszul a kormány már korábban elindította a Lakhatási Tőkeprogramot, amelynek keretében 300 milliárd forinttal támogatja azokat az ingatlanalapokat, amelyek lakásokat építenek.
Továbbá az Otthon Starthoz kapcsolódva a 250 egységnél nagyobb lakásfejlesztési projekteket kiemeltté lehet nyilvánítani, ha a teljes állomány 70 százaléka megfelel az OSP követelményeinek. Ezek az ösztönzők meggyorsítják az építkezéseket, vagyis a gyorsabban piacra kerülő új kínálat mérsékelheti, vagy legalábbis konszolidálhatja majd az árakat.
Hogyan reagált a kínálat?
Ahogy említettük, keresleti piac alakult ki, vagyis csökken az alku lehetősége, sőt, sok esetben, különösen az OSP feltételeinek – maximum 1,5 millió forintos négyzetméterár – megfelelő ingatlanok esetében akár licitálhatnak is a vevőjelöltek az eladó ingatlanra.
Az alku csökkenése és a licit megjelenése mellett érdemes megnézni, hogy a lakáshirdetések hogyan alakulnak, vagyis az eladók a hónapok során hogyan változtatják a kínálati árakat. Hiszen, ha kicsi a kereslet, akkor a hirdetők az elégtelen érdeklődők száma miatt némileg csökkenteni szokták az árakat, hogy piacképes legyen az általuk kínált portéka, azaz a lakás, miközben a növekvő kereslet hatására inkább növelik az árakat.
A zenga.hu adatai szerint a tavaly szeptembertől tartó egyéves időszakban a havi árváltozás túlnyomó részben 0-2 százalék között mozgott a tégla, a panel és a családi ház esetében is, vagyis az eladók maximum ennyit voltak hajlandóak csökkenteni havi alapon az általuk kínált ingatlanok árain. Egyedül június-júliusban mértek 2-4 százalékos csökkenést, de ez a már említett nyári konszolidáció oka volt. Augusztusban és szeptemberben pedig mindössze 1 százalékos árváltozásról beszélhetünk, ami szinte teljesen elhanyagolható, vagyis az eladók kitartják az árakat.
Hogyan alakulhat a kereslet és kínálat?
Jelenleg az OSP iránti kereslet továbbra is élénkíti a lakáspiacot, azonban középtávon ismét konszolidálódhat a szektor, hiszen aki igénybe akarja venni a 3 fix százalékos hitelt, az nagy valószínűség szerint pár hónap alatt a tettek mezejére lép, vagy már fel is vette a kölcsönt.
Nagyságrendileg pár tízezer adásvételt társíthatunk a programhoz, amely növelheti idén az adásvételek számát, azt azonban nem tudjuk, hogy jövőre milyen hatást gyakorol ez a lehetőség a szektorra. Mindenesetre jelenleg a vevők nem reménykedhetnek abban, hogy az eladók csökkentik az árakat, így az alku lehetősége minimálisra esett vissza.
