A magyar lakáspiacon keresleti piacról beszélhetünk, és noha a kínálat is nőtt, a legjobb minőségű ingatlanok nagyságrendje korlátozott, ugyanígy az újlakásokban is jelentős hiány mutatkozik. Az új társasházak megvalósítása 2-3 évig is eltart, míg a családi házak, ikerházak esetében egyéves átfutással számolhatunk, vagyis nagyjából 2027 környékén találkozhatunk a korábbiaknál nagyobb mennyiségben újlakásokkal, hangzott el abban a beszélgetésben, amelyben Balla Ákos, a Bayer Property értékesítő igazgatója, Barna Krisztina, a Mester-Építő Kft. értékesítési igazgatója, Csepeti Ádám stratégiai ügyek koordinációjáért felelős helyettes államtitkár és Rácz Dóra, a BAM Group fejlesztési igazgatója vitatták meg a lakásfejlesztési szektor aktuális kérdéseit és trendjeit az Otthon Start Expón.
Új jogszabályok mentén
Mindenesetre az új jogszabály, a társasházi építményi jog lehetővé teszi, hogy már a tervezőasztalról lakást vegyünk, hitelt vegyünk fel az Otthon Start Program (OSP) keretein belül, ami a fejlesztők számára is kiszámíthatóbb piacot eredményez. De ugyanígy fontos a kiemelt projektté nyilvánítás lehetősége is, hiszen felgyorsul egy-egy fejlesztés átfutása. Ennek segítségével a beruházók a számok alapján előre láthatják, hogy a jövőben mekkora igény mutatkozik az új lakások iránt, így már az újabb projekteket is tervezhetik, telket vásárolhatnak, elkezdhetik a fejlesztést, vagyis jobban pöröghet a szegmens.
A fejlesztésekkel párhuzamosan azt is meg kell vizsgálni, hogyan változnak a vevői igények, hiszen a COVID 19 óta már alapkövetelmény az erkély vagy terasz, de az okosotthon technológiák sem hiányozhatnak, illetve az energiahatékonyság szintén meghatározó eleme egy mai modern új lakásnak. Most az OSP segítségével a megfizethetőség is fókuszba került, hiszen nem véletlenül esett vissza az új lakások átadása 2024-ben és 2025-ben (cirka 13 ezer új ingatlan évente), ugyanis a beruházók a fizetőképes kereslet korlátjaiba ütköztek.
Változó állami lakáspolitika
Az állami lakáspolitika sokáig a kereslet ösztönzésére fókuszált az elmúlt 8-10 évben, majd 2024-2025-ben a kormányzati szereplők elhatározták, hogy a kínálati oldalt is erősíteni kell. Ennek részeként indult el korábban a Nemzeti Tőkeholding koordinálásában a Lakhatási Tőkeprogram, amelynek keretében a 19 tenderen győztes ingatlanalapot 300 milliárd forinttal támogatja a kormány, hogy lakásfejlesztésekbe invesztáljanak. A program hatására 25-30 ezer új lakás megépítésére számíthatunk, amelyek a kínálati oldalon jelennek meg az elkövetkezendő 2-3 évben.
De itt még nem volt szempont a megfizethetőség, ezért is kardinális kérdés, hogy az OSP árkorlátja alapján, vagyis a maximalizált 1,5 millió forintos négyzetméterárral milyen ingatlanok épülhetnek. Ez nagy mértékben függ a lokációtól, hiszen ez határozza meg eleve az építési telek értékét is, ami alapján a beruházó fel tudja mérni, hogy az adott helyszínen tudja-e teljesíteni a saját sztenderdjei által meghatározott minőséget. Mindemellett szükség van arra, hogy az építőipar gépesítettségben, innovációban előrelépjen, hogy a hatékonyság és jó ár-érték arány érvényesülhessen.
Lokáció, lokáció, lokáció
A lokációt tekintve sok tartalékkal rendelkezik többek között Budapest, így a hatalmas barnamezős övezetek Kőbányától Csepelig számos lehetőséget tartogatnak a fejlesztőknek. Vagyis a kormányzat álláspontja szerint jó ideig tartható a 1,5 millió forint/m2 árkorlát, és ilyen feltételek mellett is építhető újlakás egyes lokációkban. Az a szempont, hogy a fejlesztő a profitját olyan értelemben optimalizálja, hogy a feltételeknek megfeleljen, jelen állás szerint tartható. Ráadásul minél gyorsabb egy projekt megvalósulása, annál kisebb a beruházó kockázata, hiszen a finanszírozási hitel annál komfortosabban kezelhető.
Még mindig maradjunk a lokációnál, hiszen ahogy a háborúban a pénz, pénz és pénz dominál, az ingatlanpiacon a lokáció, lokáció és lokáció számít. A kormányzat nagy hangsúlyt fektet a vidék népességmegtartására, vagyis az OSP nem csupán a budapesti lakásfejlesztéseket szeretné támogatni, ezért a nagy ipari centrumokban és egyetemvárosokban is ösztönözni kell az új beruházásokat. A fővároson kívül többek között Debrecenben, Szegeden, Pécsett és Győrött is megjelenhetnek volumenben is már mérhető új lakásállományok.
De nem csak a százas nagyságrendű projekteket kell támogatni, hanem a kisebb léptékű – 4-8 lakásos – fejlesztéseket is, amelyek jellemzően nem Budapest frekventált kerületeiben, mint például Újbuda, Ferencváros jelennek meg, hanem vidéki helyszíneken, és esetükben a banki finanszírozás is árnyaltabban alakul. Ráadásul több száz hazai településről beszélhetünk, ahol az elégtelen ingatlanpiaci forgalom miatt a bankok nem finanszíroznak – itt is segíthet az OSP.
Mi lesz a használt lakások piacán?
A 2027-2028 környékén megjelenő nagyobb volumenű újlakás-állomány természetesen a használt lakások piacára is hatást fog gyakorolni, vagyis egyes túlárazott lakástípusok értéktartománya konszolidációs pályára kerülhet. Itt külön érdemes megemlíteni a markánsan dráguló panellakásokat, amelyeket majd az új ingatlanok valószínűleg „helyre tesznek”. Budapesten több helyszínt is azonosíthatunk, ahol belátható távolságon belül lakótelepek és új lakóparkok találhatók, itt azért előbb-utóbb az árak is megfelelően viszonyulnak majd egymáshoz.
Ugyanakkor az ingatlanárak esésére nagyon ritkán van példa, többnyire nagyobb világválságok idején kerülhet erre sor. Nem is kívánja senki, hogy ilyen típusú események bekövetkezzenek. Árnyaltan fogalmazva inkább az várható, a túlárazott lakások egy része visszatér a realitások talajára, és az alku lehetősége megnőhet akár a licitálás kárára is.