Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A nemzetközi kereskedelmi ingatlanpiac földrajzilag erősen szegmentált struktúrák szerint működik. Ebben a környezetben bír kiemelkedő stratégiai jelentőséggel, hogy a Gránit Pólus Csoport és a Westend menedzsmentjét személyesen kérték fel a világ legnagyobb bevásárlóközpont-szakmai rendezvénye, a Las Vegas-i ICSC (International Council of Shopping Centers) konferenciára.
„Az egyik legfontosabb megfigyelésünk, hogy a technológia, a proptech (property technology) az az új elem és összekötő kapocs, ami miatt elkezdtek a kontinensek szereplői egymással intenzívebben beszélgetni, és ami egy teljesen új helyzetet teremt” – mondta az Economxnak Gyertyánfy Miklós, a Gránit Pólus Csoport vezérigazgatója.
Két kontinens, két filozófia: tranzakció-fókusz vs. üzemeltetési optimalizálás
Éles törésvonalak látszanak az amerikai és az európai kereskedelmi ingatlanfejlesztői gondolkodásban. Az amerikai piacot alapvetően a tranzakciófókusz mozgatja. A koronavírus-járvány és az e-kereskedelem előretörése miatti átmeneti visszaesés után a retail-szektor az Amerikai Egyesült Államokban ismét a befektetők célkeresztjébe került, ám a szemléletmód rövid távú. Sokan csupán megvásárolják az ingatlanokat, a hozamot pedig a néhány éven belüli értékesítésből (exitből) akarják realizálni. Ezzel szemben Európában a hosszú távú értékmegőrzés és az üzemeltetési hatékonyság áll a középpontban.
„A proptech egy olyan terület, amelyhez hosszabb távú szemlélet szükséges. Ezek a megoldások sok esetben gyors fejlődés alatt állnak. Nincs olyan szolgáltató a világon, aki azt tudná mondani, hogy ha ezt a technológiát bevezeti egy bevásárlóközpont-tulajdonos, akkor holnapra 20 százalékkal magasabb lesz a profitja. Ilyen ma még nincsen. Részmegoldások vannak, amiket integrálni lehet a működésbe, ehhez pedig türelem kell. Ez a türelem nem feltétlenül van meg most az amerikai szereplőkben” – emelte ki Gyertyánfy Miklós.
Amerikában a proptech sokkal fókuszáltabb, és részterületekre korlátozódik – például a bérbeadási folyamatok támogatására vagy a telekkiválasztási adatelemzésre. Az a komplex, horizontális megközelítés, amely a működés minden területén keresi és integrálja a tech-megoldásokat, inkább csak néhány élvonalbeli szereplőre jellemző.
Integrációs platform: a Westend stratégiája
Sok ingatlancég ott hibázza el a digitális átállást, hogy saját szoftverfejlesztésbe kezd, vagy egyetlen beszállítótól várja az összes problémája megoldását. A Westend és a Gránit Pólus Csoport ezzel szemben egy úgynevezett „best-of-breed” (a piacon elérhető legjobb egyedi megoldások kiválasztása) stratégiát követ. Megkeresik a különböző részterületekre specializálódott, szoftveres modellben működő proptech-cégeket, majd ezeket a különálló rendszereket egyetlen közös, intelligens adatplatformba integrálják.
„Az adatokat egyetlen platformba kötjük össze, így mindent látunk, ami a bevásárlóközpont működéséhez kapcsolódik. A lényeg, hogy nemcsak a jelent tesszük láthatóvá, hanem a jövőbeli igényeket is előrejelezzük. Így a döntéseinkkel nem reagálunk a változásokra, hanem felkészülünk rájuk”
– hangsúlyozta Pálvölgyi Patrik, a Westend Innovációs Központ vezetője.
Ez a stratégia ráadásul a proptech-vállalatok piacát is formálja. Azok a fejlesztők, akik korábban zártan működtek és csak egyetlen funkciót (például látogatói applikációt vagy digitális ajándékkártyát) biztosítottak, elkezdtek egymással is integrálódni, ami globális szinten is szintlépést jelent a szolgáltatás minőségében.
A Westend jelenleg közel 10 különböző technológiai rendszert működtet párhuzamosan, amelyekből aggregáltan nyer ki döntéstámogató információkat. A fejlesztések három fő, egymást erősítő pillérre tagozódnak, és már most komoly áttörést jelentenek a napi működésben.
AI-alapú energiamenedzsment
Az épületgépészetet – a hűtést, a fűtést és a légkezelő rendszerek szabályozását – egy mesterséges intelligencia (AI) alapú algoritmus irányítja. A szoftver folyamatosan monitorozza a külső és belső hőmérsékletet, valamint az aktuális tőzsdei energiaárakat, és ezek alapján dinamikusan, emberi beavatkozás nélkül optimalizálja a teljes gépészeti infrastruktúra fogyasztását.
Ez a terület képviseli a technológiai arzenál azonnali, direkt pénzügyi előnyökkel járó részét. A mérések és az előző évek azonos időszakaival való összevetések alapján a rendszer 15–30 százalék közötti energiamegtakarítást produkál. Egy ekkora alapterületű és komplexitású épületegyüttes esetében ez a bődületes szám azonnali profitnövekedést és radikális karbonlábnyom-csökkenést jelent, közvetlenül bizonyítva a zöld technológiák létjogosultságát.
B2B: digitalizált bérlői kapcsolatok
A bevásárlóközpont-üzemeltetésben a bérlőkkel való kapcsolattartás és a napi operatív ügyintézés hagyományosan e-mailen és papíron zajlik. A Westend szakított ezzel a gyakorlattal, és bevezetett egy dedikált B2B-platformot, egy bérlői applikációt (Westend Bérlői Portált), amely a teljes kommunikációt digitalizálta.
A forgalmi adatok kötelező lejelentése, a műszaki hibabejelentések, valamint a különböző bolti munkavégzési engedélyek kérése ma már kizárólag ezen a felületen fut. Ez drasztikusan növelte a bérlők elégedettségét, mivel a korábbi kaotikus adminisztráció helyett minden folyamat átláthatóan és azonnal visszakövethetően a digitális térbe költözött, jelentős munkaidőt megtakarítva mindkét oldalnak.
B2C: látogatói viselkedéselemzés és lojalitás-automatizáció
Különböző IoT (Internet of Things) szenzorok és hálózati rendszerek segítségével a területi zónákra osztottá a Westend teljes épületét. Ez lehetővé teszi, hogy a menedzsment anonim módon elemezze a látogatói forgalom valós idejű áramlását, a zónák terheltségét, valamint a különböző üzletek közötti vásárlói mozgásokat és kapcsolatokat.
Ezt a lábat egészíti ki a közvetlen fogyasztói kommunikációért felelős lojalitási applikáció. A hűségprogram tagjai a vásárlási szokásaikhoz igazított, személyre szabott push-értesítéseket, célzott kuponokat és releváns ajánlatokat kapnak, jórészt automatizáltan, emberi beavatkozás nélkül.
Az adatelemzés olyan megdöbbentő összefüggésekre mutatott rá, amelyek korábban láthatatlanok voltak a menedzsment számára, és alapjaiban írják felül a plázák belső dinamikájáról szóló elméleteket.
- A bevásárlóközpontba belépők több mint fele megfordul a food courton.
- Egy nemzetközi gyorsétterem-lánc magyarországi piacra lépése kétszámjegyű százalékkal emelte ezt az arányt rövid- és középtávon.
Ezt a rendszert közel tíz – a legjobb közötti – proptech-céggel együtt építik, többek között valós idejű látogatói visszajelzést gyűjtő, keresési és keresleti trendeket figyelő, valamint piaci és versenytárs-elemzést támogató megoldásokkal.
Néhány konkrét példa, hogyan használják:
- Figyelik az élő keresési és keresleti trendeket, és ehhez igazítják a rövid távú bérlőket.
- Évente több tízezer valós idejű visszajelzést gyűjtenek a Westend visszajelzési pontjain, melyeket az üzemeltetési kollégák beépítenek az operatív működésbe.
- Mindezeket az adatokat egyetlen döntéstámogató rendszerbe fűzik össze, így a döntések adatokra épülnek, nem megérzésre vagy évenkénti hagyományos piackutatásra. Most egy AI-alapú ajánlórendszeren dolgoznak, amely ezekből az információkból konkrét, indokolható javaslatokat ad.
„A megszerzett adatok közvetlenül beépülnek az üzleti döntésekbe: segítik a bérleti díjak finomhangolását a különböző látogatottságú zónákban, kijelölik a marketingesemények helyszínét és időpontját, valamint támogatják a célcsoportok pontosabb elérését” – húzta alá Pálvölgyi Patrik.
Adatvédelem mint európai versenyelőny
Az amerikai piac jogi szabályozása lényegesen megengedőbb, a kínai modellel pedig össze sem hasonlítható az európai környezet szigorúsága. Magyarország ráadásul az Európai Unión (EU-n) belül is a legszigorúbb adatvédelmi auditokat követeli meg.
A Westendnél az adatvédelem kiemelt prioritás, és a teljes folyamatot dedikált szakmai felügyelet kíséri végig. Bár ez jogi szempontból kötöttpálya, a menedzsment szerint egyben hosszú távon bizalmi tőke és komoly versenyelőny. „Ha egy tengerentúli proptech-cég be akar lépni az európai piacra, az itteni szigorú szabályozási környezet megértése és az arra adott adekvát technológiai válasz az első számú belépési korlát, amiben a mi tapasztalatunk zsinórmértékként szolgálhat” – hangsúlyozták a Gránit Pólus vezetői.
Itt a „kockás füzet” korszak vége?
„Az ingatlanpiac háttérrendszereinek automatizációja és adatalapú működése nem jelenti a humán tényező eltűnését. A fizikai kiskereskedelem lényege a jövőben is a személyes tanácsadás, a kiszolgálás és az emberi kapcsolat marad. A háttérben futó rendszerek digitalizációja viszont azt szolgálja, hogy az egész ökoszisztéma hatékonyabb legyen, csökkenjenek a bérlői és üzemeltetési költségek, a látogató pedig zökkenőmentes élményt kapjon”
– véli Gyertyánfy Miklós.
A Gránit Pólus és a Westend menedzsmentje már a következő lépésen dolgozik. Hat év digitális transzformációs tapasztalattal a hátuk mögött – és három évvel a saját innovációs központjuk megalapítása után – elérkezettnek látják az időt arra, hogy ezt a tudást ne csak a saját házukban kamatoztassák, hanem szolgáltatásként kínálják.
A Westend üzemeltetési modellje és integrált szoftveres ökoszisztémája így a jövőben más közép-európai bevásárlóközpontok hatékonyságát és értékét is növelheti – bizonyítva, hogy a régiós piacról indulva is diktálható a globális technológiai tempó.