Az elmúlt 10–15 évben a hazai lakáspiacon egyértelmű és jelentős felértékelődés ment végbe, különösen az újépítésű ingatlanok szegmensében. A piaci szereplők egybehangzó véleménye szerint ez a trend hosszabb távon is meghatározó maradhat.
„Az újépítésű lakás vásárlása mindig jó döntés volt – ezek ára pedig nem csökkent még sohasem, legrosszabb esetben is stagnálás tapasztalható” – fogalmazott Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója.
Folyamatos drágulás és átalakuló kínálat
A budapesti újépítésű lakások négyzetméterára mára átlagosan eléri az 1,8 millió forintot, ami jól mutatja a piac drágulását. A fejlesztési és finanszírozási oldalon is jelentős változások történtek az elmúlt években: korábban például az OTP Bank vállalati finanszírozásában nem támogatták, hogy az egymillió forint feletti négyzetméterárú, akkor még luxuslakások kerüljenek többségbe – mára azonban ez a szegmens is természetes részévé vált a piacnak. A keresleti oldalon ugyanakkor egyre inkább megjelenik az árérzékenység.
Hol és mit keresnek a vásárlók?
Budapesten a XIII. kerület népszerűsége továbbra is töretlen, de időszakosan a VI., VII. és II. kerületek is az élmezőnybe kerültek az elmúlt időszakban. A XI. kerület szintén stabil szereplője a toplistának – hangsúlyozta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.
A belvárosi területeken ugyanakkor korlátozottak a lehetőségek a megfizethetőbb lakások kialakítására. Otthon Startra alkalmas lakások nehezen elképzelhetőek a belvárosi szövetekben – hangsúlyozta Tettemanti Iván, a Cordia értékesítési igazgatóhelyettese. Hozzátette: egy-egy rozsdaövezeti fejlesztés ugyan megjelenhet, de ez nem tekinthető általános trendnek.
Nem csak lakást, életminőséget vásárolunk
A vásárlói elvárások is jelentősen átalakultak. Ma már nem pusztán egy ingatlanról van szó: a közösségi terek és szolgáltatások egyre nagyobb szerepet kapnak a döntésben.
A konditerem, közösségi nappali, tetőterasz vagy akár medence mind-mind hozzájárulnak az életminőség javulásához és az életszínvonal emeléséhez. Ez összhangban van azzal a szemléletváltással, amelyet Rácz Dóra, a BAM Group fejlesztési igazgatója is kiemelt: „a fenntarthatóság ma már alapelvárás a lakásvásárlók részéről, már nem csak négy falat akarnak vásárolni az otthont keresők.”
Szegő Péter szerint ugyanakkor fontos, hogy a vásárlók ne vesszenek el a részletekben: minden lakás egyedi, és a legfontosabb kérdés az, hogy hosszú távon milyen minőségben szeretnénk benne élni.
Finanszírozás és rejtett költségek
Saját célú vásárlás esetén a pénzügyi konstrukció átgondolása kulcsfontosságú. Az újépítésű lakásoknál általában a vételár 10–20 százalékát kell megfizetni a szerződéskötéskor, a fennmaradó összeget pedig az átadáskor, gyakran szakaszos fizetési ütemezéssel.
Fontos azonban figyelembe venni az egyéb költségeket is: az ügyvédi díjak, földhivatali költségek vagy az energetikai tanúsítvány mind növelhetik a végső kiadásokat, és nem minden esetben képezik a vételár részét újépítésű lakásoknál.
Állam vs. piac
Az állami támogatási programok továbbra is jelentős hatással vannak a piacra. Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára szerint az Otthon Start program fél éve alatt több mint 30 ezer szerződést folyósítottak, és havonta további 4–5 ezerrel bővülhet ez a szám.
A programban résztvevők átlagéletkora 34 év, és a hitelek közel fele házaspárokhoz köthető. Az eloszlás országosan egyenletes, ugyanakkor a cél továbbra is az, hogy növekedjen az újépítésű lakások aránya.
A fejlesztői oldalon is látható az aktivitás: eddig 120 projekttől érkezett kiemelési kérelem, amelyek közül 23-at fogadtak el. Az újépítésű projektek 80–95 százaléka rozsdaövezeti besorolású.
A finanszírozásban az OTP Bank meghatározó szereplő: az Otthon Start hitelek állományának közel 50 százalékát adja – emelte ki Nagy Gergely, a pénzintézet vállalati üzletágának ügyvezető igazgató-helyettese.
Merre tart a piac?
Az újépítésű lakások piaca egyszerre mutat stabilitást és átalakulást. Az árak magasak, a kereslet tudatosabb és érzékenyebb, miközben a vásárlói elvárások folyamatosan nőnek.
A jövő kulcskérdése az lehet, hogy a fejlesztők és a finanszírozók hogyan tudnak alkalmazkodni ehhez a komplexebb igényrendszerhez – miközben továbbra is biztosítják a piac egyik legfontosabb ígéretét: az értékállóságot.
