Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Bérlői piac van, ez a közhelyszámba menő kijelentés nem jelent mást, mint hogy változatlanul a bérlők diktálnak az irodapiacon, s a folyamatos tanulás révén a korábbiaknál sokkal hatékonyabban képesek érvényesíteni érdekeiket. A megkeresésekre ugró bérbeadók versenye ma már messze nem csak a bérleti díjakról szól, a spórolási igények kielégítésében a rugalmasság, a költözés és a kialakítás költségeinek, a szükséges műszaki feltételek beruházási szükségleteinek minél teljesebb körű felvállalása, az egyedi feltételek biztosítása legalább akkora súllyal szerepel a tárgyalásokon. Mivel az irodabérlők alapvetően nem új szereplői a piacnak, hanem eddig is "laktak" valahol, a harc persze nem csak az új helyszínt kínáló bérbeadók között zajlik. Piaci várakozásainak függvényében a terület megüresedésének lehetőségével szembenéző jelenlegi bérbeadó is beleveti magát a küzdelembe, s a legtöbbször mindent megtesz azért, hogy a "nap végén", az összes tényező együttes értékelésekor győztesen kerüljön ki abból. Ez a piacra került dealek kétharmadában sikerül is. Az elhúzódó egyezkedések végén a döntő szót mellesleg nem helyi szinten mondják ki.
Némi reményt jelent a bérbeadóknak, hogy idén az első negyedévben év per év alapon 34 százalékos növekedéssel, 71,5 ezer négyzetméterre bővült a kiadott terület, s a Budapesti Ingatlan-tanácsadók egyeztető Fórumának (BIEF) adatai szerint ennek negyede volt a szerződéshosszabbítás, ami a legalacsonyabb mutató 2009 harmadik negyedéve óta. Az új szerződések és bővülések volumene éves szinten 45 százalékot javult és elérte a majd 47 ezer négyzetmétert, továbbá hatezer négyzetmétert saját használatra vásároltak meg.
Alapvetően kétféle irodabérlővel találkozni a mai, emiatt meglehetősen széthúzódott irodapiacon - mondja Tatár Tibor, a Futureal Development Zrt. vezérigazgatója. A bérlők egy jelentős részének a legfontosabb szempont, hogy mindent együttvéve a legkisebb összegből ússza meg az irodabérlést, s tagadhatatlan, hogy a mai piaci viszonyok nekik kedveznek - állítja Tatár. Ez a kör nem célközönsége a Futureal új fejlesztéseinek, sem a Volga szálló helyén épülő Vision Towers, sem a Corvin negyedben épülő Corvin Corners nem ez a műfaj. Egy másik kör számára a minőség, a munkakörnyezet színvonala, a dolgozók közérzete is dobogós szempont a döntésnél. Ők azok, akik a tömegközlekedés könnyű elérhetőségét, az épület láthatóságát, esztétikai adottságait, az igazi A kategóriás minőséget előbbre sorolják, mint a bérleti díj egy-két eurós diszkontját - véli a vezérigazgató. Nem elhanyagolható aspektus egyébként, hogy a munkahely adottságaira egyre jobban oda kell figyelni - hangsúlyozza Tatár, ugyanis mind nehezebb nyelveket beszélő, jól képzett munkaerőt találni, számukra viszont a minőségi munkahely olyan, mint egy pluszjuttatás, amelyen nem érdemes spórolni.
Az összességében nyomasztó volumenű, több mint félmillió négyzetméternyi üres irodaterület dacára a konkrét választási lehetőség, vagyis az utolsó short list a helyszín és a méret kötöttsége esetén fél tucatnál kevesebb épületre korlátozódik, és minél többféle szempontnak kell együttesen megfelelni, annál inkább érződik a fejlesztések leállásával beszűkült kínálat. Az eltérő fejlesztési stratégiák mentén épülő néhány új projekt pedig alapvető változást nem fog hozni ezen a téren. A mintegy 20 ezer négyzetméter bérbe adható területű Vision Towers egyik tornyát már lekötötte a KPMG, a 6,2 ezer négyzetméteren irodát kínáló Corvin Corner felét is rögtön elfoglalják a Corvin-irodák terjeszkedni vágyó bérlői. A Nyugati térnél épülő, 14 ezer négyzetméter új irodaterületet teremtő Eiffel Palace-ban a Pricewaterhouse foglal el 9 ezer négyzetmétert, nem sok szabad teret hagyva másoknak, s a Váci Greens majd 16 ezer négyzetméteres első ütemébe is érkezett már egy bérlő kétezer négyzetméterre. A 2014 végére elkészülő Váci Corner viszont még mind a húszezer négyzetméterével várja a bérlőket.
A GKI májusi felmérése szerint a fővárosi irodapiacon az elmúlt fél évben folytatódott a kivárás. A befektetők az új irodák iránti kereslet növekedésének legkisebb jelét sem tapasztalták, így a fejlesztési tevékenység továbbra is "hibernált" állapotban van. A bérbeadási tevékenység motorja a lejáró szerződések meghosszabbítása, ám pozitív fejlemény, hogy a fővárosi piacon - a budai A kategória kivételével - nem folytatódott a kihasználtság csökkenése. (Hat hónappal ezelőtt jelentősen csökkentek a kihasználtsági mutatók.) Ugyan a változások igen picik (hibahatáron belüliek), de legalább kedvező irányúak. A GKI szerint a legmagasabb szintű kihasználtság - csakúgy, mint 2011-ben és 2012-ben - most is a pesti oldalon található B, a legkisebb kihasználtság a budai A kategóriás irodák esetében tapasztalható. Kelet-Magyarországon a tavaly októberi 67 százalékos kihasználtság 70 százalék fölé nőtt, ugyanakkor Nyugat-Magyarországon a hat hónappal ezelőtti 66 százalékos mutató 62 százalékra csökkent. Az országos átlag enyhén javult.
| Piac | Legmagasabb | Átlagos | Kedvezmény | Effektív ár | Effektív ár |
| kínálati ár | kínálati ár | hónapban | bérlőnek | bérbeadónak | |
| Prémium kategória | 21 euró/nm | 19 euró/nm | 6 | 17−17,5 euró/nm | 14,5−15,5 euró/nm |
| Magas minőség, központi lokáció | 16 euró/nm | 13 euró/nm | 6 | 11,5−12 euró/nm | 10−11 euró/nm |
| Jó minőség, külső lokáció | 12 euró/nm | 10 euró/nm | 9 | 7,5−8,5 euró/nm | 5−6 euró/nm |
| Forrás: CBRE |
Az irodapiaci index (ami az ingatlanos cégek és a vállalati szektor képviselőinek a várakozásait sűríti egyetlen számba) a fővárosban fél évvel ezelőtt óriásit, az ország egészét jellemző index jelentőset esett valamiféle pánikreakció következtében - vélik a GKI elemzői, akik a májusi felmérésnél a tavaly októberivel ellentétes mozgásokat regisztráltak. A fővárosi index szinte "kilőtt", de az országos is számottevően növekedett. A fővárosi jelzőszám elérte a hosszú távú piaci átlagot, mindazonáltal ahogy a fél évvel ezelőtti óriási visszaesésnek, úgy a mostani korrekciónak sem világosak a fundamentális alapjai - hangsúlyozzák. Az ingatlanportfóliót változtatni tervező cégek szándékainak felmérése azt mutatta, hogy a keresleti oldal, azaz a vállalatok képviselői a saját irodák esetében keresletük stagnálására, míg a bérirodák esetében annak növekedésére számítanak. Különösen kedvező kilátásokat fogalmaztak meg az ipari, valamint a közepes és nagyvállalatok. A felmérés szerint a következő 12 hónapban Budapesten valószínűleg tovább esnek a bérleti díjak, míg a vidéki körzetekben csak szerény mozgások jelezhetők előre.
