Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A következő években lehet egy kisebb növekedés az ingatlanpiacon, ám ehhez számos kedvező gazdaságpolitikai fordulatra van szükség - mondta Akar László, a GKI Gazdaságkutató Zrt. vezérigazgatója a Napi Gazdaság Az ingatlanpiac új stratégiai területei címmel rendezett konferenciáján.
A GDP változása, illetve a beruházások alakulása rendkívül fontos, márpedig az előbbi a visegrádi országokhoz képest lényegesen rosszabb, főképp ha azt nézzük, hogy a válság után hogyan alakultak ezek az adatok - emelte ki Akar. A magyar beruházási ráta a PIIGS országok, azaz az EU válsággal küszködő országainak szintjére zuhant, ez pedig közel 25 százalékos esés 2008 óta, miközben az EU átlaga mindössze 14,3 százalékkal csökkent. Idén se várható emelkedés és jövőre is csak 1,3 százalékos beruházási növekedést tervez a kormány, így ebben a tekintetben sok jóra nem számíthatunk - tette hozzá Akar. Mindezzel együtt a túlreagálás utáni korrekcióra számít, de azt látni kell - hangsúlyozta -, hogy a GDP és a beruházások izmosodásán túl a kiszámítható üzleti környezet kialakítása, a bankrendszer beindítása legalább ilyen fontos, ezeknek elérése azonban több évet vesz igénybe.
A talpon maradó piaci szereplők újfajta kannibalizmusáról szólt Új üzlet, új perspektívák című előadásában Baross Pál FRICS, a Realaudit Kft. ügyvezetője. Számos piaci szereplő az eredeti területétől távol talált új perspektívákat, így lett fejlesztőből facility manager vagy asset manager, egy másik fejlesztőből mezzanine finanszírozó, kivitelezőből fejlesztő, hitelezőből fejlesztő vagy eszközmenedzser, brókerből zöld tanácsadó − sorolta a kiútkereséseket. Úgy vélte, a gazdasági növekedéshez ingatlant kell \"csinálni\" s véleménye szerint az új perspektívákat a virtuális ingatlanszektor helyett a valós − téglából, malterből álló − terméket megtestesítő területeken kell keresni.
Az új üzlet ma Magyarországon Baross szerint négy ingatlanpiaci szektorban érhető el. Az egyik ilyen az üzemeltetés, amihez érteni kell, hogy valaki pénzt keressen vele és valóban költséget csökkentsen − fogalmazott a szakértő. Az eszközmenedzsmentet is az új kihívások közé sorolta, bár az ingatlanstratégiák megalkotása inkább a virtuális szektorhoz tartozik − tette hozzá. További potenciális területként a céges ingatlanállomány elemzését, lehetőségeinek kibontakoztatását említette. Leginkább azonban a bedőlt banki ingatlanok újrapozicionálásában lát fantáziát, ám ehhez új kockázatmegosztási konstrukciók és új cégstruktúrák szükségesek, valamint banki kooperáció a vállalkozó partnerekkel − hangsúlyozta Baross, aki szerint ebben a folyamatban - megfelelő metodikák és együttműködési modellek megléte esetén - nagyon sok magyar cég vehetne részt.
Az irodapiacról a CBRE vezető szakemberei, Konthur Adrienn ügyvezető igazgató és Borbély Gábor elemzési és tanácsadási vezető beszéltek. A korábbiaknál sokkal rugalmasabbnak, támogatóbbnak látják az iroda-bérbeadókat, a bérlőket tájékozottabbnak. Tapasztalataik szerint ma két négyzetméterből egy újratárgyalásként jelenik meg, ilyenkor számos bérlő sérelmezi, hogy noha a piacon alacsonyabb árakról hall, ő még mindig a korábbi, magasabb árat fizeti. Az újratárgyalásokról szólva elmondták, az árcsökkentés mellett gyakori kérés a terület szűkítése is. Az egyik legfontosabb kérdés továbbra is a bérlés ára. A vevő kulcsrakész irodát szeretne, a bérbeadónak pedig meg kell barátkoznia azzal, hogy ehhez költenie kell. A jelenlegi árakról elmondták: Dél-Budán 11−13 euró, Külső-Pesten 9−12, míg az agglomerációban 7−10 euró az átlagos kínálati bérleti díj, a belső kerületekben 11−16, a prémium kategóriában pedig akár 12−21 euróra is felmehet a tarifa. Ugyanakkor akár 6−9 hónapnyi is lehet a díjmentes időszak, így az eredeti 21 eurós ajánlat akár 17 eurós effektív bérleti díjat is jelenthet.
Idén nem várja a befektetői érdeklődés jelentős növekedését Furulyás Ferenc, a Jones Lang LaSalle ügyvezető igazgatója. Mint előadásából kiderült, leghamarabb 2014 közepétől jöhet el a fejlődés. A befektetések hiányának okát a szakember a gazdaságpolitikai bizonytalanságban − bármikor megjelenhet egy különadó −, a visszaeső gazdasági környezetben és a negatív várakozásokban látja.
Kiemelte, hogy a hagyományos német, osztrák alapok nem aktívak jelenleg, és bár a nemzetközi alapok aktivitása erősödik nemzetközi szinten, őket csak a jó minőségű, jó elhelyezkedésű ingatlanok érdeklik. A magyar és a regionális ingatlanalapok ugyan aktívak maradtak, ám ők inkább a kisebb értékű ingatlanokra koncentrálnak.
Egy épület környezettudatossága és energiahatékonysága, illetve hogy mennyit kell erre áldozni, a tervezésnél dől el, mindenesetre ha ezek a célokat már a kezdet kezdetén középpontba állítják, nem kell hogy 0-3 százaléknál nagyobb legyen a "zöldség" oltárán feláldozott felár - állította előadásában Schmidt András, a Skanska Property Hungary Kft. létesítménygazdálkodási igazgatója. Az extra költség ráadásul a helyi rendeletek függvényében csökkenthető is. A zöld tanúsítást szerzett épület működési költségei az átlagosnál jóval alacsonyabbak, s minél magasabb szintű a tanúsítvány, annál magasabb lehet a bérleti díj, eladásnál pedig akár 30 százalék is lehet a vételárban elérhető pluszprémium. A magasabb szintű tanúsítás, nagyobb eszközérték ebben az esetben is igaz - tette hozzá Schmidt.
A mai magyar valóságban ezzel szemben csak árnyaltabban érzékelhetők ezek az előnyök, hiszen a bérleti díjban és az eladási árban nem feltétlenül jelentkezik a plusz, inkább csak a ki-, illetve az eladhatóságot javítja a tanúsítvány, a működési költségekben sem mutatkoznak meg feltétlenül az előnyök, a helyi rendeletekből, szabályozásokból ugyanis hiányzik az energiahatékonyság és "zöldség" ösztönzése.
Ahhoz, hogy ez a szektor is utolérje a világot, szükség lenne a mainál sokkal célirányosabb oktatásra, illetve egyfajta szemléletváltásra is a beruházók körében - hangsúlyozta Schmidt. A szakember a konferencián jelentette be, hogy a Skanska legújabb irodaháza, a Green House kimagaslóan magas eredménnyel - Magyarországon elsőként - kapta meg a LEED zöldépület-minősítő rendszer platina szintű végső kvalifikációját.
A költséghatékony épület létrehozásához az eddigitől eltérő metodikára és integrált tervezőcsapatra van szükség - hangsúlyozta Reith András, a Magyar Környezettudatos Építés Egyesület (HuGBC) elnöke. Mint kifejtette, a projekt elején van a legnagyobb hatásunk a költségekre, ha a végén változtatunk valamit, az sokkal többe fog kerülni. Arra is felhívta a figyelmet, hogy a költségeknél nem árt figyelembe venni, hogy az épület húsz év alatt összegyűlt költségeinek mindössze 20 százalékát teszi ki az építés, a többi a fenntartás, így érdemes az energiahatékonyságra az eddiginél nagyobb figyelmet fordítani. Egy új irodaháznál a mai magyar piacon minimum 30 százalékos energiamegtakarítást lehet elérni odafigyeléssel, ám ehhez ismerni kell az épület teljes rendszerét, azt, hogy ha itt eltekerek egy kapcsolót, akkor az milyen hatással lesz az épület más részeire - emelte ki Reith.
Egyáltalán létezik még magyar építőipar? - tette fel a kérdést a konferencián Pintyőke Marcell, a KÉSZ Holding Zrt. marketing- és kommunikációs igazgatója, arra utalva, hogy a KSH szerint a termelés 2012 augusztusában ugyan fellendült egy picit, ám azóta ismét zuhan, így már 22 százalékkal a 2011. decemberi adatok alatt vagyunk. Ennek okát a beruházások elhalasztásában, a nemzetközi gazdasági környezetben és az év eleji csapadékos időjárásban is látta, ráadásul a magyar piacon szinte már csak a világmárkák fejlesztenek, mert nincs olyan itthoni fejlesztő, aki aktív lenne - sajnálkozott.
Az építőipar válságát a piaci anomáliák is fokozzák, e téren azonban a kormányzat számos lépést tett már a tisztulás érdekében - hangsúlyozta Pintyőke. Fontos változásnak nevezte, hogy nem alapíthat új céget az, akinek az elmúlt öt évben állandóan fennálló tartozása volt, s pozitív hatású lesz az elektronikus építési napló, amellyel gyorsul az adminisztráció, a cégek gyorsabban juthatnak pénzükhöz. A legfontosabb módosításnak azt nevezte a szakember, hogy változtattak a használatbavételi engedélyek kiadásán: eddig gyakran előfordult, hogy felépítették az ingatlant, megkapták rá az engedélyt, ám a vállalkozót nem fizették ki, közben pedig az épület már termelte a profitot. A változásnak köszönhetően azonban innentől már csak akkor adható ki ilyen engedély, ha minden vállalkozó ki van már fizetve.
Pintyőke szerint az ilyen nehéz időben különösen nagy jelentősége van annak, milyen gárdával dolgoznak, el kell felejteni a két vezetővel és 46 alvállalkozóval működő cégeket, amelyek a szektor gyenge láncszemei. A fennmaradáshoz szükséges az erőforrás bázisú működés, a képességek megőrzése, hiszen a jó szakembereket meg kell tartani, így lehet olyan nagy projekteket építeni Magyarországon, magyar szakemberek által, mint a ferihegyi reptér, a Kossuth tér vagy akár a FTC vagy a DVSC új futballstadionja. Klaszterrel könnyebb kezelni a gondokat - mondta Pintyőke, aki szerint a mostani nagyon nehéz időszakban úgy a legkönnyebb munkát adni az alkalmazottainknak, ha vannak saját projektjeink.
Egyre kevesebbet költenének a tulajdonosok az épületeikre
Az ingatlanüzemeltetést (FM) számos tényező, így például a recesszió is alakítja, hiszen ennek következménye az egyre kevesebb új projekt és beruházás, ezáltal a tulajdonosok hajlandósága is csökken, hogy költsenek az épületeikre - mondta Vágó László, a Strabag Property and Facility Services Zrt. vezérigazgatója. Véleménye szerint ezzel párhuzamosan a korosodó épületek is gondot okoznak - az elromló berendezéseknél felmerülő csere vagy javítás kérdésre mind többször a javítás a felelet s a fenntarthatóságot is egyre nagyobb figyelem övezi.
Mint ahogy a Strabag PFS vezérigazgatója fogalmazott, az FM jövőjét a technológia fejlődése határozza meg alapvetően. A fejlődő épületüzemeltetés egyre több információt produkál az FM-döntéshozók számára, akiknek egyre komplexebb feladatot kell ellátniuk. Mindeközben egyre szigorúbb szervezeti elvárásokat támasztanak a bérlők: ilyen a munkahelyi jó közérzet, a munkatársak egészsége, hiszen ezáltal nő a munkahelyi hatékonyság, a profittermelés, de nő a követelmény az FM-vezetők széleskörűbb képezettségével szemben is.
Vágó kiemelte, az FM-menedzsereknek a változó munkahelyi szokásokra is oda kell figyelniük, hiszen olyan ötleteik lehetnek, amelyeknek akár meglepően nagy hatása lehet a bérlő cégre. Ahhoz azonban, hogy ezeket az elképzeléseket végig tudják vinni az épületüzemeltetők, szükség van arra, hogy elérjék a felső vezetőket, akik a nagyobb horderejű kérdésekben döntéseket hozhatnak.
A magyar piacról szólva Vágó elmondta, hogy \"egyre több a cápa, de ugyanannyi a hal\", így ennek következtében egyre inkább szűkül a profit. Felértékelődött a minőség, amit viszont minél olcsóbban kell biztosítani a megrendelőknek. Fokozódik az átláthatóság biztosítása iránti igény, a bérlők ismerjék meg az összes költséget. A transzparencia is egy trend, ami felé a világ halad - hangsúlyozta Vágó.
Megemlítette, hogy a minőséget és transzparenciát támogatja az informatika, ilyen internetalapú szoftvert használt az FM-szolgáltatásban a Strabag, amellyel egy mobiltelefonnal minden szükséges információ elérhető, a rendszerben a hibák, illetve azok kijavítása is folyamatosan nyomon követhető.
A költségcsökkentés a minőség csökkentésével jár kéz a kézben
Nincs már tartalék az épületüzemeltetési költségek csökkentésében, de ezen kívül még nagyon sok területen vannak olyan tartalékok, amelyeknek a feltárásával a vállalatok csökkenthetik az ingatlanokhoz kapcsolódó költségeiket - mondta előadásában Barts J. Balázs, a RICS Corporate Real Estate Professional Group vezetője. Elsőként bele kell gondolni, hogy milyen üzemeltetési költséget jelent egy beruházás, a költözködés ugyanis gyakran nem éri meg - fogalmazott a szakember. Az ingatlanok kapcsán nem szabad megfeledkezni az értékcsökkenésről sem, miként a takarítás és az őrzés-védelem is meglepően nagy összeget visz el. Barts szerint végig kell nézni minden négyzetmétert, hogy szükség van-e rá vagy nincs és hogy hol lehet átcsoportosítással hatékonyabbá tenni az ingatlant. Arra is oda kell figyelni, tette hozzá, hogy a költségcsökkentés mindig minőségcsökkentéssel jár. Manapság a takarékoskodásra való törekvés következményeként egyre gyakoribb a karbantartások elhanyagolása, ugyanakkor az ilyen döntésekből hiányzik a kockázatelemzés. Ha ugyanis bekövetkezik a baleset, például beázik a tető, leszakad a lift, akkor annak költségei jóval nagyobbak, mint ha a megelőzésre költöttünk volna - hívta fel a figyelmet a szakember.
Egy cég vagyonértékeinek akár 75 százaléka is megtestesülhet az ingatlanokban, illetve a műszaki berendezések összességében, maga az ingatlanüzemeltetés pedig az ingatlanhoz kapcsolódó költségeknek csak viszonylag kisebb hányadát teszi ki. Mindezekért az összköltségen spórolni igazán egy ingatlanfókuszú vállalati stratégiával lehet - állította a szakértő.
