CBRE
Konthur Adrienn, ügyvezető igazgató
A 2012-es statisztikák több mélypontot is jeleznek az ingatlanpiac történetében, azonban ez az év egyben fordulópont is volt. Évekig lehet halasztani a stratégiai döntések meghozatalát ügyes napi krízismenedzsmenttel, azonban ennek súlyos ára van. Már tavaly elhangzott, hogy ami körülvesz minket, az nem válság, hanem sokkal inkább valóság, és ideje ennek megfelelően kiemelni a fejünket a homokból és elkezdeni tervezni és jövőt építeni. Ez a fordulópont sokak számára az idén jött el. A számok még mélyrepülést mutatnak ugyan, azonban a mínuszok takarásában már felsejlik egy újfajta növekedés, bár méretben és jellegben más, mint ahogy sokan azt várták volna.
A befektetői lendület, ami 2011-ben erőre kapott, sajnos megtört az idei év elején. Míg tavaly előbb a lengyel, majd a cseh és a magyar piac is látványosan emelkedett, az idén minden régiós piacot a zuhanás jellemezte. A közép-európai térség egységesen megsínylette az eurózóna elhúzódó válságát, hiszen a befektetők újra a biztonságos menedékek felé fordultak, ami mind az ingatlan, mind a közép-európai térség vonzerejét csökkentette. Leginkább a tőkeszegény országokban volt látványos az ingatlanbefektetések esése a külföldi tőke visszavonulása miatt. Ugyanakkor Oroszországban a belső források tovább fűtötték a szektort és tucatnyi százmillió eurós tranzakcióra került sor, ami Európa nyugati felében is ritkaságnak mondható.
A hazai piacon, habár ilyen volumenről szó nincs, az év vége felé újra élénkülés látszik. Többek látnak beszállási lehetőséget a jelenlegi árazás mellett, de persze figyelembe kell venniük a globális és helyi makrogazdasági környezet bizonytalanságát, ezért a tárgyalások extrém módon elhúzódhatnak. A klasszikus befektetők mellett egyre élénkebb az a szegmens, amelynek nem a biztos jövedelem, hanem a további értékteremtés lehetősége a fő motivációja. Ezek az opportunista befektetők keresik azokat az ingatlanokat, amelyek ma még nem hoznak jövedelmet, azonban ügyes pozicionálással nyereségessé lehet őket tenni. Ez a fejlesztői piac válság utáni újraéledését mutatja, azonban a fő szabály itt is az óvatosság.
Ha a fejlesztői ciklust nézzük, az idei év már felépülést mutat. Persze a statisztikákba 2012 minden idők legalacsonyabb építési teljesítményével vonul be, hiszen évtizedek óta nem látott mélyponton az új lakások építése, de az irodai, a kiskereskedelmi és a logisztikai ingatlanok átadása is elérte a mélypontot. Országos szinten is alig 100 ezer négyzetméter kereskedelmi ingatlanterület épült, és emlékszünk még olyan időkre, amikor csak irodából adtak át ennyit a fővárosban három hónap alatt. Mégis azt gondolom, a felépülés már látható a számok mögött. A bankok és a fejlesztők is egyetértenek abban, hogy fejleszteni kell, azonban a mennyiség helyett a minőség kerül a fókuszba. Ami ma épül Budapesten vagy akár a fővároson kívül, mind jól előkészített projekt, pontosan pozicionált. Nemcsak hazánkban, de sehol a régióban nem kapna belső vagy külső finanszírozást egy olyan projekt, ahol hiányzik a sokéves stratégia, hiszen ma már nem két-három év a fejlesztői ingatlanok életciklusa. Nem véletlen, hogy ma csak nemzetközi minősítéssel rendelkező, fenntartható irodák épülnek Budapesten, és akár 50 százalékos töltöttséget is elérnek ezek a házak az átadást megelőzően.
A válság legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlannál sem működik a nyolcvanas évek \"zimmer frei\" vállalkozásainak rövidlátó üzleti szemlélete, hanem a habarcs és a tégla fizikai élettartamához igazodó hosszú távú működési modellre van szükség. Az ilyen modellben partner tud lenni a bank, a bérlő és a fejlesztő, és ez tud új lendületet adni a ma még gyengélkedő ingatlanpiacnak.
Stockfresh
Colliers International
Balla Ákos, az értékbecslési, tanácsadási és piackutatási üzletág igazgatója
Továbbra is a finanszírozás hiánya, a jelentős bizonytalanság, illetve a hazai ingatlanok iránti gyenge külföldi kereslet határozza meg a befektetési piac - nem - működését. A kereslet változatlanul gyenge a bérlői piacokon és az ingatlanok mint befektetési termékek iránt egyaránt. A bérleti piacon erős a kínálat és alacsonyak a bérleti díjak, az értékesítésre kínált szegmensben pedig alig fordulnak elő piacképes ingatlanok reális feltételek mellett. A befektetési hajlandóság pedig általánosan gyenge.
2012 inkább kiszámítható volt, mint meglepő, és valószínűleg az év utolsó hónapja sem tartogat túl sok meglepetést. A befektetők és finanszírozók szemében a piacunk várhatóan nem lesz kecsegtetőbb 2013-ban, sőt a finanszírozók a saját problémáikkal és a korábban folyósított rossz hiteleikkel küzdenek, ezért ebben jelentős változásra nem számítunk. Sajnos ezt a mondatot már a negyedik éve mondjuk el így az év végéhez közeledve, és csak reménykedünk, hogy jövőre valami pozitívabb hírrel lehet szolgálni. Közép- és hosszú távon jelentősebb fellendülés az ingatlanpiacon csak a gazdasági helyzet általános javulásával, a termelői igények és a fogyasztás általános növekedése esetén várható.
Holy Petra, az iroda-bérbeadási üzletág társigazgatója
Egyre nagyobb a bérlői aktivitás, a bérlőket még a költségcsökkentés motiválta, de a minőségi váltás is fontos szempont. A fejlesztők körében egyre nagyobb hangsúlyt kap a fenntarthatóság, illetve a maximális rugalmasság. 2012 ismét a rekordok éve: a legmagasabb üresedés, a legnagyobb arányú újratárgyalások mellett egész évben negatív volt a nettó felszívás. Az új fejlesztéseknél előtérbe került a környezettudatosság, az új irodaházak mindegyike valamely minősítési rendszer alapján szerez tanúsítványt, némelyikük többet is. A bérleti díjak csökkenése lassul, s azoknál a projekteknél, ahol sikerült elérni a 70-80 százalékos vagy afeletti telítettséget, továbbra sem kell jelentős kompromisszumot kötni a feltételekben. Sokan kínálnak albérleti lehetőségeket vagy az újratárgyalás során élnek a terület-visszaadás lehetőségével. Szerencsére az ügyletek volumenének 12 százaléka bővülés, ami ezt valamelyest kiegyenlítheti.
Szinte minden új fejlesztés a Váci úti folyosón indult meg, sem Pest központ, sem Dél-Buda (amelyek szintén nagyon kedvelt lokációk a bérlők között) nem képviseltette magát. Reméljük, hogy az előbérleti tranzakciók száma a jövő évtől emelkedik, hiszen továbbra is kevés az új fejlesztés, s a nagy, egybefüggő, modern irodaterületek elérhetősége viszonylag limitált az egyes alpiacokon. Várhatóan az új spekulatív fejlesztések középtávon inkább segíteni fogják az egészségesebb piaci feltételek megalapozását.
Beck Tamás, az ipari ingatlan üzletág igazgatója
Az előzetes várakozásoknak megfelelően 2012 egy lanyha aktivitású piac volt a budapesti, új építésű, bérletre épült ipari ingatlanok piacán. A kínálat nem bővült, a keresleti oldalon szeptember végéig a bérbevételek 117 ezer négyzetmétert tettek ki, melyből 65 ezer négyzetméter volt az új szerződés. Kiugróan magas a bővülések aránya, míg korábban az új szerződések aránya 15-25 százalék között szokott mozogni, 2012-ben 40 százalékra nőtt a részesedése, ami a passzivitás jele. Tavalyhoz képest kevesebb területet adtak vissza a bérlők, így csökkenhetett több év után először az üresedés 19 százalékra, de ez még mindig közel 350 ezer négyzetméter szabad területet jelent, ám ezek mind földrajzilag, mind méret szempontjából igen fragmentáltan helyezkednek el, a nagyobb, egybefüggő kapacitás már kevés. Az aktív keresleti oldalt (új szerződések) alapvetően a végfelhasználók és a kisebb méretű ügyletek dominálják, a korábban nagy területeket igénylő és lekötő, bővülő fmcg- és retail-szektor, valamint a logisztikai cégek jelenleg inaktívak a bérleti piacon.
A közeljövőben jelentős keresletnövekedést és tranzakciószám-, méretbővülést (különösen a budapesti logisztikai bérleti piaci szegmensben) nem lehet prognosztizálni, hiszen annak a fogyasztás és/vagy a termelés jelentősebb bővülésén kellene nyugodnia, expanzióra rövid távon azonban kevés az esély.
Cushman & Wakefield
Charles Taylor ügyvezető igazgató
2012 ismét nehéz év volt a magyar ingatlanpiacon, bár az aktivitás (legalábbis Budapesten) jobb volt, mint vártuk. A befektetők elkerülték Magyarországot és a jobban teljesítő országokra koncentráltak, míg a bérlői piac továbbra is működik, még ha kevés új fejlesztéssel és átadással is. Annak ellenére, hogy a magyar vásárlók a megszorítások hatására folyamatosan csökkentik kiadásaikat, több kedvelt bevásárlóközpontban nőtt a látogatók száma és a forgalom tavalyhoz képest, valamint több új márka is betört a magyar piacra. Nem vitás, hogy a hitelfinanszírozás egyre problémásabb, a bankok sokszor az IMF/EU-tárgyalásokra hivatkozva nehezebben hiteleznek és a befektetők a likviditás csökkenését látják, míg a tranzakciók száma sosem volt ilyen alacsony.
Az irodapiacon a bérlők és a bérbeadók alkalmazkodtak a jelenlegi helyzethez, a nagyvállalati bérlők a hosszabbítás mellett döntöttek, ahelyett, hogy kivonultak volna. Bár a bruttó irodaterület bérbeadási mutatói regionális szinten elfogadhatóak, az igazság az, hogy a tranzakciók nagy részét a szerződéshosszabbítások teszik ki, nagyon kevés az újonnan piacra lépő, de van valamennyi bővülés.
Az irodaterületek iránti bérlői kereslet a 2011-es rekordhoz képest csökkenni fog. A teljes bruttó bérbeadás mértéke várakozásaink szerint 325-350 ezer négyzetméter között lesz majd, és a jelenleg is alacsony új kínálat 2013-ban tovább zsugorodik. Legkorábban 2014-ben várható bővülés ezen a téren. A kihasználatlansági mutató stagnál, leginkább az új piaci szereplők hiánya miatt. Ez várható 2013-ban is, miután a piacot akkor is az újratárgyalások vezérlik majd. Csak reménykedhetünk, hogy a vállalatok ismét elkezdenek érdeklődni Magyarország iránt, irodát nyitnak, így generálva új keresletet és csökkenő kihasználatlanságot. Az irodapiaci szektor befektetési aktivitása minimális és nagyon eltér a 2011-es évtől, amikor a Heitman hat irodaházat vásárolt Budapesten.
A kiskereskedelmi szektor megítélése talán egy kissé pozitívabb. Itt a gazdasági helyzet ellenére növekszik a nemzetközi bérlők érdeklődése, legalábbis 2010-hez és 2011-hez viszonyítva. A legjobb és leggyengébb bevásárlóközpontok közötti polarizáció erősödik, a jelenlegi legjobb lokációk közé az Aréna Plaza, az Allee, a Westend, az Árkád és a MOM Park tartozik. A bérleti díjak sok központban fenntarthatóbb szintre csökkentek, ennek eredményeként több kereskedő nyitott újabb üzleteket az előző évekhez képest. 2012-ben olyan márkák jelentek meg vagy terjeszkedtek a magyar piacon, mint a Massimo Dutti, a Vodafone, a Reserved, az Orsay, a KFC, a Boggi, a Weekend by MaxMara, a Pandora. 2013-ban hasonló aktivitásra számítunk, további nemzetközi bérlők megjelenésével. A bérbeadók fokozódó rugalmassága a legjobban menő helyszíneken vezethet új üzletek nyitásához.
Az ipari és logisztikai szektorban a bérbeadások mértéke alacsony maradt és a kihasználatlanság sem csökkent számottevően. Azon gyártó cégek maradnak továbbra is aktívak, amelyek kapcsolatban állnak az autógyártással. Az új kínálat csupán egy-két built-to-suit épületre korlátozódik, amelyek mind kisebbek tízezer négyzetméternél. A magas kihasználatlansági mutató akadályozza az új fejlesztéseket. A bérleti díjak továbbra is stabilak, bár a bérlőknek ajánlott kedvezmények egyre jelentősebbek. A kilátások a jövő évre ebben a szektorban változatlanok.
Idén a legmeglepőbb a befektetési piac aktivitásának visszaesése csupán 71 millió euróra (lapzártánkig). Az elfogadható bérlői piac ellenére a befektetési kedv nem túl jelentős, hiszen jelenleg nagyon kockázatos az ország. Természetesen ez a jövőben majd megváltozik, ám ehhez egy-két évre még szükség van.
DTZ
Czifra Balázs ügyvezető igazgató
Nagyon meglepő esemény nem történt a 2012-es ingatlanpiacon, nagyjából a várakozásoknak megfelelően alakult az év. Az újratárgyalások, a kisebb mozgások jelzik, hogy van élet az irodaszektorban, s nagyjából a 2010-es szinten várható a tranzakciós volumen. A fejlesztési aktivitás minimális, bár már önmagában az is meglepő és mindenképpen pozitív üzenet, hogy egyáltalán akad, aki spekulatív módon épít irodaházat, mint például a HB Reavis vagy a Skanska. Ugyanakkor kérdés, hogy vajon milyen elvárt hozammal számolhatnak. Az irodapiacot továbbra is a bérlők dominálják, s nagyon kedvező feltételeket képesek elérni, a bérbeadók pedig amellett, hogy törekednek az egészséges bérletidíj-szint tartására, maximálisan rugalmasan kezelik a kéréseket, amelyek rendszerint a kialakítási költségek fedezésére és egyéb kedvezmények nyújtására irányulnak.
A jelenlegi piacon az átlagos bérleti díj fogalma már értelmezhetetlen, a tarifák és a telítettség épületenként változnak, az azonban biztos, hogy a legnehezebb az agglomerációban a bérbeadók helyzete. A közeljövőben piacra lép néhány új épület, de az alaptrendeken ez nem fog változtatni. Nagy kérdés, hogy a hazai kkv-szektor megerősödhet-e annyira, hogy megjelenjen bérlőként. Ennek a körnek mindenesetre a kis alapterületű, olcsó, rugalmas megoldásokra lesz igénye. A bérleti díjak is várhatóan az idei szinten maradnak, a háttérben azonban még jobban meg kell majd dolgozniuk a bérbeadóknak a bérlők megszerzéséért, megtartásáért.
A számok alapján jól sikerült a harmadik negyedév az ipari szegmensben, csakhogy a szerződések több mint 60 százaléka hosszabbítás. A statisztikák szerint nem bővül a kapacitás, ugyanakkor a Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) nem tartja nyilván a saját használatra készülő fejlesztéseket, amelyekből vidéken jó pár épül. Erre a szektorra is igaz, hogy óriási küzdelmet folytatnak a bérbeadók, a szerződéskötési időszak pedig a korábbi fél évről egy évre nőtt. Az effektív bérleti díjak lefelé tartanak, de ahány létesítmény, annyi megállapodás. A bérlők is jóval képzettebbek, s nagyon körültekintően veszik számításba az összes feltételt a döntés előtt. Egyelőre semmi sem utal arra, hogy jövőre pozitív irányba fordulna a szegmens, s trendforduló következhetne be az egy-két termelő beruházás közvetlen környezetén kívül.
Viszonylag limitált keretek között működik a kiskereskedelmi ingatlanpiac, néhány bevásárlóközpont, az Andrássy út és a Váci utca jól teljesít, s a nemzetközi élelmiszerláncok a körúton is feltűnnek. A szereplők élesen figyelik, hogy a kiskereskedelmi átrendeződések milyen hatást gyakorolnak a raktárpiacra, ezek nyomán ugyanis hirtelen megürülhetnek több tízezer négyzetméteres kapacitások, egyúttal nagyszabású igények is keletkezhetnek.
Virtuális az idei befektetési piac, egy-két ügylet ugyan előfordult, az intézményi befektetők azonban továbbra sem keresik az országot, amiben a transzparencia hiánya is szerepet játszik. Tanácsadóként 2012 nagy kihívása volt, s valószínűleg ez jövőre is prolongálódik, hogy miként győzzük meg az ügyfeleket arról, hogy a tanácsadók munkája mekkora hozzáadott értéket képvisel egy-egy ügylet során. Tény, hogy ma már az ügyfelek is nagyon sok mindent megoldanak önállóan, de akkor le kell mondaniuk arról a háttérelemzésről, ami stabilan megalapozhat egy döntést.
