− A drasztikusan visszaesett bérleti díjak a bérbeadói oldalon a bérleti feltételekben is elvárt végtelen rugalmasság eredménye. Hogy látja, meddig tarthatóak ilyen alacsony szinten a bérleti díjak
− Az ingatlan-bérbeadás a megszokott módon már nem folytatható, mindkét fél számára hosszú távon működő \"win-win\" szituáció kialakítása paradigmaváltásért kiált. A piacon szokásos 3−5 éves szerződéseket többnyire már újratárgyalták a megváltozott viszonyoknak megfelelően. A bérbeadók a bérlőiket meg akarják tartani, a bérlők is nehezen lépnek a tevékenységüket az irodapiacon kívül is érintő kockázati hatások ismeretében. A gazdaságos működés és a hosszú távú fenntartás a bérleti díjak emelkedését prognosztizálja, bár jelenleg ez a színvonal a 2010-es értékekről egyelőre nem mozdul, az átértékelődés utolsó fázisát éljük.
− Milyen kritériumok alapján döntenek a bérlők egy-egy iroda mellett? Mekkora szerepe van az árnak és más tényezőknek?
− Úgy gondolom, hogy az ár ma már nem döntési kritérium, a fejlesztők egyelőre hasonlóan kedvező bérleti díj mellett kínálják irodáikat, így az ügyfelek leginkább az \"egyéb\" szempontok szerint válogatnak. Árszempontból a környező országokkal összehasonlítva is kedvező helyen állunk, olcsóbbak vagyunk a szomszédos országok célpontként figyelembe vehető irodáinál, de a döntést meghatározó tényezők közül ez is csak egy; a munkaerő ára, képzettsége és az egyéb infrastrukturális adottságok, valamint az adott ország hosszú távú kiszámíthatósága és megbízhatósága szintén fontos aspektus.
− Átértékelődik-e a lokáció szerepe a bérlői döntéshozatalnál?
− A lokáció továbbra is az egyik legfontosabb szűrő, amelynek vetületében a közösségi és kerékpáros közlekedés a közúti kapcsolatoknál is erősebb figyelmet kap. A funkcionalitás és a kivitelezés minősége, valamint az elérhető kényelmi szolgáltatások a ház, illetve a környék kínálatában rögtön ezután következnek. A megfelelő ár, a kitűnő megközelíthetőség, a parkolás, a kiváló épületminőség és a szélesen kínált szolgáltatások alapvető kívánalmak egy keresésnél.
− Mi az, ahol többet adhatnak a fejlesztők?
− A jól működő, fizetőképes vállalkozások esetében továbbra is a funkcionális, átgondolt, minőségi, az adott cég igényeire válaszoló ingatlankialakítás a választott megoldás. Adott projekt megvalósítása előtt érdemes a sablonos, \"mindig ilyet építünk\" felfogás helyett érdemben is figyelni a bérlőkre és a mikrokörnyezetre, s a fejlesztés előtt részletes igényfelmérést végezni. Az Ablonnak a reptér közelében megépített logisztikai központja, az Airport City esetében például a reptér közelségére építve a szállítmányozó cégek kívánalmainak megfelelő komplexumot sikerült létrehozni, amely azóta is kiemelkedő sikerrel működik. Az elhelyezkedésen túl a raktár-iroda megoszlás, a helyszíni vámkezelési szolgáltatás, a megfelelő légi paletta fogadására alkalmas kapuk kialakításával épült csarnok kiváló választás a logisztikai szereplőknek.
Persze nem elég egyszer megtalálnunk a bölcsek kövét, a bérlői igények változására is jó, ha figyelünk. Az új generáció munkavégzésének kihívása jelenleg egyelőre leginkább az adott cégen belül jelentkezik. A rugalmas munkaidő és az otthonról végezhető munka miatti jó területmeghatározás, az ergonomikus, trendi és vonzó belső terek kialakíttatása a bérlő kompetenciája, a fejlesztő a funkcionálisan is működő közösségi terek és az információtechnológia terén kaphat, kérhet szerepet. Ügyfeleink prosperálása az igazi kulcs a sikerhez. Nem csupán a díjak fizetésének képessége és a bővülési potenciál az, ami ebben rejlik, de stratégiai szövetségek is kialakulhatnak, mely egyes ingatlanok és azok környezetének a hosszú távú hasznosítását, funkcióját és arculatát is meghatározzák.
− Manapság egyre többet hallunk a zöld épületek térnyeréséről. Mennyire számít a bérlői döntéshozatalnál egy-egy épület környezetvédelmi minősítése?
− Hihetünk abban, hogy az a hosszú távon fenntartható és maradandó, ami jó a köznek és jó az egyénnek. A fenntarthatóság az ingatlanfejlesztés platformján is több szempontból közelíthető meg, de közvetlen viszonyba leginkább a zöld épületek koncepciójával hozható. Ma már a zöld megkerülhetetlen, az új fejlesztések velejárója. Az Ablon-cégcsoport számára fontos az is, hogy a meglévő épületeink \"zöldelljenek\". Ennek kézzelfogható bizonyítéka a Gateway Business Park, amely 2011-ben a közép-európai régióban elsőként kapta meg a BREEAM In-Use minősítő rendszer \"nagyon jó\" minősítését, amire büszkék vagyunk. A környezettudatosság nemcsak a hosszú távú fenntarthatóság záloga, hanem költségmegtakarítási szempontból is rendkívül jelentős versenytényező.
− Az ingatlan tulajdonságain kívül van-e olyan tényező vagy tulajdonság, amely a fejlesztő, bérbeadó céget teszi ideális partnerré?
− Általánosan elmondhatjuk, egy ingatlanbérleti döntés hosszú távra szól, és minden részlet kialakítása lassú folyamat, a bérlői szervezet nagyságának és ilyen jellegű szakértelmének függvényében. Elengedhetetlen a bérlői, megbízói bejelentésekre tett villámgyors reakció, melyet már nem is órákban, hanem percekben mérünk. A fejlesztő cég szakértelme adottság, viszont gyorsasága függ a szervezet nagyságától, a döntési szintek tagoltságától és az információ útjának hosszától. A rugalmas üzemeltetési feladatok hatékony elvégzésére nem minden piaci szereplő képes, szükség van a nagy tapasztalattal rendelkező professzionális üzemeltetőkre, akikben minden váratlan esetben megbízhatnak a tulajdonosok. Az Ablonnál egyértelmű versenyelőnynek látom, hogy ingatlanjainknál a fejlesztő és az üzemeltető személye ugyanaz: mi látjuk el mindkét szerepkört. Így nem fordulhat elő, hogy a bérbeadó és a szolgáltatást nyújtó egy adott igény vagy probléma felmerülésénél arra hivatkozik, hogy nem ő az illetékes és a másikhoz irányítja a bérlőket. Ebben a szervezeti formában minden szakág szakértője házon belül azonnal rendelkezésre áll, melyet a helyi, kompetens vezetéssel és egy jól megtervezett internetes ügyfélkezelő rendszerrel kiegészítve egy kivételesen gyors reagálású csapatot kapunk. Saját ingatlankezelő, facility management teammel dolgozunk, akik a ingatlanállományunk működtetésével és külső ingatlanok üzemeltetésével egyaránt foglalkoznak. Ez a szolgáltatói szemlélet direkt érvényesülését biztosítja.
