Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- Igaz-e, hogy a válságból elsőként az ipari ingatlanpiac térhet magához?
- A pozitív jelek mellett - éppen a válság hatására - igen sok piaci szereplő tervezi különböző divíziói összevonását, ez generál bizonyos mozgásokat, amelyek persze jellemzően built-to-suit projektek. Igazi lendületet a piacnak - ezzel az üresen álló területek felszívásának - mégis csak a növekedés adhatna.
- Változtak-e az elmúlt egy évben a bérlői igények, módosult-e a bérlők összetétele, preferencia-sorrendjük?
A recesszióra a bérlők reakciója a költségcsökkentés irányába mutató telephely-összevonás, mely jellemzően a praktikumra és takarékos üzemmódra törekvő, gazdaságos térkihasználású, testre szabott fejlesztéseket részesíti előnyben. A bérlők tábora leszűkült, jelenleg a nagyobb nemzetközi megkeresések dominálnak, a kisebb kapacitásokkal működő, kisebb területigényű bérlők pedig kivárnak és \"túlélnek\".
- Hogyan alkalmazkodnak a bérbeadók a csökkenő piachoz? Vannak-e tartalékok?
- A rugalmasság immár nem csupán szlogen, hanem valós kényszerűség. A díjak csökkentése helyett a tudatos bérlő inkább több szolgáltatást, speciálisabb kialakítást kér. Természetesen a bérleti díjak alacsonyabbak, mint a 2008 előttiek, a bérleti díjak 2010-ig folyamatosan csökkentek, az elmúlt egy évben pedig az elért szinten stagnálnak. Az intermodális központok - mint amilyen az Airport City Logisztikai Központ - esetében azonban a verseny korántsem annyira kiélezett. További díjcsökkenést nem várok, a bérbeadók igyekeznek előnyös perspektívákban bemutatni áraikat, lépcsőzetesen növekvő, extra munkákat magukba foglaló, lelakható konstrukciók jellemzik a piacot. Komoly előnyök kovácsolhatók a szolgáltatási kör bővítéséből, a bérbeadói odafigyelés, a precíz sales munka, a professzionális key-account tevékenység jelentős pluszt jelenthet az éles fejlesztői versenyben. A mi cégünk hitvallásának megfelelően a bérlőket üzleti partnerként kezeli, s igyekszünk üzletmenetüket, kereskedelmi tevékenységüket minden erőnkkel segíteni.
- Megjelentek-e már a zöld igények ezen a piacon?
- Az alternatív energiagazdálkodás bizonyos elemei már gyakrabban szóba kerülnek. A logisztikai projektek jellemzően városon kívüli helyszínük miatt több lehetőséget nyújtanak a fenntartható megoldások megvalósítására alacsonyabb költségek mellett. A piaci árverseny, az üresedési ráta magas szintje és a bérlők költségcsökkentési igénye azonban nem teszi lehetővé a kezdeti magasabb beruházási költség bérleti díjakban való érvényesítését.
- Milyen a finanszírozási hajlandóság ebben a szegmensben?
Talán soha nem volt ilyen rossz. Ebben a pillanatban Magyarország rizikós terep, ráadásul a válság hatására a finanszírozási feltételrendszer is fokozatosan eltávolodott a bérlői szempontoktól. Mindenki a biztonságra törekszik, a bankok hosszú lejáratú szerződésekre nyújtanak hitelt, míg a bérlői csoportok csak rövid, kisebb kötöttségeket jelentő megállapodásokra hajlandóak.
- Hogyan hat a reptér fejlesztése a környékbeli ipari ingatlanpiacra?
Egy olyan projekt, mint a reptér fejlesztése, mindenképpen előnyös a teljes reptéri régió számára. Logisztikai fejlesztések ugyan nem igazán történtek az elmúlt években a Liszt Ferenc Repülőtéren, de a 2-es terminál korszerűsítése is fontos előrelépés. Az air-cargo szemléletű fejlesztések Ázsia irányába jelenthetnének nagy előrelépést. Magyarország Kelet-Közép-Európa legjobb úthálózatával rendelkezik, kár lenne a reptéri fejlesztések elmaradása vagy késedelme miatt kockáztatni azt a lehetőséget, hogy az Ázsia és Európa közötti légi szállítmányozás tekintetében a régió vezetőjévé váljon Budapest.
Az Airport City továbbfejlesztése továbbra is napirenden van a tervezett beruházásaink között, jelenleg built-to-suit alapon. Az Airport City Bucharest projekt pedig a fejlesztés előkészítési fázisában tart.
- Mik a szegmens perspektívái? Vannak-e új fejlesztési, üzemeltetési trendek?
- Spekulatív fejlesztéssel csak az üresedési ráta jelentős csökkenése esetén lehet számolni. Addig is maradnak a bérlői igényre épülő épületek. Az első félév mutatott némi növekvő bérlői aktivitást, míg Budapest és környéke továbbra sem bővült új fejlesztéssel. A logisztikai piacon mindig az év vége hoz némi feltámadást, így joggal feltételezhetjük, hogy az év közben elhúzódó tárgyalások az utolsó negyedévben realizálódnak. Fejlesztési trendekről jelenleg nem igazán beszélhetünk, a fejlesztések gyakorlatilag leálltak, a kivárásnál jobb taktika jelenleg nincs. Ez az időszak kiválóan alkalmas a meglévő bérlők \"kényeztetésére\", jól látszik, hogy az üzemeltetés minőségének csiszolásával, kedvező bérlői csomagok kialakításával erősíthető a bérbeadó és a bérlő közötti kapcsolat.
