A korábbi, pozitív piaci környezetben több olyan irodaház-fejlesztés is volt, ahol az önerő mértéke mindössze 5−15 százalékra rúgott. A válság előtt egy előbérlettel nem rendelkező irodaház-fejlesztés indítása, illetve hitelezése is megszokottnak számított. Mára persze alapvetően megváltozott a helyzet. A befektető tőkeereje a korábbiaknál jóval lényegesebb szerepet játszik a bérlők mellett − mondták el az MKB-nál. A magas (85−95 százalék közötti) hitelezési arány tehát már egyértelműen a múlté, de az irodaházaknál a bankok jelzései szerint azért nem alakult ki annyira vészes helyzet, mint a hotelfinanszírozás esetében.
Hosszú távra szerződött, nemzetközi nagybérlő esetén akár a piacon korábban megszokotthoz hasonló finanszírozási arányok is elérhetőek − állítja az UniCredit szakembere. Mint hozzátette: új irodaházat több kisebb bérlővel, rövid idő alatt feltölteni jelenleg szinte lehetetlen vállalkozásnak bizonyul még a megfelelő környéken is. Nagyobb lökést a bérbeadásnak szerinte majd az adhat, ha Magyarország külkereskedelmi partnereinél stabilizálódik a gazdasági helyzet, ami első körben nemzetközi cégeket, majd magyar partnereiket is bevonzhatja a jobb minőségű irodaházakba. Ez azonban időbe telik, így az új fejlesztéseknél célszerű sokkal hosszabb feltöltési idővel számolni és a fejlesztőknek is tartalékokat építeni a projektekbe.
Az UniCreditnél úgy látják, hogy a sikeres házak stabil befektetői háttérrel a válság alatt is talpon maradtak, amiből a finanszírozók is sokat tanultak. A megvalósult finanszírozási ügyletek a közeljövőben néhány kulcsszóval − jó lokáció, jó koncepció, stabil befektetői háttér − lehet jellemezni. Önmagában viszont még ezek a tényezők sem elegendőek. Ha a ház feltöltése sikeres, a bérlőt meg is kell tartani, aminek feltétele a működés éveiben, de különösen a szerződések lejáratához közeledve a bérlői elégedettség és a költséghatékony üzemeltetés.
Az MKB-nál azt tapasztalják, hogy beindult némi mozgás a piacon, de − tették hozzá − nagyon lassú az abszorpció, a tranzakciók nagy része a létező szerződések újratárgyalása. Egyelőre nincsenek jelentős új fejlesztések, az üresen álló A kategóriás irodaházak 10−30 százalékos árengedménnyel vonzzák a bérlőket. Ez okozhat némi átvándorlást a B+-ból A-ba, de a költségérzékeny cégek továbbra is keresik a B kategóriás irodaházakat. Az irodapiaci fejlesztéseknél továbbra is érzi a magas üresedési ráta és a szűkös finanszírozási lehetőségek együttes hatását az UniCredit. Ugyanakkor − hangsúlyozták − a legjobb lokációkban, például a Váci út belső része mentén, nő a fejlesztői aktivitás. (Nem kevéssé annak köszönhetően, hogy éppen a bankok saját használatára vált kedveltté ez a terület.)
A magas (25 százalék feletti) üresedési ráta ledolgozása − állították az MKB-nál − még egy időbe beletelik az új fejlesztések hiánya ellenére is. A Jones Lang LaSalle legfrissebb piaci elemzése részben szintén a banki véleményeket látszik alátámasztani. Mint állítják: a térséghez képest is kevésbé nő nálunk a kereslet, de a befeketési piacon már érzékelhető a mozgás. Spekulatív fejlesztések esetén a válság előtti finanszírozási aránnyal egy ideig még nem nagyon fogunk találkozni a piacon − nyomatékosították viszont az UniCreditnél.
