Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A PSZÁF engedélye után, valószínűleg legkésőbb hétfőn indulhat az Európa Ingatlanbefektetési Alap jegyeinek folyamatos forgalmazása (a jegyzés során 522 millió forint indulótőke gyűlt össze). A független Európa Alapkezelőnek - amely 50 százalékban Forgó Ferenc, a Budapest Alapkezelő egykori vezérigazgatója és 50 százalékban a Nagygyörgy Tibor által alapított Biggeorge's International nevű ingatlancég tulajdonában van - meglehetősen széles forgalmazói hálózatot sikerült kialakítania. Ebben a fő forgalmazó Raiffeisen Értékpapíron kívül a BA-CA és az IEB bankfiókjai és több brókercég szerepelnek.
Az alap a tervek szerint legfeljebb egy év alatt tölti majd fel portfólióját ingatlanokkal, amelyek aránya hosszabb távon 75 és 85 százalék között mozogna (a többi állampapír vagy készpénz). Elsősorban Budapestre és nagyobb vidéki városokra koncentrálnak majd és konzervatív befektetési politikájuk során nagyobbrészt bérbeadással hasznosítható ingatlanokat vennének. Így a tőke 25 százalékát irodákra, 25 százalékát ipari ingatlanokra, 15 százalékát lakóingatlanokra szánnák, körülbelül 20 (de legalább 15) százalék lesz a pénzeszközök aránya és mintegy 15 százalékot egyéb ingatlanokra költhetnek. Ez utóbbi spekulatívabb kategória telkeket és egyéb olyan ingatlanokat jelenthet, amelyeket inkább továbbértékesítési, tőkenyereség-szerzési, fejlesztési céllal vásárolnának meg, például felszámolásból, bankok rossz hitelportfóliójából, önkormányzatoktól stb. - hangzott el a tegnapi sajtótájékoztatón.
Nagy lehetőségeket látnak abban is, hogy vállalatoktól vásároljanak ingatlant, majd azt bérbe adják az eladónak (sale and lease back). A 20 százalék körüli likvid hányadot az alapkezelőnél - az ingatlanoknak az értékpapíroknál jóval nehezebb értékesíthetősége ellenére - elegendőnek tartják. Ehhez jön még a törvényben megengedett maximum 10 százalékos hitelfelvételi lehetőség, valamint az, hogy a 10 millió forintnál nagyobb értékű befektetésijegy-visszaváltásoknál fenntartják a jogot, hogy azokat csak 90 napon belül fizessék ki. (A kibocsátási tájékoztatóban azonban az szerepel, hogy ezzel a lehetőséggel csak akkor élnek, ha a likvid eszközök már kifogytak.) Érdekesség, hogy megvizsgálták azt is, mennyi volt az a legnagyobb tőkehányad, amelyet eddig egy hazai alapból 90 napon belül a befektetők kivettek. A számítások szerint ez az orosz pénzügyi válság idején sem haladta meg a 30 százalékot.
Ami a költségeket illeti, a befektetési jegyek megvásárlásánál és visszaváltásánál fix 500-500 forintot számolnak fel a befektetőknek, az egy éven belül visszaváltott jegyeknél azonban egyszázalékos díjat kell fizetni. (Ezzel nyilván a hosszabb távú gondolkodásra igyekeznek rábírni a vevőket.) Az alapkezelő munkájáért évi 2,9 százalékos díjat számol fel az ingatlanokból álló portfóliórészre és évi 1,8 százalékot a pénzeszközökre. Ezenfelül, ha az alap éves hozama meghaladja az egyéves állampapír hozamának 1,25-szörösét, az alapkezelő sikerdíjként az
e feletti rész 25 százalékát is magáénak tudhatja. A konstrukció létrehozói remélik, hogy az év végére az alap mérete eléri majd az alapkezelő számára is kifizetődő 3 milliárd forintot. Amennyiben a konstrukció sikeres lesz, a tőke növekszik - aminek legfőbb mozgatórugója a jó hozam lehet -, s újabb ingatlanalapokat hozhatnak létre. Ha időközben kedvező irányba változik meg a befektetési alapokról szóló törvény, lehet, hogy ezek már speciálisabb, egy-egy piaci szegmensre koncentráló vagy projektalapok lennének, hiszen az Európa az ingatlanalapok között olyasmi, mint egy vegyes alap az értékpapíralapok között.
A hazai ingatlanalapok piaca még igen kiforratlan. Az első piaci módon létrehozott konstrukció a tavaly ősszel indult Reálszisztéma Ingatlanalap volt, amelynek tőkéje azóta mintegy másfélszeresére nőtt és megközelíti az egymilliárd forintot. Vannak még ingatlanalapok a Quaestor-csoportnál, illetve működnek a kárpótlás során létrehozott Pillérek, ezeket azonban nagyrészt vagy az alapító, vagy néhány nagyobb intézményi befektető speciális igényei szerint hozták létre. A másik létező nyílt végű ingatlanalap, a 400 millió forint körüli Első Hazai Lakásalap tőkéje és hozama egyaránt stagnál vagy csökken, jegyeinek zöme korábban egy bank kezében volt.
Eidenpenz József
