Márkaalapú a Mammut- bérleményekből származó bevétel

A tavalyi évre a Pillér I. kezelője információink szerint eredetileg jelentős, a százmillió forintot jócskán meghaladó tőkenyereséget tervezett az alap ingatlanjainak eladásából. Ez azonban nem teljesült, egyetlen kisebb értékű épület értékesítéséből mindössze 10 millió forint feletti nyereség származott. Ugyanakkor elképzelhető, hogy a terveknek legalább egy része idén válik valóra. Mint az alapkezelőtől megtudtuk, megtalálták a vevőt az Arany János utca 24. alatti épületre, és szerződést is kötöttek vele. A "banknegyedben" lévő házat elvileg maga az alap is fejleszthette, átépíthette volna, de ennek tőkeigénye még a közel 4 milliárd forintos vagyonú Pillér I. lehetőségeit is meghaladja (nem annyira likviditási oldalról, mint inkább a beruházásokra vonatkozó törvényi korlátozások miatt).
Ez az épület például az 1994. végi vagyonértékelésben 612 millió forinttal szerepelt, eladása tehát - legalább időlegesen - jelentősen növelheti a kamatbevételeket is. Az alapkezelő nem zárja ki más épületek eladását sem, ha megfelelő ajánlat érkezik rájuk. Az Arany János utcai ingatlan eladásából azonban csak viszonylag alacsony, tízmilliós nagyságrendű nyereséget vár.
A nyereséges eladásoknak legalább a lehetőségére utal, hogy a Pillér I.-ben levő ingatlanok értéke tavaly összesen mintegy 200 millió forinttal növekedett, vagyis ennyivel többre tartotta az év elején is az alapban levő ingatlanokat az értékbecslő az év végén. Az értékbecslés alatti áron pedig az ingatlanokat nem szabad eladni. Egyben ez ad magyarázatot korábbi hozambecslésünk pontatlanságára is (NAPI Gazdaság, Befektető melléklet, 1999. január 25., 15. oldal.) Ennek során ugyanis csak 100 millió forintos ingatlanérték-növekedéssel számoltunk. Az adat azért lényeges, mert ez az a tényező, amely növeli ugyan a nettó eszközértéket, de hozam nem fizethető belőle (csak a pénzügyileg is realizált nyereségből).
Ez a mintegy 100 millió forint okozza, hogy - becslésünktől eltérően - nem 8,2, hanem 5 százalékot fizetett az alap a második félév után. (Értékcsökkenési leírást is számol ugyan az alapkezelő, de ez a kifizetett hozamot nem csökkenti.)
A Pillér I. egyéb bevételei az utóbbi időben meglehetősen stabilak voltak. Évről évre stabil lízingdíj-bevétele van (90-100 millió forint értékben). A bérleti díjak tavaly több tízmillió forinttal növekedtek, a kamatbevételek pedig - ettől pár tízmillióval elmaradó mértékben - csökkentek. A folyamat érthető annak fényében, hogy az alapkezelő évek óta folyamatosan növelte az ingatlanok, s csökkentette a kincstárjegyek arányát. Az alap összes ilyen rendszeres bevétele - az alapkezelő nem végleges adatai szerint - tavaly mintegy 530 millió forint volt (amelyet persze a különböző költségek még apasztottak, így hozamként végül 358,4 millió forintot fizettek ki). Az 1997-es jelentésben szereplő adat 507 millió forint.
A Mammutban levő helyiségek bérleti díja viszonylag széles körben ismert. A Pillér I.-be idén várhatóan mintegy 60 millió, a Pillér II.-be közel 40 millió forint folyik be.
Mivel az alapok egyenként 420, illetve 250 millió forintot költöttek ezekre az ingatlanokra, a "megtérülés" 1999-ben a diszkont kincstárjegyek hozamához hasonlítható, 14-16 százalékos a befektetett tőkére vetítve. Ezeket a bérleti díjakat azonban a német márkához kötötték, tehát összegük várhatóan évről évre emelkedni fog.
EIDENPENZ JÓZSEF