Létrejött az első nyílt végű ingatlanalap

Január 4-étől mindennap megvásárolhatók és - 90 napos határidővel - vissza is válthatók az eddig zárt végűként működő Első Hazai Lakásalap befektetési jegyei. Engedélyezték ugyanis az alap nyílt végűvé alakulását, miáltal az első ilyen jellegű alap jött létre az országban.
Az átalakulási engedély indoklásából kiderül, hogy a befektetési jegyek 99 százalékos tulajdonosa a Konzumbank Rt., amely hozzájárult a nyílt végűvé alakításhoz. Az alapkezelő ügyvezető igazgatója, Kárpáti Péter elmondása szerint a bank csak a másodlagos forgalomban növelhette ekkorára tulajdonrészét.
A korábbi terveknek megfelelően megállapodást kötöttek vele arról, hogy csak az alap likviditási helyzetének, kötelezettségeinek, lehetőségeinek megfelelő ütemezésben vált vissza a befektetési jegyekből. (Ha ugyanis az alap nem tud 90 napos határidővel fizetni, akkor fel kell számolni.) Ugyanakkor úgy tudják, hogy a nagytulajdonosnak valóban szándékában áll fokozatosan kivonulni az alapból, ahogy azt az ingatlanok értékesítése lehetővé teszi.
Az alapkezelő mindenesetre növelni szeretné az alapot, elsősorban külföldi intézményi pénzekből. Ehhez kérte az MNB engedélyét is (NAPI Gazdaság, 1999. december 16., 15. oldal), de olyan intézményeket vár, amelyek 5-10 évre hajlandók letétbe helyezni és vissza nem váltani jegyeiket. Így egyfajta átmenet alakulna ki a nyílt és zárt végű alap között. A hazai kisbefektetőket sem tanácsolják el, de nyomatékosan felhívják figyelmüket a kockázati tényezőkre.
Az alapnak november végén három nagyobb befektetése volt. A debreceni lakásépítési telkek 298 millió forinttal, a budapesti Lakatos utca 15. alatti telek 140 millió forinttal, egy sátoraljaújhelyi telephely pedig 68 millió forinttal szerepelt a portfólióban. Likvid eszközei 45 millió forintot értek. A jövőre nézve az alapkezelő - a törvény előírásain túl - kevés kötelmet vállalt magára, magasan, 80 százalékban szabta meg például egyes ingatlantípusok maximális arányát. A befektetések mindenesetre a jövőben jelentősen változhatnak. Mint az átalakulási tájékoztató írja, "a magyar ingatlanpiac változásait előre megjósolni nem lehet, így a portfólió összetételéről előre nyilatkozni felelőtlen, szakmailag kétségbe vonható ígérgetés lenne".
A befektetési jegyeket a kezelő Quaestor-csoport értékpapírcégének irodáiban forgalmazzák. A vételi megbízásokat - a részvényalapokhoz hasonlóan - az utólag, két nappal később közzétett áron teljesítik. A visszaváltásra pedig 90 napon belül bármikor sort keríthetnek, a gyakorlatilag az alapkezelő saját belátása szerint megállapított napon (és az erre a napra vonatkozó, de ezután is még két nappal később közzétett jegyenkénti nettó eszközértéken). Ezáltal a visszaváltás árfolyama még bizonytalanabbá válik a befektetők számára, mint a vételé.
Vételkor és visszaváltáskor 2-2 ezrelék forgalmi jutalékot kell fizetni. Az alapkezelő évi 2,8, a letétkezelő K&H Bank évi 0,3 százalékos díjat kap munkájáért. Féléves benyújtási idő után a 10 ezer forintos címletű jegyeket egyébként dematerializálttá alakítják majd át.
A befektetési jegyek vételét a kisbefektetők oldaláról egyelőre látszólag kevés tényező indokolja. Az alap nettó eszközértéke eddigi, közel négyéves pályafutása során csak a névérték 106 százaléka körüli szintre volt képes emelkedni, hozamot pedig egyáltalán nem fizetett. (Nyílt végűként a hozamkifizetési időpont már megszűnik, a hozam árfolyamnyereségként képződhet.) Az átalakulás utáni nettó eszközérték is a névérték 99,9 százaléka körül mozgott az első napokban.
Az alapkezelőnél abban bíznak, hogy idővel nagyobbra duzzadó tőkével, eltérő összetételű befektetési struktúrával számottevő hozamot tudnak elérni. Utalnak arra, hogy az alap létrejöttekor a portfólió összetételét az indulótőkét lejegyző intézményi befektetők preferenciái határozták meg, ami nem tett jót a hozamtermelő képességnek. A tervezettnél magasabbak voltak egyes költségelemek is, így az illetékek és a helyi adók. Az átalakulási tájékoztató a lakások iránti kereslet emelkedését is várja.
EIDENPENZ JÓZSEF