Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A lakáshitelek állami kezességvállalásáról szóló rendelet előírja, hogy ezen kölcsönök teljes hiteldíjmutatójának (thm) alacsonyabbnak kell lennie, mint amekkora a hasonló, de kezességvállalás nélkül nyújtott hiteleké. (Ezt a kezességvállalás kockázatcsökkentő hatása is indokolja.) A valóságos előny nagysága persze attól függ, hogy a bankok árversenybe kezdenek-e ezen a területen. A konkurálási kedvet viszont a hitelpiac alakulása befolyásolja. A bankárok 2005-ben bruttó 350–400 milliárd forintnyi éves növekményt várnak, ami még mindig látványos bővülés, még ha el is marad az aranykorban elért, közel kétszer ekkora éves növekedéstől. Az idén tehát a teljes lakáshitel-állomány 18–22 százalékkal bővülhet, ami igencsak meghaladja majd a GDP növekedésének várható ütemét, s messze felette van az európai átlagnak.
Az idei hitelkiáramlást nagyban segítheti a köztisztviselői-kezességvállalási program kibővítése, miután azt kiterjesztették 600 ezer közalkalmazottra is. Ezt erősítheti a 30 évnél fiatalabb párok számára megalkotott garanciaprogram is, bár ez utóbbi csak egy nagyon szűk kört érint. Ám ez a két döntés előcsalogathatja azt a lappangó keresletet, amit az önrésszel nem rendelkezők jelentenek. Valójában az önrész nélküli vásárlás lehetősége előrehozott keresletté alakítja az önrésszel nem rendelkezők igényét.
A lakáshitelpiacért persze ádáz verseny folyik a bankok között, hiszen a jelzáloghitel jelentős nyereségforrás a magas kamatmarzsok és az ingatlanfedezet miatti alacsony kockázat miatt. A hitelversenyben ma már a devizahitelek dominálnak, olyannyira, hogy lassan nem lakáshitel-, hanem devizalakáshitel-piacról kell beszélnünk, ugyanis novemberben már az új kötésű lakáshitelek 60 százaléka volt deviza-, ezen belül is svájci frank alapú (a hitelek elenyésző hányadát veszik fel euróban).
A forinthitelek idei visszatérésében lassan elveszthetjük a reményünket, a további árcsökkenést nehezíti ugyanis, hogy a termékeket egyes bankok már így is túlságosan nyomott áron (túl alacsony kamatmarzzsal), egyes esetekben a devizahitelek árszínvonalán kínálják, ám ezt a hitelfelvevők egyre inkább figyelmen kívül hagyják. Az újabb árcsökkenések ellen hat a jegybanki kamatok esetleges lassabb erodálódása is.
Nagyobb verseny így a devizahitelek árazásakor várható. A svájci frankban denominált termékek esetében van is miből engedni. A Magyar Nemzeti Bank számításai szerint ugyanis a svájci frank alapú hitelek esetében a bruttó kamatmarzs 4,5–7 százalék, azaz (az euróalapúnál 5,5–8 százalék). Az egyre kisebb arányban igénybe vett forinthitelek teljes bankrendszeri marzsa már csak 1,8–3,2 százalék. Ahogy korábban a forinthitelek – igaz, ott állami beavatkozás hatására – úgy a devizahitelek folyósításakor is leszorítható a bankok haszna egy még reális nyereséget tartalmazó, de az ügyfeleknek érezhető költségcsökkenést biztosító szintre.
A svájci frank esetében nagy kérdés, hogy melyik bank lesz az első, amelyik meglépi a thm csökkentését azon hitelei esetében, amelyhez nem jár állami kezességvállalás (az akciós kamatokat és költségelemeket nem vesszük figyelembe), hiszen a magas kamatmarzs lehetőséget ad az éles versenyre. Ennek alapján vélhető, hogy a kezességvállalással adott hitelek folyósításakor kötelező a thm csökkentése, amely idővel visszahat az alaptermékre is. Igaz ugyan, hogy akkor a garantált hitelt még olcsóbbra kell venni, de a piaci harc eredményezett már ennél nagyobb meglepetéseket is.
Ha megindul a verseny, akkor a kezességvállalással nyújtott hitelek esetében a thm csökkentése nem biztos, hogy kamat- vagy kezelésiköltség-csökkentést okoz, ugyanis a kezdeti hitelköltségek leszorítását is jelentheti. Ha ez mégis érinti a kamatot és a kezelési költséget, abban – lapunk álláspontja szerint – akár jó egyszázalékos mérséklés is benne van, egyes esetekben talán éppen a kezelési költség mérséklésével (lásd keretes írásunkat).
A devizahitelek esetében egyébként – kiemelve itt a svájci frank alapút – nincs is nagy eltérés a különböző ajánlatokban, sem a kamatot és a kezelési költséget összeadva, sem a thm-et tekintve, sem a havi törlesztő részleteket véve. Különösen ez utóbbinál látványos, hogy a piac mennyire együtt gondolkodik. Az egymáshoz közelítő törlesztő részletek leginkább azt mutatják, hogy a kamatverseny inkább csak elméletben létezik, a valóságban nem ígérnek egymás alá a bankok. Egy ötmillió forintos, húsz évre szóló svájci frank alapú hitel havi részlete 38–39,9 ezer forint között szóródik, de a bankok zöme szinte pontosan 39 ezer forint kezdeti törlesztő részletet állapít meg. (A kisebb-nagyobb különbségeket az is befolyásolja, hogy a bankok különböző devizaárfolyamon számolják át a tartozás aktuális havi részletét.)
