Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A havi lakáshitel-felvételi adatokat vizsgálva az elmúlt években szépen kirajzolódott az állami intézkedések hatása. Az új támogatási rendszer bevezetése előtt az volt a jellemző, hogy a magánszemélyek több lakáskölcsönt törlesztettek, mint amennyi új hitel felvettek. A hitelfajták között eközben kifejezetten kedvezőtlen átrendeződés zajlott le. A fogyasztási kölcsönök kezdődő fellendülését ugyanis az építési és ingatlanvásárlási hitelek lemorzsolódása kísérte. Ennek következtében a fogyasztási hitelállomány elérte, majd 1998 szeptemberében meghaladta a hosszabb lejáratú hitelek állományát. 1999. január végén az építési hitelek állománya 196,6 milliárdot, a fogyasztási hiteleké pedig már 353,2 milliárdot tett ki. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) kimutatásában még 2000 elején is akadt olyan adat, amely a lakáscélú hitelállomány változását negatív számmal jelezte. A fellendülés a megemelt támogatás (a jelzáloghitel-piac tulajdonképpeni megteremtése) hatására következett be. A háztartásoknak nyújtott hitelek állománya – közölte a Magyar Bankszövetség vezető elemzője, Csillik Péter – 2003 augusztusában meghaladta a 2 ezer milliárd forintot. Hozzátette: 2000 elején a vállalkozók és háztartások összesített hitelállományából csak 13 százalékos volt a háztartások súlya, de ez az arány nem egészen négy év alatt 33 százalékra növekedett. A háztartások hitelállománya legnagyobb súlyú elemének, a lakáshitel-állománynak a részaránya további 7 százalékponttal nőtt az idei január óta, augusztusra elérve a 62 százalékot. (Ennek a zöme – 94 százaléka – értelemszerűen öt évnél hosszabb lejáratú forinthitel.)
A lakáshitelezés támogatása terén idén bekövetkezett szigorítás tehát az eddigi adatok szerint cseppet sem veti vissza ezt a területet. Az igazsághoz persze az is hozzátartozik, hogy a lakáshitel-szerződések szeptemberre ismét 90 milliárd forintot közelítő összegében némelyek szerint szerepet játszik az is, hogy a potenciális ügyfelek további megkötésekre számítanak az állami támogatások terén. Ezt azzal is alátámasztják, hogy az idei hitelfelvételi számok már előre jelezték a szigorításokat. Az adatokat persze így is lehet értékelni, de az mindenképpen figyelemre méltó, hogy a jelenlegi óriási felfutásra talán csak a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) szakemberei számítottak. Talán ők is csak inkább a vágyaik révén.
A költségvetésnek mindenesetre – a hitelek húszéves időtávú támogatása következtében – szintén az előzetes elképzeléseket messze meghaladóan gyorsuló nagyságú terhet jelent a lakáscélú magánberuházások támogatása. A lakástámogatás a korábbi feltételek változatlansága esetén számítások szerint 2006-ra elérte, sőt meg is haladta volna a 180 milliárd forintot. Tavaly egyébként a Pénzügyminisztérium fejezetében 72,3 milliárd forint ilyen típusú kiadás szerepelt, az idei előirányzat pedig 81,6 milliárd forint volt. A tényleges kiadás viszont a PM véleménye szerint a módosítás nélkül már 2003-ban megközelítette volna a 135 milliárdot. A hitelfelvétel ugyanis minden korábbi várakozásnál dinamikusabban nőtt.
A júniusi szigorítások (a többszöri támogatott kölcsönfelvétel kizárása, valamint az, hogy a kedvezményezett hitelplafon a kamattámogatásos kölcsönöknél a korábbi 10, a jelzáloglevéllel finanszírozott konstrukciónál pedig 30 millió forint helyett egységesen 15 millió lett) következtében az állam 18,5 milliárd forintot spórol meg éves szinten. A költségvetés számára hoz valamit a lakáshitelhez kapcsolódóan igénybe vehető adókedvezmények megváltoztatása is. Utóbbi címen egyébként 2001-ben 5,6 milliárd forintot, tavaly pedig ennek több mint kétszeresét igényelték vissza az adófizetők.
Az új szabályok alkalmazásához a pénzügyi kormányzatnak mindenképpen igénybe kell vennie a hitelnyújtó bankok segítségét. Azt, hogy a támogatás feltételeinek meglétét a kölcsönt folyósító pénzintézet ellenőrizze, azzal biztosították, hogy előírták: ha a bank hibájából az ügyfél jogosulatlanul vesz fel kedvezményes hitelt, a kárért a pénzintézet felel az állammal szemben. A kölcsönnyújtó bank köteles havonta megküldeni a Magyar Államkincstárnak az új hiteligénylők adatait, negyedévente pedig a Pénzügyminisztériumnak szolgáltat adatokat a támogatások összegéről, a kölcsönök állományáról. Ez különösen azért lehetett fontos, mert általános vélekedés szerint a korábbi támogatási rendszerben az üzletág alacsony kockázatához képest irreális profithoz jutottak a bankok a kamatláb – és ezáltal a támogatás – felsrófolásával.
A Magyar Bankszövetség vezető elemzője azonban úgy véli, hogy a bankok – 2002-höz képest is – kiugróan sikeres 2003. évi profitabilitása csak kis részben köszönhető a jelzálog-hitelezésnek. Csillik (hangsúlyozottan nagyfokú bizonytalanság mellett) felső becslésként azt állítja, hogy a tavalyihoz képest 37 milliárd forintos eredménytöbbletnek csak kevesebb mint egyharmada vezethető erre vissza. Mint kifejtette: a lakáscélú támogatásokról szóló kormányrendelet a júniusi változásokat megelőzően (erősen leegyszerűsítve) úgy szólt, hogy a jelzálog-hitelintézet a kibocsátott jelzáloglevél után 2–10 százalékpontos kamattámogatásban részesülhet. Ha a félév során 320 milliárd forinttal megnövekedett jelzálog-hitelállományt úgy tekintjük, mint amelyet közel egyenletesen bocsátottak ki, akkor ez éves szinten maximum 16 (fél év alatt 8) milliárd forintos bevételt hozott a kibocsátó bankoknak. Ha ehhez hozzávesszük, hogy a jelzáloglevelek döntő részét kereskedelmi bankok vásárolták meg, akkor a nyereségre gyakorolt hatást két tényező összegeként valószínűsíthetjük. Egyfelől a leveleknek magasabb a kamatlábuk, mint a diszkontkincstárjegyeknek, másfelől mivel a bankok jelzáloglevélbe fordítják szabad forrásaikat, így csökkenő keresletet támasztva az állampapírok iránt, azok kamatlábait is fölfelé nyomják. Mintegy 2 milliárd forintot ez is hozhat. A fentiekből kitűnik, hogy az első félévi megnövekedett banki aktivitás nem csak a 7–10 százalékkal kamatozó vállalkozói hitelek nyújtására koncentrálódott (450 milliárd forintos állománynövekedés), hanem az ennél kisebb állományú, de magas jövedelmet biztosító háztartási hitelezés, amely – rögzítette Csillik – 2003 első félévében szinte kizárólag a lakáshitelezésre irányult. Mindez együttesen járult hozzá, hogy az eszközarányos működési költség 3,69 százalékról 3,38 százalékra mérséklődött. A hat szakosított pénzintézet (amelyek a lakásüzletágban érdekeltek) 12 százalékos fizetőképességi (régi nevén tőkemegfelelési) mutatóval bír, ami a 8 százalékos kötelező minimumszinttől elég távol van, vagyis nehezen vádolhatók azzal, hogy a magasabb profit érdekében túlságosan sok hitelt nyújtanának – tette még hozzá az elemző.
KERETES:
A bankszektor a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) legfrissebb jelentése szerint idén a második negyedévben az első negyedévhez hasonlóan jó jövedelmezőséget ért el. Az éves szintre átszámított súlyozott eszközjövedelmezőség (ROA) 1,82 százalékról 2,19 százalékra, a tőkejövedelmezőség (ROE) pedig 19,58 százalékról 24,48 százalékra emelkedett. A kamatmarzs, azaz az eszközarányos kamateredmény közben az előző év azonos időszaki 4,05 százalékról 3,91 százalékra csökkent.
Kiemelés 1:
A lakáshitelezés felfutása jelentős költségvetési kiadásokkal járt, de természetesen nem maradt hatástalan a bankszektor adataira sem, bár szakértők szerint a kiugró jövedelmezőségi mutatók elsősorban nem ennek köszönhetők. Ez alól talán csak az OTP Bank Rt. a kivétel, amely egymaga a lakáshitelpiac 65 százalékát tartja kézben.
Kiemelés 2:
Az állam időben fékezte le az elszabaduló kamattámogatást. A változtatások nélkül 2006-ra a büdzsé már több mint 180 milliárd forintot költött volna a támogatásra, míg erre idén 81,6 milliárdot építettek be a költségvetés tervezésekor.
Kertes 1:
A jelzáloglevelek novembertől a jegybanki repoügyleteknél is használhatók. Ez várhatóan növeli majd a papírok vonzerejét a banki treasuryk szemében, amelyek a bank eszközeinek egy részét az állampapíroknál magasabb hozamú kötvényekben tarthatják. Azonban kérdés, hogy erre mekkora limitjük lesz, ezenkívül köti őket a tartalékolási követelmény, ugyanis míg az állampapírok nulla kockázati súllyal szerepelnek, addig a portfólióban tartott jelzálogkötvényekre bizony 20 százalékos tartalékot kell képezni.
Keretes 2:
A pénzügyi befektetők fantáziáját is megmozgatta a magyar jelzálogpiac lendülete. A bostoni székhelyű Emerging Europe Capital bevásárolta egy magyar takarékszövetkezetbe, amely most Első Lakáshitel Országos Takarékszövetkezet néven fut. Döntöttek az elsősorban lakáshiteleket és saját számlaszolgáltatásait kínáló intézmény bankká való átalakításáról, amivel a jelenlegi szerény, 50 millió forintos alaptőkét mindjárt 2 milliárd forintra kell emelni. Úgy tűnik, hogy a befektetők bíznak abban, hogy az üzletág Magyarországon is az európai mintát követve növekedik majd.
