Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Az első válságév után hogyan alakul az ingatlanfejlesztői környezet?
- Ma már egészen más banki elvárásokkal találjuk szemben magunkat, banki szakértők pedig egybehangzóan azt állítják, felejtsük el a 2003-2007 közti aranykorszakot és készüljünk föl a kilencvenes évek közepi-végi hitelfeltételekre és a kötelező előbérletre. Harminc százalék alatti előbérletet nem nagyon fogadnak el, inkább tipikusan a 30-50 százalék közötti foglaltság számít meggyőzőnek. Önerőként pedig a teleknél többet kell produkálnia a fejlesztőnek.
Ha keményebb feltételekkel is, de ez mégis a finanszírozás elindulását jelenti?
- Pénz van, csak éppen jóval óvatosabb a kihelyezés. Mindenki bizonytalan, hogy lesz-e a válságnak második hulláma, és ha igen, az érint-e minket. Az amerikai jelzálogpiac még nem jött rendbe, a jelzáloghitellel rendelkezők a hitelt a hitelkártyájukkal törlesztik. Erre a problémára még nem született megoldás. Amerikában minden adósságdollár 60 százaléka külföldi - arab és kínai - kézben van, tehát egy ilyen jellegű adósságbedőlés mélyíthet még a válságon. Főleg az olajmilliárdokat úsztathatja el. Ugyanakkor ha a válság lefutása W alakot ölt is, az újabb mélypont nem biztos hogy érinti Európát. Az európai bankok, miután megégették magukat, megtisztították a portfóliójukat az oda nem illő tevékenységektől.
Ha elfogadjuk hogy a befektetők mozgatják a piacot, akkor mire lehet számítani, melyik szektor indul be elsőként és mikor?
- Mindenki nagyon óvatos, az egyetlen elismert deal az Allee felének az eladása - ezt meghaladóan túl sok termék nincs is a piacon. Azok, amelyeket értékesíteni lehetne, még 2007-2008-as számításokkal készültek, 6 százalék körüli hozamszinttel, így a mostani, 7,5-8 százalék körüli hozamon eladni kemény veszteséget jelentene. Vagyis a fejlesztő maga sem érdekelt, mert így pont annyit veszít, amitől működőképes volna a projekt. Az árfolyamváltozáson amúgy is mindenki veszített már.
De bérlő híján nem fenyegeti bedőlés a fejlesztőket?
- Azért a legtöbb házban van valamennyi bérlő, még a nagy üresedési mutatók mellett is tudnak balanszírozni, átcsoportosítani a forrásaikat. Nem féltem a több lábon álló fejlesztőket. A bankoknak sem érdeke a bedöntés. Inkább átütemeznek, újratárgyalnak, s mivel már valamennyire van finanszírozás, van türelmük megvárni, amíg az ingatlanpiac is helyrehozza önmagát. Esetleg átvesznek egyes projekteket, amivel esélyt adnak a fennmaradásra.
Melyik terület térhet elsőként magához?
- Várhatóan a logisztikai és az ipari szegmens, de szerintem a lakáspiac sem fog sokáig halódni. 2005-re sikerült eljutni a normális piaci igények megfelelő kielégítéséhez, ez az időszak 2008-ig tartott, s azóta lényegében csak a már elkezdett beruházások fejeződnek be, ez hosszú távon nem tartható fenn. Nem tartható, hogy sokáig ne épüljön lakás vagy csak egészen kis projektek valósuljanak meg. A lakásépítők közül persze sokan nem bírják ki ezt a helyzetet, de ez talán használni fog a minőségnek, mert ma a lakásépítés szinvonala a legalacsonyabb.
Egyetért azzal, hogy ingatlanfejlesztés helyett a jövőben inkább területfejlesztéssel járó, komplex projektekben kell gondolkodni?
- Azt hiszem, hogy inkább a helyszín lesz a döntő megint egy jó darabig. Budapest belvárosában nem lehet területfejlesztésben gondolkodni, nincs ehhez megfelelő nagyságú szabad terület. Az extenzív városfejlődésnek és a belterületi megújulásoknak együtt kell fejlődni, a külföldi példák is ezt mutatják. Ám ez infrastruktúra kérdése is, amit nem a fejlesztőnek kéne kiépíteni. Normális esetben a városnak van elképzelése, kialakítja a koncepcióhoz a fejlesztési területet, és amikor ez megvan, akkor kerül képbe a befektető. Persze a teleknek ettől más az ára, de így jöhetne létre például egy közlekedésileg is végiggondolt városfejlesztés. Ma Budapesten azért az és úgy épül, ahogy, mert a város nem gondolkodik komplexen, vagy ha mégis, már nincs hozzá saját területe a belső részeken. Akkor pedig már késő ötleteket hozni, ha a fejlesztő megvett egy területet és kidolgozta rá a koncepciót.
A szigorodó fejlesztési feltételek mellett mi lesz a környezettudatossággal, mekkora lehet a zöld szempontok súlya?
- Ezeket válságban nem hátrébb, hanem előrébb kell sorolni, mert mindinkább a projekt ellehetetlenüléséhez vezet, ha valaki nem foglakozik a fenntarthatósággal. A pénzügyi befektetők megnézik, mire költenek, és ha válogatni lehet, akkor inkább környezettudatos épületekbe invesztálnak. Nem véletlenül kezdik minősíttetni ma a fejlesztők az épületeiket - akár még a meglévőket is - üzemeltetési szempontból a pénzügyi befektetőnek történő eladás előtt. Amúgy pedig lassan már a bérlőket sem lehet megtartani környezettudatos törekvések nélkül.
Az ingatlanfejlesztések feltételeit is számos ponton módosította egy az év elejétől hatályba lépett, a kivitelezést érintő jogszabályváltozás-csomag. Hogyan érinti ez a napi gyakorlatot?
- Mára sikerült elérni, hogy duplaannyi hatóságtól, kétszer annyi idő alatt lehet ugyanazt az engedélyt megszerezni. A közös képviselő kiértesítése helyett az összes szomszéd egyenkénti megkeresése például akár egy évig is elhúzódhat. Megnőtt a bevonandó hatóságok száma és minden ügyintézés papíralapú, személyes kapcsolatot igényel, mert semmi nem működik még elektronikusan.
Akárcsak a generálkivitelezők, a fejlesztők is sérelmezik a fedezetkezelő intézményének bevezetését. Miért?
- Mert több ponton alkotmánysértő, átgondolatlan, kidolgozatlan és működésképtelen. Ellentmond mindannak, ahogy ma például kölcsönhöz lehet jutni. Ebben az amúgy is nehéz helyzetben ellehetetleníti a fejlesztéseket. Nem tisztázott a birtokba adás, nonszensz, hogy a fejlesztő kifizet mindent, ugyanakkor még nem kapta meg az épületet. A legfurcsább pedig, hogy éppen a jogszabály megalkotását kiváltó egyik botrányt, vagyis a Megyeri híd ki nem fizetését ez az intézmény sem tudná megakadályozni, mert az ekkora méretű közbeszerzésben megvalósuló projektek nem tartoznak a hatálya alá. Ugyanakkor a nemfizetéssel sokkal kevésbé érintett magánberuházásoknál már 5 millió euró fölött kötelező a fedezetkezelő alkalmazása.
Mit vár az idei évtől?
- Szerintem a legtöbb fejlesztő nagyon aktív lesz az előkészítésben, és az építési engedélyig elviszi a beruházást. Kevés induló nagy projektre számítok. Egy választási évben ez a visszafogottság jól is jöhet, hiszen ilyenkor az engedélyezési folyamatok amúgy is lelassulnak, amit a főépítész év eleji távozása valószínűleg tovább erősít Budapesten. Abban is bízom, hogy sikerül tisztázni a jogszabályi hátteret. Remélem, hogy ennek során az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület véleményét, szakmai érveit is figyelembe veszik, így számítok rá, hogy a jogszabályalkotásnál vagy a bankokkal szemben is hangsúlyosabban tudjuk képviselni a fejlesztői érdekeket.
Mi lesz a sokat emlegetett piaci tisztulással?
- Ismétlem, nem várok nagy bedőléseket, mert ezek már megtörténtek volna. A fejlesztők jelentős többsége talpon maradt, a cégek mind itt vannak, csak visszafogták magukat. Érdekes, de én úgy látom, hogy a magyar fejlesztők megerősödve jönnek ki a folyamatból.
