Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Egy átlagos lakásfejlesztési projekt a régi feltételek szerint 10-25 százalék körüli önerővel elindulhatott, most azonban 40-50 százalék saját forrással kell rendelkeznie a fejlesztőnek, ráadásul a korábban elvárt 15-20 százalékos előértékesítési arány helyett az ingatlanok 50-60 százalékának leszerződött állapotban kell lennie. Tudomásul kell venni, hogy véget ért az elmúlt három-négy év a fejlesztéseket minimális önerővel lehetővé tevő álomkorszaka - mondta Major János, az Erste Bank nagyvállalat- és ingatlanfinanszírozási üzletágának vezetője a Napi Gazdaság ingatlankonferenciáján. Véleménye szerint most a nagy kivárás időszakát éli a piac: a finanszírozók a jelenlegi portfólióikban meglévő problémákat kezelik. A hitelezők hét-nyolc évre előre szeretnek látni, most azonban egy olyan alagútban vagyunk, ami minden logika szerint véget ér egyszer, egyelőre mégsem lehet nagy sebességgel haladni - tette hozzá Major. Természetesen a jövőben is lesznek ingatlanfejlesztések, de az új struktúra szigorúbb feltételeket szab majd, ezáltal egy megtisztult, szelektív piac jön létre. Azok a fejlesztők maradnak talpon, akik reális áron jó minőséget kínálnak, a lassú felívelés során pedig a finanszírozók specializálódása, a nemzetközi spekulációs csoportok visszaszorulása és az alternatív finanszírozási formák - így az ingatlanfejlesztések történelmileg hagyományos, nagy vagyonok köré való csoportosulása - erősödése várható Major szerint.
Legfontosabb a kooperáció
Nem feltétlenül válság a jelenlegi helyzet, sokkal inkább "gazdaságilag nehéz időszak". A magyar ingatlanszakma az elmúlt évek nagyon komoly fellendülésén van túl, és egyáltalán nem biztos, hogy ez a folyamat volt racionális - fogalmazott Kalaus Valter, a KPMG ingatlan-tanácsadási osztályának igazgatója. A legfontosabb az egészséges és megalapozott kooperáció a nehéz helyzetbe került bérlők és a tulajdonosok között. Az öt év alatt akár 1 millió eurós befektetést jelentő bérleti szerződések kezelésének rugalmasságát a bérlők joggal várják el - tette hozzá Kalaus. A gondokkal küzdő cégek kérhetnek díjátütemezést, fizetési haladékot, esetleg időszakos díjmentességet, azonban a szerződés szerinti terület csökkentése már komplikáltabb megegyezést igényel. Amennyiben a bérleti díj csökkentése kerül szóba, mindig felmerül, hogy a bérbeadó mit kérhet cserébe. Kalaus szerint ekkor a felmondási opció eltörlése, a futamidő meghosszabbítása, a bankgarancia növelése szerepelhet a kompromisszumok sorában, ritkább esetben pedig a határozott idejű szerződés meghosszabbítási opciójának eltörlése vagy a területcsökkentés lehetőségének megszüntetése. A megegyezést segíti, ha a tulajdonos a hosszú távú célok szem előtt tartásával igyekszik a jelenleg rosszabb helyzetbe került, de a válság elmúltával ismét jól fizető bérlőit megtartani. Az olyan "kamikazeakciók" viszont, melyek például 9 eurós négyzetméterenkénti árral csábítanák magukhoz a vállalatokat, Kalaus szerint nem váltják be a hozzájuk fűzött reményeket.
Mit tehet az állam?
Az áfaemelés komolyan érinti a folyamatban levő projekteket is: egy átlagos kilencedik kerületi fejlesztés profitjának akár 60-70 százalékát is elviheti ez a lépés. Amit pedig a forgalmi adó emelése meghagy, azt a forint-euró árfolyam ingadozása teszi semmissé - fejtette ki Nagygyörgy Tibor, a Biggeorge's Holding vezérigazgatója. Tapasztalatai szerint az elmúlt két évben 36 százalékkal zuhant az építőipari cégek bevétele, a jelenlegi szabályozási környezetben csak szürke megoldásokkal tudnak talpon maradni a vállalkozások. Ezért lenne szükség gyors és célzott lépésekre. Nagygyörgy nem pluszforrások biztosításában, hanem az elvonások csökkentésében látja a megoldást, az alacsonyabb bekerülési költségekkel ugyanis a fejlesztéseket elhalasztani szándékozók előrehozhatnák döntésüket a folytatásról. A Start Építő Kártya két-három évre jelenthetne a minimálbér szintjénél alacsonyabb közterheket a minimum 100 főt legálisan foglalkoztató cégek számára. Segítene, ha az új lakásokat átmenetileg kedvezményes, 5-15 százalék közötti áfakörbe sorolnák, az építőipari cégek számára pedig lehetővé tennék a közmunkaprogramban való részvételt. A megemelt önerőigényt állami garancia kompenzálhatná, míg a tömeges árverések ellen az állam és a bankok által létrehozott közös bérlakásalapot kellene létrehozni. A támogatott forinthitelek devizahitellé alakításával az állam megszabadulhatna a támogatások terhétől, akár még olyan áron is, hogy a hitel 15 százalékát kifizetné, kártalanítva a hitelfelvevőket. Racionalizálni kellene az illetékszabályokat, az ingatlanforgalmi adatokat pedig sokkal professzionálisabban kellene feldolgozni, szélesebb hozzáférés biztosítása mellett - sorolta javaslatait Nagygyörgy.
Restrukturálás - a bajba jutott projektek megmentője
A bajba jutott, de még életképes projektek számára jelenthet megoldást a restrukturálás Papp Erika, a CMS Cameron McKenna nemzetközi partnere szerint. A kifejezés a projekt megegyezésen alapuló továbbműködtetését jelenti a bank és az adós által, többé-kevésbé közösen, az értékmegőrzés és továbbértékesítés, a csőd- vagy felszámolási eljárás előkészítése érdekében. Magyarországon jogszabály híján ez mindig a felek közötti kétoldalú megállapodáson alapszik. Restrukturálásra azok a projektek alkalmasak, amelyekben az összes hitelező azonos szinten van a hitel biztosítékai szempontjából, ráadásul szoros együttműködésre van szükség e hitelezők között - tette hozzá Papp Erika.
Az eljárás történhet konszenzuális megállapodás formájában vagy jelentheti az adós kimenekítését a magyar felszámolási jogszabályok hatálya alól egy olyan ország joghatósága alá, ahol a restrukturálás könnyen végrehajtható. Egy európai szintű jogszabály értelmében a csőd- és felszámolási eljárást ott kell lefolytatni, ahol a cég központi ügyvezetésének helye (COMI) van. Ez a menedzsmentülések és különböző vállalati funkciók helyszínét vagy a menedzsmenttagok tartózkodási helyét jelenti, áthelyezésével pedig sok esetben kedvezőbb végeredmény érhető el. Angliában például a 30 napos eljárási időtartam töredéke az itthoninak, emiatt ott különösen érdemes lefolytatni a restrukturálási eljárást. Emellett a részvények vagy üzletrészek felhígítása is lehetőséget ad a végrehajtás elkerülésére, illetve negyedik megoldásként a projektet mint egészet előre csomagolva értékesíthetik, a vevő számára a továbbműködtetéshez szükséges refinanszírozási lehetőség előzetes biztosítása mellett - tette hozzá Papp Erika.
Leszák Tamás
