Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A sorozat első részében (NAPI Gazdaság, 2006. augusztus 29., 8. oldal) azokat a lehetőségeket tekintettük át, amikor a bérbeadó egy átgondolt, alapos szerződéssel előzetes óvintézkedéseket tesz a nem fizető bérlő „esetére”. Egy ilyen bizalmi viszonyban segít a jó megállapodás, ám önmagában nem jelenthet teljes körű garanciát.
Megtörténhet, hogy óvadékot, kauciót kér a bérbeadó, ám a bérlő által okozott kár ennél súlyosabb – mutatott rá Baranyi Róbert ügyvéd. Gyakori eset, hogy a bérlő költözés előtt pár hónappal már nem fizet, a felmondási idő alatt „lelakja” az óvadékot, vagy hatalmas közüzemi számlákat hagy maga után. Sőt: engedély nélkül végez átalakításokat és kéri az ellenértéket a tulajdonostól. A legrafináltabb bérlők ráadásul nem egyszer az éjszaka leple alatt ürítik ki az ingatlant, így az ingóságaikon sem lehet érvényesíttetni a zálogjogot – emelte ki az ügyvéd.
A bérbeadóknak minden esetben be kell tartaniuk a törvényes utat, hiszen a birtokvédelem a nem fizető bérlőt is megilleti mindenkivel szemben – függetlenül attól, hogy betartja-e a bérleti szerződés rendelkezéseit. Sőt, még abban az esetben is megilleti a birtokvédelem, ha már nem áll fenn bérleti jogviszony. A bérlő jogosult az ingatlan zavartalan használatára, és a bérbeadó bejelentés nélkül nem léphet be az ingatlan területére. Továbbá nem cserélheti ki a zárakat figyelmeztetés, új kulcsok átadása nélkül, nem kapcsoltathatja ki a közüzemi szolgáltatásokat, nem bonthatja fel a bérlő postáját.
Viszont a bérlő köteles megfizetni a bérleti díjat, megjavítani az általa vagy lakótársai által okozott károkat, kifizetni a háztartási számlákat, rendben tartani az ingatlant, és ugyanolyan állapotban visszaadni, mint amilyen állapotban átvette.
A bérbeadó akkor jár el helyesen, ha először tértivevényes felszólító levelet küld a bérlőnek, és csak ezután következhet az ügyvéd felszólítása. Eredménytelenség esetén fizetési meghagyás kibocsátását kell kérni a bíróságtól, ám ha a bérlő ennek ellentmond, az ügy perhez vezet. Hasonlóan peres eljárás következik akkor, ha a bérlő a felmondás jogszerűségét vitatja. A bérbeadó itt azzal a jogi technikával élhet, hogy nem a felmondás jogszerűségének megállapítása, hanem az ingatlan kiürítése miatt indít pert.
Érdekes helyzet, ha a bérlő ugyan fizet, ám személyi körülményeiben, életvezetésében változások történtek, és ennek nem örül a bérbeadó: például a bérlőnek gyermeke született. A hatályos szabályozás szerint a magántulajdonban lévő lakás bérlője kiskorú gyermekét és az unokáját befogadhatja, még a tulajdonos tiltása ellenére is. A magyar jog egyébként nagyon szigorú abban a tekintetben, hogy kiskorút mikor lehet „kitenni” az utcára (a fő szabály szerint csak akkor, ha utána megfelelő körülmények közé kerül).
A bérlő elhunytával a következő helyzet állhat elő: azok jogosultak a lakásbérlet folytatására, akiket a bérlő a bérbeadó hozzájárulása nélkül befogadhatott: kiskorú gyermek, unoka, házastárs, szülő, de csak akkor, ha életvitelszerűen együtt laktak a bérlővel. Nem érvényesek a szabályok a házastársra akkor, ha bérlő a szerződés megkötése után nősült meg vagy ment férjhez. Ilyenkor a házastárs csak a szerződés módosítása után, a bérbeadó engedélyével költözhet oda.
