Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Számos esetben hallani bérbe adó gazdasági társaságok, magánszemélyek részéről, hogy a jogszabályok – látszólag – mintha nem is a tulajdonosokat védenék, hanem a birtokon belül lévő – nemegyszer rosszhiszemű – bérlőt. Bár az ingatlankiadás jellegzetesen bizalmi jogviszony, a bérbeadó mégis több, előzetes óvintézkedést tehet a későbbi kellemetlenségek elkerülése érdekében.
Az első lépés egy olyan, ügyvéd vagy közjegyző által készített bérleti szerződés lehet, amely kifejezetten tartalmazza a tennivalókat arra az esetre, ha a bérlő nem fizet – fejtette ki megkeresésünkre Baranyi Róbert ügyvéd. A szerződésbe a jogászok számos biztonsági elemet építhetnek be a kaucióval, a felmondás jogának gyakorlásával kapcsolatban.
Az elmúlt években elharapózott gyakorlat, hogy szerződéses elemként megjelenik azon kikötés, miszerint ha a bérlő nem fizet, úgynevezett önhatalmat enged a bérbe adó tulajdonosnak arra, hogy őt (céget, magánszemélyt) minden további nélkül kitehesse az utcára. Az ügyvéd szerint ez a megoldás törvénybe ütköző, és a kontraktus részleges semmisségét eredményezheti, így alkalmazását nem tanácsolja.
Az egyik alapkérdés, hogy miképp járjunk el azon kellemetlen helyzetekben, amikor a bérlő fizetési késedelembe esik. Először is, minden lépést dokumentáljunk. Megtörtént, hogy a bérlő azzal futott a rendőrségre, életveszélyesen megfenyegették a díj elmaradása miatt. A rendőrség önbíráskodás okán a tulajdonos ellen indított eljárást – nem szükséges külön ecsetelni, hogy az ügyvezetőnek és az egész cégnek mekkora problémát okozott az események ilyen alakulása. Adott esetben tehát nem kell megriadni attól, hogy hang- és videofelvétel készüljön a korábbi üzletfelek „tárgyalásáról”.
A bérlő késedelme felmondási ok – ám nem mindegy, hogy ezt miképp tesszük. Sokszor a bérbeadók nem jogszerűen mondanak fel, és a bérlő éppen ezt használja ki az eljárás elhúzására. Ugyanakkor szerencsés esetben, ha a bérlő fizet, a felmondás a bérbeadó által visszavonható, így betöltötte funkcióját.
A felmondás egyébként bonyolult jogintézmény, bár a megfelelő lépcsőfokok betartása a bérbeadót igazolhatja. Először az írásos felszólítást kell eljuttatni a bérlőhöz, amelyben póthatáridőt kell kitűzni. Ha ennek a bérlő nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül rendkívüli felmondást juttathat el a bérlőhöz.
A tapasztalatok szerint már a felmondás kézbesítése kapcsán számos gond mutatkozhat – például bérlőnk azt nem veszi át, és a postás láttán ingatlanunk legmélyére bújik el. A magyar bírói gyakorlat szerint a közlést megtörténtnek kell tekinteni, ha tértivevényben adjuk fel, és az a „nem kereste” jelzéssel érkezik vissza, avagy az átvételt a bérlő bizonyíthatóan megtagadja. Éppen ezért a szerződésben érdemes kikötni a tértivevényes kézbesítést, amely így igazolja, miszerint bérlőnkhöz neki felróható okból nem jutott el a felmondás.
Megoldás lehet a határozott idejű szerződés, amely a megjelölt időpont elteltével megszűnik, és ezt követően a bérlő már birtokháborítást követ el. Hátránya, hogy csak rendkívüli felmondással vagy közös megegyezéssel szüntethető meg idő előtt. Ezért praktikus megoldásnak tűnik, hogy kössünk féléves, határozott idejű szerződést, és közben minden hónapban rigorózusan ellenőrizzük, rendben van-e minden az ingatlanban. Elégedettség esetén újraköthetjük a kontraktust.
Megoldás lehet a polgári perek felgyorsítása is – mutat rá az ügyvéd. Az ilyen ügyekben – természetükre tekintettel – lehetővé kellene tenni, hogy a keresetlevél beérkezését követően a bírósági fórumok akár nagyon rövid időn belül is határozatot hozzanak. A bíróság gyorsan eldönthetné, hogy a bérlő képes-e hitelt érdemlően, okirattal, számlával, átutalási kivonattal bizonyítani a fizetés tényét.
