Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
- mondja Baranyai Tünde, az Otthon Centrum üzemeltetési vezetője.
Optimális, ha az eladók a piacot jól ismerő tanácsadóval közösen alakítják ki az árat, bár a tapasztalatok szerint az ár meghatározásában alapvető szerepe van az eladó motiváltságának. Amint a reális ár-érték arányt képviselő ingatlan megjelenik a kínálatban, a vevők annak alapparaméterei, elhelyezkedése, ára alapján gyors értékelésbe kezdenek, s cselekszenek, ha úgy érzik, itt a nagy lehetőség. Mivel a legnagyobb érdeklődésre általában az első hetekben, hónapokban lehet számítani, fogjunk gyanút, ha a kínálatban való megjelenés ellenére nem érkeznek a megkeresések a potenciális vásárlóktól - hangsúlyozza Baranyai. A leggyakoribb hiba a túl magas ár.
Az átlagos alkupotenciál az ingatlantípustól függően évek óta 5-8 százalék, ennél jelentősebb árkedvezményre csak az egyedi, nagyobb értékű ingatlanoknál lehet számítani. A belvárosban az épületekre vonatkozó felújítási ígéretek már nem számítanak, csak a ténylegesen megvalósult felújításoknak van forintra váltható értéke. A befektetési céllal keresők, illetve a külföldiek az áralkuba is csak rendezett, felújított házban lévő lakás esetében kezdenek bele. Az ingatlantulajdonosok egy része egy fix árhoz ragaszkodik, s ebből akkor sem hajlandó engedni - a piaci értékhez közelíteni -, ha éveket kell várnia a megfelelő vevőre. Az V. és a VI. kerület legértékesebb részein (Andrássy út, Liszt Ferenc tér) előfordult ugyan, hogy a piaci árnövekedés utolérte az eladó által megálmodott irányárat, de például egy Andrássy úti 160 millió forintos luxuslakás esetében közel két évet kellett várni az első érdeklődőkre. A magasabb értékű, egyedi ingatlanok árazása mindig nagyobb körültekintést és piaci rálátást igényel a korlátozottabb összehasonlíthatóság miatt. Egy felújítandó pasaréti villa esetében például a 130 millió forintos kezdeti árat követően a végleges eladási ár 93 millió forintra csökkent egy hosszú, körülbelül kétéves értékesítési időszakot követően, a nem reális árazás következményeként.
Több okból sem szerencsés, ha árat kell csökkenteni, de adódhat olyan körülmény, amely miatt az ingatlan eladása sürgőssé válik, s ilyenkor nincs más megoldás. A vevők rendszerint ilyen esetben rejtett hibát, tisztázatlan jogi helyzetet vélelmeznek a jelenség mögött meghúzódó valódi okként. Amennyiben nem szorít az idő, ajánlottabb az ingatlant "pihentetni" egy ideig, hiszen a piacon lévő vevőjelöltek átlagosan hat hónap alatt találnak rá a megfelelő ingatlanra, s ennek leteltével már egy új összetételű vásárlói kör válik elérhetővé.
A hosszú ideig, változatlan áron kínált ingatlan is poros termékké válik. Ritkább jelenség, de van rá példa, hogy az ingatlan "rejtett értékei" csak később tudatosulnak a tulajdonosban, s az első ajánlatok gyors beérkezése után úgy érzi, alacsonyan határozta meg az árat, emelni kíván rajta. Akadhat olyan külső körülmény - jelentős fejlesztések, mint például a kormányzati negyed terve vagy a metróépítés -, mely egy jól körülhatárolható terület árait megmozgatja, de itt is igaz, hogy a megvalósult beruházásoknak van tényleges, forintokra váltható hatása. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a jelentős áremelés hatására a korábban aktív vevők elmaradnak, s az ingatlan az eredeti áron talál gazdára.
