Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Nem hozott meglepetést a tavalyi év a magyar ingatlanbefektetési piacon: az eddigi trendet folytatva a befektetések volumene ismét rekordot döntött, a 800 millió euró értékű 2004-es tranzakciós volumen mintegy 25 százalékkal növekedve, közel 1 milliárd euróra nőtt. A hozamok folyamatos csökkenése és az új vásárlási konstrukciók megjelenése mellett az egyik legfontosabb változás a hazai ingatlanalapok megjelenése a magyarországi befektetési piac felső, nagy értékű ingatlanokat magában foglaló szegmensében – derül ki az Eston International Rt. elemzéséből. A hazai ingatlanalapok jórészt 2001–2002-ben jöttek létre, de ebben az időszakban kis méretük miatt még nem tudtak labdába rúgni a nagyobb méretű befektetési termékek megvásárlásánál. A változást a tavalyi év hozta; a sorozatos jegybanki kamatcsökkentések hatására mélybe szálló kamatok miatt a hazai magán- és intézményi befektetők alternatív lehetőségek után néztek és felfedezték az 6-7 százalékos banki kamatokkal szemben akár 9-11 százalékos hozamot is fizető ingatlanalapokat. Jelenleg Magyarországon négy jelentős, elsősorban ingatlanba fektető (nem egyéb alapok jegyét vásárló és forgalmazó) ingatlanalap tevékenykedik.
Jelenleg együtt több mint 250 milliárd forint, azaz közel 1 milliárd euró nettó eszközértékkel rendelkeznek, míg az összes ingatlanalapban már közel 340 milliárd forint található. Ez ma már lehetővé teszi számukra szinte bármelyik piacra kerülő befektetési termék megvásárlását, mégis jelenleg az ingatlanok aránya csak 30-40 százalék az alapok eszközei között. A magyar ingatlanalapok – hasonlóan a külföldiekhez – erős kontroll alatt állnak. Ez a befektetők érdekeit hivatott szolgálni, de a sajátos szabályozás több szempontból is versenyhátrányt okoz a magyar alapoknak.
Az „A” kategóriás pénzügyi ingatlanbefektetéseknél jelenleg a hozamszint típustól függően 7–9 százalék. Könnyen belátható, hogy egy ilyen hozamszinttel egy magyarországi ingatlanalap nehezen tud versenyképes lenni, különösen ha számításba vesszük a kihelyezett eszközökre vetített, 2 százalék körüli alapkezelői díjat. Külföldi alapok a lehető legnagyobb finanszírozási arány (akár 20 százalékos önerő, illetve ehhez kapcsolódóan 80 százalékos hitel) elérésével, olcsó forrás bevonásával a saját tőkére vetített hozamszintet jelentősen növelni tudják. Ezzel szemben a magyarországi ingatlanalapok számára ez a lehetőség csak 2005-től áll fenn és csak a befektetés 50 százalékáig.
A magyarországi ingatlanvásárlásoknál jelenleg kiugróan magas az illetékteher. Ennek a mértéke a hozamok számításánál figyelembe vett nettó vételár 12 százaléka (a visszaigényelhető áfával növelt vételár 10 százaléka). Ezért a piacra kerülő befektetési termékek nagy részét egy projektcég részeként adják el. Bár az alapok számára az illetékteher csak 2,4 százalék (az áfával növelt ár 2 százaléka), de az eladóknak egy kész termék létrehozása után adózási szempontból már nem kifizetődő az ingatlanként történő eladás. Részben a fenti problémák, részben az ingatlanvásárlás sajátosságai (egy tranzakció 3–6 hónap) és a piacon lévő termékek limitált mennyisége miatt az alapok jelenleg az ideálisnak tekintett 80 százalékhoz képest csak 30-40 százalékos ingatlanhányaddal rendelkeznek, így eszközeik többi részét kénytelenek az amúgy versenytársnak tekintett állampapírokban elhelyezni.
Ezeket a versenyhátrányokat az alapok két módon próbálják meg kezelni. Az egyik a saját fejlesztések indítása, ami elméletileg sokkal magasabb hozamot is eredményezhet, de nagyobb a kockázat is. Erre mostanában több példát is láthatunk, ennek ellenére nem valószínű, hogy az alapok befektetéseiben ez a típus dominánssá válik. Ennek oka egyrészt a magasabb kockázat, a fejlesztői apparátus felállításának idő- és költségigénye, valamint az, hogy az alapkezelők jellemzően banki hátterű anyacégei között van már ingatlanfejlesztő. A versenyhátrány csökkentésének másik módja a beruházás elkészülte előtti vásárlás. A megfelelő befektetési lehetőségek szűkös kínálatából eredő keresleti versenyhelyzetet egy még futó projekt vételével eredményesen lehet feloldani. Ebben a konstrukcióban előre meghatározott feltételrendszer kialakításával még el nem készült ingatlanra kötnek megállapodást. Az eladó így előre kalkulálhat az értékesítés biztos sikerével, ami megkönnyíti a beruházás finanszírozását is. A vevő számára ez szintén kiszámíthatóságot jelent, emellett lehetőség nyílik a hazai ingatlanalapok legkomolyabb versenyhátránya, a projektcég vételére vonatkozó tiltás kiszűrésére.
