Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A lakáspiaci kereslet 2004 eleje óta tartó visszaesése végigkísérte az elmúlt évet is, s élénkülést a kormány által június végén bejelentett idei áfacsökkentés előrehozott kedvezménye sem hozott. Különösen igaz ez a „tömeglakások” szegmensére, vagyis a szélesebb vásárlórétegek számára elérhető középkategóriás lakóingatlanokra, melyekből napjainkra a fővárosban és az ország nagyobb városaiban is túlkínálat alakult ki. De hogyan is látják az új lakások tavalyi piacát az érintett lakásfejlesztők és mit várnak az idei évtől?
A megkérdezett beruházók többsége az elmúlt esztendő lakásforgalmát értékelve stagnálásról beszél. A fizetőképes kereslet 2004 óta tartó visszaesése egy részüket a korábbinál óvatosabb tervezésre késztette, némelyek – bízva a piac egy-másfél éven belüli élénkülésében – későbbre halasztották 2005-re tervezett projektjeik beindítását, míg mások a már folyamatban lévő beruházásaiknál csökkentették a korábban kikalkulált lakásszámot.
Emellett, hogy a tavaly nyáron napvilágot látott áfacsökkentési elképzelés vásárlást halasztó hatását kivédjék, igyekeztek már az év második felétől a bruttó árat csökkenteni az idei részletek áfakülönbségével s számos egyéb kedvezményt is bevetettek, hogy vásárlásra ösztönözzék a hezitáló vevőket. A csökkentett ár mellett további kedvezmény a hagyományos középkategóriás lakást kínáló cégek egy részénél a megváltoztatott fizetési ütemezés.
Míg a korábbi években többnyire a 15-20 százalékos foglaló után – a lakás készültségének megfelelően – két-három havonta milliós összegeket kellett letenniük a leendő újlakás-tulajdonosoknak, a fennmaradó 10-20 százalékot pedig átadáskor kellett leróni, most szerződéskötéskor elegendő 10-15 százalékot vagy ennél kevesebb foglalót kifizetni, s a vételár nagyobbik részét, 85-90 százalékát beköltözéskor kiegyenlíteni.
Az ország legnagyobb lakásfejlesztő cége, az OTP Ingatlan Rt. ügyvezető igazgatója, Korda Péter a NAPI Gazdaságnak elmondta: a tavalyi év hasonló volt a 2004-eshez, vagyis – főleg vidéken – tovább csökkent a kereslet. Kivételt képeznek ez alól az egyedi tervezésű és kivitelezésű lakóingatlanok, melyek, ha a korábbinál hosszabb idő elteltével is, de végül vevőre találnak. A fővárosban szintén nincs komoly visszaesés a forgalomban, változatlanul van keletje lakásaiknak. Példaként említi a most folyamatban lévő legnagyobb budapesti fejlesztésüket, a VIII. kerületi Futó utcait, ahol több ütemben közel 500 jó minőségű, 38–80 négyzetméter alapterületű lakást építenek. Jelen van a cég a legtöbb vidéki városban is, így Nyíregyházán, Győrben, Gyulán, Siófokon, Veszprémben, valamint Zalaegerszegen.
Az idén életbe lépett áfacsökkentést a társaság szintén előrehozta: tavaly szeptembertől 4–10 százalékkal lejjebb vitték már futó új lakásprojektjeik négyzetméterárát. További kedvezményeket is kínáltak és jelenleg is kínálnak a vevőknek, ilyen például a hitelkérelmek gyorsított eljárással történő elbírálása. Ez azt jelenti, hogy a könnyebb tájékozódás érdekében a cég helyi ingatlanforgalmazói egy úgynevezett hitelezési segédlettel várják a vásárolni szándékozó ügyfeleket, akik a lakás kiválasztásakor azonnal tájékoztatást kapnak a felvehető hitel megközelítő nagyságáról és az ehhez tartozó havi fizetési kötelezettségről. Így a vevő akár 20 napon belül beköltözhet új otthonába. A cég bankja (persze OTP-lakás megvásárlásához a vásárló más pénzintézettől is igényelhet hitelt) vidéken akár a vételár 73, a fővárosban pedig 87 százalékáig nyújt kölcsönt, amennyiben a folyósításnak megvannak a feltételei.
Az idei évvel kapcsolatban az ügyvezető kifejtette: 2006-ban – a tavalyihoz hasonlóan – 500 körüli új lakás átadását tervezik országosan. Az év első néhány hónapjában nem emelik a tavalyi, kedvezményes árat, hiszen ezek nagy része még 2005-ös indítású, az év közepétől azonban elképzelhetőnek tart néhány százalékos árnövekedést, hiszen a megemelt minimálbér, az energiaár-növekedés okozta kisebb építőanyagár-emelkedés szerinte megdrágíthatja az újonnan indult projektek kivitelezői díjait. Ehhez jöhet még a telekárak éves árnövekedése, ami az ideinél szintén magasabb négyzetméterár-kialakításra készteti majd a céget.
Oláh Tamás, a Quaestor Rt. értékesítési vezetője szerint is stagnálás volt tapasztalható az elmúlt évben az újlakás-piacon: a szintén középkategóriás lakásokat kínáló társaságnál a viszonylag élénk vásárlói érdeklődés ellenére visszafogott számú adásvételi szerződést kötöttek. A szakember úgy látja, hogy a kereslet a kisebb alapterületű lakások felé fordult, még a sorház és ikerház jellegű beruházások esetében is, s ehhez ők is igazodtak. A cég egyébként a főváros mellett Veresegyházon, Székesfehérváron és Pécsett is épít lakásokat. Székesfehérváron már befejeződött a kivitelezés, Veresegyházon jelenleg is folyamatban van, Újpesten most kezdődtek meg a Levédia ház kivitelezési munkálatai, míg Pécsett csak elvi építési engedéllyel rendelkeznek. Az ez utóbbi városba tervezett lakópark építési munkálatait – éppen a fizetőképes kereslet tavalyi és tavalyelőtti visszaesése miatt – az idei évre tették át, ugyanis kisebb mértékű forgalomnövekedést várnak, árat azonban a közeli hónapokban nem emelnek.
A főváros VI., VII. és XIII. kerülete a fő színtere az Autóker Rt. fejlesztéseinek. A társaság a tavalyelőttihez hasonló évet zárt, mivel a kereslethez próbálták igazítani lakáskínálatukat. Aradi Ferenc értékesítési igazgató elmondta, hogy az elmúlt esztendőben hozzávetőleg 500 lakást sikerült értékesíteniük. Idén újabb ütem indul a Marina Part építésében, ahol a tervezett 1200 lakásból már 600 vevőre talált. A VI. kerületben novemberben adták át a 140 lakásos Király Udvart és továbbra is folyik a Léda Ház, valamint a 200 lakásos, Szinyei Merse utcai társasház építése, melyek átadása ez évben várható. A társaság további belvárosi beruházásokra is készül 2006-ban, ezek pontos száma és volumene azonban még függ a rendelkezésre álló építési telkek megvételének lehetőségétől. Tapasztalatuk szerint a legkeresettebb új otthonok továbbra is a másfél szobás, 40-50 négyzetméteres, valamint a 70 négyzetméter körüli, háromszobás lakások, de egyre nagyobb igény mutatkozik a nagy teraszos, exkluzív penthouse-lakások iránt is. Az Autóker lakásárai projektenként változnak és sok tényezőtől, például a lakás által nyújtott panorámától, az épület és a lakás tájolásától is függ. A Marina Parton például már 16 millió forintért is vásárolható másfél szobás lakás, de az öböl közvetlen szomszédságában épülő, dunai örökpanorámát biztosító épületetek tetőtéri luxuslakásainak négyzetméterára eléri a 700 ezer forintot. A cégnél szintén előrehozták 2005-re az áfacsökkentés hatását: kedvező fizetési feltételeket kínáltak az utolsó hónapokban, például nagyobb részleteket fizethetnek idén a vevők, így már a kedvezőbb áfabesorolás alá esnek.
Aradi Ferenc szerint néhány állami intézkedés, valamint a hitelpiac termékpalettájának bővülése optimizmusra ad okot 2006-ot illetően. Úgy ítéli meg: az áfa csökkentése, a Fészekrakó program feltételeinek változása és az önerő nélküli lakáslízing megjelenése egyrészt többek számára nyújthat megoldást a lakásvásárláshoz, másrészt pedig újra beszédtémává teszi az ingatlanpiacot mint befektetési lehetőséget. Az utóbbit azért tartja fontosnak, mert mint mondja: míg korábban sokan már 10-12 éves gyermekükre és pénzük biztos hátterű befektetésére gondolva vettek ingatlant, jelenleg csak azok vesznek lakást, akik közvetlen lakhatási szükségleteiket elégítik ki. Remélhetőleg ez rövid időn belül megváltozik és újabb generációk fontolják majd meg a lakásvásárlást mint hosszú távú befektetést. Erre példaként említi a Király Udvart, ahol egy-két éve átlag 370 ezer forintért lehetett egy négyzetmétert lekötni, míg most mintegy 500 ezer forint az eladási ár. Az árakkal kapcsolatban elmondta: a futó projekteknél érvényesítik az áfacsökkenést, idén induló új projektjeik lakásnégyzetméter-árait pedig a konkurenciáéhoz igazítják.
