A Magyarországon újonnan bejegyzett cégek jelentős része fő tevékenységeként az ingatlanforgalmazást, -kezelést tünteti fel. Nagy részük azonban nem forgalmaz ingatlant a szó köznapi értelmében, többségük tevékenysége kimerül abban, hogy egy konkrét épületet vagy földterületet tulajdonol, ami adózási és bürokratikus szempontok miatt is hasznos lehet. Az egyik leggyakoribb eset, amikor külföldiek hoznak létre céget ingatlanvásárlásukhoz. A hatályos jogszabályok szerint ugyanis a külföldi magánszemélyek és cégek a termőföldnek nem minősülő ingatlan tulajdonjogát – az öröklés és az uniós állampolgárokra vonatkozó szabályozás kivételével – az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi, illetve megyei közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével szerezhetik meg. Engedélyt kell kérni a lakás, a nem lakás céljára szolgáló helyiségek (így üzlet, garázs, ipari terület), a beépítetlen vagy lakóházzal, hétvégi házzal beépített telek és a tanya megszerzéséhez. Habár az engedélyt általában megkapják az érintettek, könnyebb a külföldi állampolgárnak vagy cégnek úgy ingatlant vásárolni, hogy azt az általa Magyarországon alapított cég, leányvállalat veszi meg – mondta lapunknak Michael Smithing, a Colliers International Ingatlan-tanácsadó Kft. ügyvezető igazgatója. Ilyenkor, mivel magyar cég a vevő, nem kell engedélyt kérni a közigazgatási hivataltól.
Az ingatlanforgalmazásnak mint regisztrált fő tevékenységnek további előnye, hogy amennyiben a cég vállalja, hogy két éven belül értékesíti a megvásárolt ingatlant, a vételkor csak 2 százalék vagyonátruházási illetéket kell fizetnie. Ez lényegesen alacsonyabb, mint a normál esetben fizetendő 10 százalék, illetve lakóingatlan esetén a 4 millió forint feletti részre fizetendő 6 százalék. Egyre általánosabb, hogy az ingatlanok adásvételekor nem maga az épület cserél gazdát, hanem egy társaság, amelynek egyedüli eszköze egy nagy értékű ingatlan. Az ingatlant ugyanis több okból is előnyösebb úgy átruházni, hogy a tulajdonos társaság üzletrészei képezik az adásvétel tárgyát. Az üzletrész-átruházás illetékmentes tranzakció, ezért a vevőnek mindenképpen megéri. Amennyiben magát a „téglát” venné meg, úgy az említett (6, illetve 10 százalék) mértékű illetéket kellene megfizetnie.
Lakóingatlan esetében a vevő általában magánszemély, aki nem folytat majd üzleti tevékenységet az ingatlanban, tehát jellemzően nem vásárolja meg cégként a lakást. Ráadásul minden egyes lakóingatlant külön társaságként nyilvántartani jelentős adminisztrációs teherrel járna – mondta Gerhát Mihály, a KPMG Tanácsadó Kft. asszisztens adómenedzsere. Más a helyzet a nagyobb, egyedi értékű, nem lakóingatlannak minősülő ingatlanok tekintetében, amelyek jellemzően az irodaházak napjainkban virágzó piacát teszik ki. Gerhát Mihály szerint egy nagy értékű ingatlan (például irodaház, bevásárlóközpont) esetében már annak megszerzésekor gondolkodni kell az ingatlan minél hatékonyabb módon történő értékesítéséről. Amennyiben egy nagyobb értékű ingatlant mint céget a későbbiekben értékesítenek, eladói oldalról jóval versenyképesebb egy cég üzletrészeit felajánlani megvételre, abban a tudatban, hogy a vevőt nem terheli illetékfizetési kötelezettség. Az üzletrész-átruházásnak további előnye, hogy áfamentes tranzakció, továbbá egyéb adótervezési lehetőség előtt is utat nyithat – tájékoztatott a KPMG adószakértője. Mivel Magyarországon jelenleg nagyobb az ingatlankereslet, mint a kínálat, aki ingatlant akar vásárolni piacképes áron, hajlandó azt „céggel együtt” is megvenni, még ha ez – a vásárolt társaság valós pénzügyi helyzetét tekintve – kockázatot is rejthet magában.
Molnár Annamária