Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Soha nem jegyeztek fel a statisztikák olyan tartós, olyan sok országban egyszerre jelentkező, olyan erős ingatlanpiaci fellendülést, mint amilyet a világ gazdaságilag legerősebb országaiban tapasztalhattak a vásárlók és a befektetők az elmúlt öt évben. Az árak folyamatos és jelentős emelkedése gyógyírként szolgálhatott a technológiai iparág kiugróan nagy növekedését, majd megroggyanását követő tőzsdei esésekre, nem kérdés azonban, hogy az ingatlanforgalmazás és -kiadás aranykora sem tarthat örökké – derül ki a The Economistból.
A gazdasági hetilap becslése szerint a fejlett világ ingatlanvagyonának értéke több mint 30 ezer milliárd dollárral, 70 ezer milliárd fölé nőtt az elmúlt öt évben. Ez a gyarapodás megegyezik az érintett országok ötéves összesített GDP-jével, azaz nagyobb, mint a kilencvenes évek végén kialakult értékpapír-piaci buborékhoz vezető, 1995 és 1999 között lezajlott áremelkedés, amely „csupán” 80 százaléka volt a fejlett világ akkori teljes ötéves bruttó hazai termékének. Még szembetűnőbb a mostani lufi mérete, ha figyelembe vesszük, hogy a húszas évek végén bekövetkezett nagy gazdasági összeomlást megelőző részvénypiaci ugrás értéke csak 55 százaléka volt az akkori krachot elszenvedő országok összesített GDP-jének.
Az óriási áremelkedés két körülményre vezethető vissza: egyrészt történelmi mélyponton vannak a hitelkamatlábak, másrészt az ezredforduló tőzsdei visszaesése elvette az emberek kedvét a kötvény- és részvénybefektetésektől. Mindezek nyomán a The Economist által 2002 óta figyelemmel kísért ingatlanpiacok jelentős részén magas, akár két számjegyű áremelkedést okozott a jelentős kereslet az elmúlt években, bár kétségtelen, hogy már mutatkoznak a lassulás jelei is. Ausztráliában például a 2003-as 20 százalékról már 0,4-re, Nagy-Britanniában a 2004. júliusi 20-ról éves szinten 5,5 százalékra esett a ráta és hasonló jelenséget figyelhetünk meg Hollandia, Írország és Új-Zéland esetében is. Az 1997–2005 közti reálárváltozás, azaz az inflációt is figyelembe vevő bővülés (Németország és Japán kivételével) még jelentősebb a korábbi növekedési periódusok reáladataival összevetve. Ezen még az sem változtat, hogy például az Egyesült Államok ebben a tekintetben elmarad Nagy-Britannia mögött, hiszen ezzel együtt is a mostani az USA legjelentősebb ingatlanboomja – a reál-árnövekedés több mint háromszor nagyobb, mint a hetvenes, illetve a nyolcvanas évek ingatlanpiaci ugrásai idején.
Az árak más összehasonlításban is rekordokat döntenek: Ausztráliában, Nagy-Britanniában, Új-Zélandon, Franciaországban, Spanyolországban, Hollandiában, Belgiumban, Írországban és az Egyesült Államokban a lakások és házak árai soha nem voltak ilyen magasak a lakosság jövedelmeivel való összehasonlításban, beleértve az utóbbiba a ház- és lakáskiadásból származó bevételeket is. Az ingatlanárak, illetve a bérbeadással elérhető jövedelmek alapján képzett ár/jövedelem hányados (amely a megvett lakás, ház kiadásával hosszabb távon megszerezhető vagy a megspórolt bérleti díjjal elérhető hasznának jelen idejű értékét mutatja) Nagy-Britanniában, Ausztráliában és Spanyolországban 50 százalékkal, az USA-ban 35 százalékkal van a harmincéves átlag felett, ami arra utal, hogy a bérleti díjak sok helyen a jelzáloghitelek szintje alá estek, aminek nyomán az ingatlan-bérbeadással foglalkozók sokszor képtelenek haszonnal kiadni házukat, lakásukat.
A közgazdasági aranyszabályok szerint ez utóbbi gond vagy az ingatlanárak csökkenésével vagy a bérleti díjak emelkedésével oldódhat meg, és sokan úgy gondolják, hogy – hasonlóan több korábbi lakáspiaci boomhoz – most is az történik, hogy az ingatlanárak növekedése megáll, miközben a lakbérek az inflációval párhuzamosan nőnek. Csakhogy mostanság a fejlett világban igen alacsony az infláció, így egy ilyen kiegyenlítődés éveket venne igénybe. (Például az USA-ban 2,5 százalékos éves inflációval számolva 12 évre lenne szükség ahhoz, hogy a változatlan házárak, illetve az emelkedő bérleti díjak aránya visszatérjen hosszú távú trendjéhez, más országokban pedig még tovább tartana ez a folyamat.)
Az Egyesült Államokban ugyan később kezdődött a lufifújás, de mostanra odáig jutott, hogy már a Federal Reserve (Fed) is felfigyelt rá – felmerült a gyanú, hogy a spekulatív célú kereslet hajtja egyre feljebb az árakat. A National Association of Realtors, az ingatlanközvetítő szervezetek szövetsége felmérése alátámasztani látszik ezt: eszerint ugyanis 2004-ben az ingatlanvásárlások 23 százaléka befektetési célú volt, 13 százalékában pedig második otthonát szerezte meg a vevő. Sokan vállalják, hogy rossz áron adják ki frissen megvásárolt házukat, lakásukat, mert azt hiszik, hogy az ingatlanárak és a bérleti díjak a végtelenségig nőnek, ami hosszabb távon visszahozza befektetésüket. Az ilyen kereslet, illetve egyesek számításának bedőlése miatt Miamiban például sok ingatlan kétszer-háromszor gazdát cserél, mielőtt olyasvalakihez kerül, aki be is költözik.
Abban már szinte senki sem bízik, hogy folytatódik az áremelkedés a fejlett világ ingatlanpiacán, ám abban még sokan, hogy majd csak megáll egy szinten a növekedés. A pesszimistábbak – vagy reálisabban számolók – úgy vélik, sok országban legalább 20 százalékkal esnek az árak a következő öt évben. A brit és az ausztrál piac már hanyatlásnak indult: az előbbin például részben azért, mert az égbe szökő árak kiszorították a vásárlók közül az első lakásukat, házukat keresőket (ma már csak 29 százalék az arányuk a teljes vevőkörön belül, szemben az 1999-es 50 százalékkal). A szigetországban tapasztalható fejlemények intőek lehetnek azok számára is, akik úgy vélik: gátat szabhat az árcsökkenésnek, hogy a fejlett világban kevés a szabadon hasznosítható terület, miközben nő az igény az ingatlanok iránt. Ezzel érveltek azok is, akik egy éve még nem hitték el, hogy Nagy-Britanniában eshet is a házak, lakások értéke, s bár az USA lakossága gyorsabban nő, mint a szigetországé, ott az ingatlankínálat is erőteljesebben bővül. További érve az ingatlanpiaci bika elszánt híveinek, hogy az USA-ban nem volt példa ingatlanár-csökkenésre azóta, amióta egyáltalán létezik az országban gazdaságstatisztika. Még Alan Greenspan, a Fed elnöke is úgy véli: bár lehetnek helyi, egyes államokat érintő ingatlanárlufik, az egész országot elborító buborék nem jöhet létre. Velük szemben a példák szintjén Japánt, Németországot vagy Svédországot lehet felhozni, ahol az elmúlt évtizedekig szintén töretlen volt piac bővülése, míg aztán hirtelen nagy bukták következtek (Japánban tíz éve folyamatosan tart is a visszaesés).
Végül figyelembe kell venni azt is, hogy az ingatlanpiac legkisebb megingása visszafoghatja a teljes fogyasztói keresletet, ezzel a gazdasági növekedést, majd visszahatásként tovább eshetnek a lakások és a házak árai. Erre Hollandia szolgáltatott példát a kilencvenes években, de az is „érdekes”, hogy az Egyesült Államokban az elmúlt négy évben a GDP növekedésének 90 százaléka származott a fogyasztói költekezésből és a lakáscélú építkezésekből. Az IMF egyik elemzésében 14 ország 20 ingatlanpiaci buborékját vizsgálta az 1970–2001-es időszakban. A feltárt esetekben a lufik kipukkadása azt jelentette, hogy a nominális árak közel 30 százalékkal estek, ami egy kivétellel az érintett országok gazdaságának recessziójához, a krachot követő három év alatt GDP-jük átlag nyolcszázalékos csökkenéséhez vezetett. Az Egyesült Államokat eddig elkerülték az ilyen csapások – most nagyon úgy néz ki, hogy az USA is csatlakozik az ingatlanpiacukban csalódott országok klubjához.
