Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Nehéz mérleget vonni a 2000-ben útjára indított lakásprogram elmúlt öt évéről a feltételek gyakori változása miatt. Az bizonyos, hogy kedvező volt a lakáshitelek feltételeinek javulása, a lakásépítés növekedése; utóbbin belül is a vállalkozói, szervezett lakásépítés szerepének növekedése – értékelte a program elmúlt éveit Hegedűs József, a Városkutatás Kft. ügyvezetője. A szakember a negatív elemek közé sorolta a költségvetési terhek kiugró növekedését, a támogatások jövedelmi csoportok közötti egyenlőtlen eloszlását és a kis lakások túlzott elterjedését.
A lakáskérdés politikai ügyként való kezelése hátráltatta a program objektív megítélését, amit a különböző lobbicsoportok által befolyásolt elemezések nem tudtak ellensúlyozni – fogalmazott Hegedűs. Az elmúlt öt évben jelentősen növekedett az újonnan épített lakások száma, az 1999-es mélypontnak tekintett 20 ezerről 44 ezerre emelkedett. Ezzel teljesült a lakásprogram egyik célkitűzése, de inkább a lakások megfizethetőségének javítását (például a lakáshitelek támogatása) kell kiemelni, másrészt a szociális elemeket – bérlakások, lakbértámogatás. Az új lakások építése eszköze és nem célja a programnak, ez tipikus félreértés – hangsúlyozta a szakember. A Városkutatás Kft. számításai szerint a hiteltámogatási programra 2002-ben és 2003-ban 150 milliárd forintot fordított az állam, de a támogatási elkötelezettség 500 milliárd forintra rúgott, mivel az engedélyezett hitelek több éven át jelentenek költségvetési kiadást. A lakáshitel-állomány nem veszélyesen nagy, bár el kell ismerni, nagyon hirtelen jött a felfutás, a teljes kinnlévőség a múlt év végén a GDP 8 százalékára rúgott.
Stabilitásra lenne szükség
A szigorítások nyomán kevesebben vettek fel kölcsönt, de a visszaesés a szakemberek által vártnál jóval kisebb volt a devizahitelek térnyerésének betudhatóan: a tavalyi 400 milliárd nem sokkal kevesebb, mint a 2002-es 450 milliárdos hitelkiáramlás. Hegedűs szerint problémát jelent, hogy a támogatásokat a legmagasabb jövedelmű rétegek vették elsősorban igénybe. Igaz ugyan, hogy a közepes jövedelműek közül is sok olyan juthatott lakáshoz, aki korábban nem, mindazonáltal tény, a felső jövedelmi kategóriába tartozó 20 százalék kapta a támogatások 60 százalékát. Kár volt politikai okok miatt 2002-ben támogatásokkal felpumpálni a lakáshitelezést, ez nem tett jót a lakásépítésnek sem, mert egy-két évre hirtelen megnőtt a kereslet – a hullámzás azonban nem jó senkinek. A stabilitás jót tenne a piacnak, de ha a lobbik újabb, támogatások növelése iránti várakozásokat generálnak, akkor ez a hullámzás állandó lesz. A hiteltámogatásokhoz nem nagyon szabadna hozzányúlni, maximum a feltételeket kellene módosítani és a használt lakás vásárlását kevésbé „büntetni” – tette hozzá a szakember.
Virágozzék száz virág?
A lakáspolitika egymásra rakódó elemeiből kialakuló rendszertelenség miatt nem lehet egységes lakásprogramról beszélni – mondta Pichovszky Kristóf, a GKI Gazdaságkutató Rt. kutatásvezetője. Szerinte irracionálisan sokszínű a rendszer, ami a hatékonysági szempontok figyelmen kívül hagyásával kapcsol össze költségvetési támogatásokat. Pichovszky megvizsgálná, hogy a különböző támogatásokat kik veszik igénybe, milyen eredmények kapcsolódnak ezekhez a dotációs elemekhez, s milyen a hatékonyságuk. A GKI 2000–2003 közötti időszakra vonatkozó felméréséből kiderül, hogy a megkérdezett háztartások 7 százaléka, azaz nagyjából 250-300 ezer háztartás vett fel államilag támogatott hitelt. A fővárosi háztartások aránya 19, a városiaké 46, a községieké pedig 35 százalék volt. Ebből látszik, hogy a fővárosi lakosok alul-, a másik két táborhoz tartozók pedig felülreprezentáltak voltak a hitelfelvevők teljes állományát nézve. A megkérdezettek 45 százaléka használt, 6 százaléka új lakás vásárlására költötte a hitelt, 20 százalék lakásépítésre, 28 százalék pedig a meglévő lakás felújítását és bővítését finanszírozta a kölcsönből.
Ötletgyár és bizonytanság
Pichovszky szerint a lakásberuházások GDP-re gyakorolt hatása csekély, becslése szerint a tavalyi növekedéshez mindössze 0,1-0,2 százalékkal járulhatott hozzá. Ez a már-már elhanyagolható mérték azzal magyarázható, hogy az építőiparon belül kis súllyal szerepel a lakásszektor az egyéb építményekhez képest. Ezzel szemben Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda ügyvezetője úgy véli: ennél nagyobb a lakásberuházások GDP-re gyakorolt hatása. Szerinte a lakáspiac felfutása 2003-ban és 2004-ben egyaránt több mint 1 százalékot tett hozzá a növekedéshez. Pichovszky nem osztja azt a Hegedűs által is megfogalmazott véleményt, amely szerint a lakástámogatási rendszer egyértelmű nyertesei a magasabb jövedelmű réteghez tartozók lennének. Indoklása szerint a GKI kutatása szerint a különböző jövedelmi csoportok között csekély különbség mutatkozott. Azzal viszont egyetért, hogy a mostani rendszer a kis alapterületű lakások elterjedésének kedvez, ami ahhoz vezethet, hogy öt-hét év múlva ezek tömegesen kerülnek majd a piacra, a családméret növekedésével a háztartások ugyanis nagyobb ingatlanba szeretnének majd költözni. A GKI kutatásvezetője szerint csak a tizenöt-húsz évre tervezett koncepció lehet sikeres, egyébként marad a jelenlegi „ötletgyár” és a bizonytalanság, ami senkinek sem jó. A lakásprogram esetében ugyanis a kiszámíthatóság az egyik, ha nem a legfontosabb szempont. Varga úgy véli, a jövőben a lakbértámogatások rendszerét kellene erősíteni, a politikai pr-céloknak pedig nem szabadna elsődleges szerepet kapniuk a szakmai szempontok rovására. A tömeges bérlakásépítés támogatása nem hozza meg a kívánt eredményt, a jelenlegi ár- és jövedelemviszonyok között ugyanis egy bérlakás megépítésének költségéből több család lakáshelyzetén lehetne javítani.
Hogyan látják a fejlesztők?
A fejlesztők számára kiemelkedő volt az utóbbi öt év. A lakásprogram beindítása kibillentette a piacot a mozdulatlanság állapotából, s elindultak a valós folyamatok. Korábban ugyanis holt tőkeként hevertek a megtakarítások a háztartások vagyonában – véli Gerő Péter, a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke, aki szintén kiemelte: rendkívül rossz hatással van a piacra az, ha kiszámíthatatlan állami beavatkozás nyomán ugrásszerűen nő vagy éppen csökken a kereslet. Az állami intézkedések kiszámíthatóságának szükségességét ugyancsak fontosnak nevező Bodnár György, a Magyar Téglás Szövetség első embere úgy véli, a használt lakások vásárlását mindenképpen szükséges támogatni s a dotáció mértékét is emelni kellene. Ezzel ugyanis fokozni lehetne a mobilitást, megindulna a vásárlási lánc. Bodnár az elszalasztott lépések között említette, hogy a kedvezmények bevezetését nem kapcsolták össze számlabemutatási kötelezettséggel.
A Fészekrakó sem az igazi
A szakemberek szerint a Fészekrakó program egyelőre nem hozta meg a várt áttörést, egyebek mellett azért, mert nem oldja meg a korlátozott fizetőképes kereslet problémáját. Illy Gusztáv, az Angyalföld Holding Rt. értékesítési vezetője szerint a Fészekrakóval más bajok is vannak: egyrészt a bankok jövedelemvizsgálatot kérnek, így a minimálbéren foglalkoztatottak kiesnek ebből a körből, másrészt problémát jelent a lakás eladására vonatkozó tízéves tilalom (egy család ennél jóval hamarabb is kinőheti az adott ingatlant). Mivel továbbra is a kicsi, egyes fejlesztők által gyakorlatilag élhetetlennek titulált alapterületű – ebből adódóan olcsóbb – garzonokat lehet viszonylag könnyen értékesíteni, sokan szinte kizárólag ilyen ingatlanokat építenek. A lakáshoz jutás tényleges támogatásához néhány korábbi kedvezmény életbe léptetésére lenne szükség, így a forintos kölcsönök ismét versenyképesek lehetnének a devizahitelekkel szemben. Illy szerint a garázsok problémájára kell mielőbb megoldást találni. Rengeteg, a kereslet hiánya miatt eladhatatlan garázs épül/épült, s a túlkínálat egyes beruházóknál akár a működést is veszélybe sodorhatja.
