Az elmúlt fél évtizedre visszatekintve több rekord is megdőlt a magyarországi irodapiacon tavaly. Így például az eddigi legmagasabb kereslet volt tapasztalható, több mint 230 ezer négyzetméter irodahelyiséget adtak bérbe – hangzott el a Jones Lang LaSalle (JLL) ingatlan-tanácsadó sajtótájékoztatóján. Emellett míg az ezredfordulón a kihasználatlansági ráta még 20 százalék körül mozgott, addig tavaly év végére ez a mutató 12,6 százalékra csökkent. A fővárosban a teljes irodaállomány 1,77 millió négyzetméter volt 2004. december 31-én.
A tavalyi év során az új irodák építése némiképpen csökkent a korábbi évekhez viszonyítva, az év végéig 98,6 ezer négyzetméter új irodát adtak át, ebből 36 ezer négyzetméter volt a spekulatív fejlesztés. Viszonylag nagyszámú előbérleti szerződést is kötöttek olyan épületekre, amelyeket még építettek vagy kivitelezésük még el sem kezdődött. Az átlagos bérleti területek 600–1000 négyzetméter között voltak, emellett számos tranzakció köttetett kétezer négyzetméter felett is. A legtöbb irodát az üzleti szolgáltatást nyújtó cégek, a számítástechnikai és telekommunikációs társaságok vették ki, a legkedveltebb célpont a pesti nem központi terület, a „Váci úti folyosó” volt – egy évvel korábban még a budai központi rész volt a bérleményt keresők kedvence. A JLL szakértői szerint a változás azzal magyarázható, hogy egyrészt nem volt jelentősebb átadás az említett területen, másrészt Pesten több jó minőségű, versenyképes ingatlan állt rendelkezésre. A legmagasabb bérleti díj a piacon továbbra is 17–18 euró körül alakult havonta és négyzetméterenként, míg az átlagos díj 11–15 euró között szóródott, az ingatlan elhelyezkedésétől és a szolgáltatások minőségétől függően. Az előrejelzések szerint idén a bérleti díjak tovább stabilizálódnak, ám a drágább helyeken akár 20 euró környékére is felkúszhatnak az árak. Az ingatlan-tanácsadó elemzői szerint ez évben további 150 ezer négyzetméter irodaterület kerülhet a piacra, ám átadásuk nagyrészt csak az év második felében várható. A piac történetében először az egy főre eső irodaterület meghaladhatja az egy négyzetmétert, igaz, még ez is elmarad a fejlett országokban tapasztalt 4-5 négyzetmétertől.
A bevásárlóközpont-piac növekedési üteme tovább lassult tavaly, csupán egyetlen center nyitotta meg kapuit, a 12 ezer négyzetméteres Récsei Bevásárlóközpont. Jelenleg 19 bevásárlóközpontban összesen 484,9 ezer négyzetméter üzlethelyiség található. A piac telítettségével egyetemben újfajta kiskereskedelmi egységek jelentek meg specializált bevásárlóközpont-fejlesztésként. Az első két outlet, a Premier és a GL Factory tavaly év végén nyitott, összesen 29,8 ezer négyzetméteren. Mindezekkel együtt az ország nagyobb városaiban is elkezdtek terjeszkedni a legnagyobb hipermarket- és barkácsáruházláncok is. A tervek szerint 2005 szeptemberében nyílik meg a lakberendezésre és lakásépítésre szakosodott Material Center, valamint vélhetően ugyanezen időpont környékén nyit az Ablon-csoport két stripmallja is. Utóbbiak már létező kereskedelmi parkokban épülnek, az egyik Dunakeszin, 20 ezer négyzetméteren, a másik Soroksáron, 12,3 ezer négyzetméteren.
Az elemzők szerint a nagyobb nemzetközi kiskereskedelmi láncok jelentősen lendíthetnek az üzlethelyiségek piacán. Ezt a folyamatot elsősorban Budapest belvárosában lehet megfigyelni, ahol a korábban megjelent Mango, Espirit, Marks & Spencer, Promod mellett tavaly nyitott meg a Foot Locker, a C&A és a Zara is. A Hennes & Mauritz egy 2,8 ezer négyzetméteres üzletet bérel már jó előre a Vörösmarty téren épülő irodaházban, igaz, a nyitásra még 2006-ig várniuk kell. A bevásárlóközpontokban a legmagasabb bérleti díjak 70–100 euró közöttiek havonta és négyzetméterenként, míg az üzemeltetési költség 4–11 euró között van. A bevásárlóutcákban a díjak 100–120 euró között mozognak.
Az ipari ingatlanok piacán tavaly 150 ezer négyzetméterrel bővült az állomány, amely negyedével nagyobb a 2003-asnál. Az új kínálat nagy részére előbérleti szerződést kötöttek, ezért az év végén a kihasználatlansági mutató továbbra is az igen alacsonynak mondható 4,8 százalékon állt.
Kereslet tekintetében a raktárpiac is rekordévet zárt 2004-ben, a bérbe adott területek nagysága elérte a 191 ezer négyzetmétert. A legjelentősebb bérbeadások közé tartozik a ProLogis fejlesztésében, az EuroBusiness parkban épült 29 ezer négyzetméter alapterületű ingatlan, amelyet a Geodis számára húztak fel. A piacon már jelen lévő fejlesztők palettája egy újabb feltörekvő céggel bővült, a Parkridge Development CE várhatóan idén fejezi be első spekulatív, 20 ezer négyzetméter területű fejlesztését. A 2005-ös év folyamán a JLL elemzői szerint 130 ezer négyzetméternyi új ingatlan kerül a piacra. A bérleti díjak 2004-ben 4–5,3 euró között mozogtak, ám ez év második felében enyhe növekedés várható.
Bakonyi Attila