Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Sokan a február elsejével életbe lépett, lakásszerzéshez kapcsolódó valamennyi intézkedést a Fészekrakó program részének tartják, ez a csomag azonban négy elemből, a lakbér-támogatási rendszer megújításából, a lakásépítési kedvezmény (szocpol) összegének növeléséből, a használt lakás vásárlásánál felvehető félszocpol kiterjesztéséből, illetve a fiatalok lakásvásárlását megkönnyítő állami garanciaalap elindításából áll. Ettől függetlenül, szintén a múlt hét kedd óta érvényes az a rendelkezés, amely szerint a közalkalmazottak hitelére is kiterjesztik az állami kezességvállalást. A sok jó között rossz is akad: az új intézkedések hatályba lépésével párhuzamosan megszüntették az új lakás vásárlásához korábban járó maximum 400 ezer forintos áfa-visszatérítést és emelkedtek az illetékek is. A kormányrendelet szerint a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezességvállalás egyik feltétele, hogy az ingatlan telekár nélküli, általános fogalmi adót tartalmazó vételára Budapesten és a megyei jogú városokban nem haladhatja meg a 15 millió forintot, az ország többi területén pedig 12 millió forint a limit. Használt lakás esetén ugyanez 12 millió, illetve 8 millió forint. A bankok már reagáltak a lépésre, a Fészekrakó programhoz számos konstrukciót ajánlanak, az ingatlanértékesítők ugyanakkor késésben vannak. Jelentős részük ugyanis még nem tette közzé a kínált ingatlanok telekár nélkül számított, általános forgalmi adót tartalmazó vételárát.
Széles a kínálat
A piaci szereplők közül például az Otthon Centrum Rt. kínál igen sok ilyen ingatlant a lakásra vágyóknak. A Fészekrakó határértékeinek megfelelő lakások közül az óbudaiak a legdrágábbak. Ebben a városrészben 30-40 négyzetméter közötti, általában egyszobás lakások jönnek ki ebből az összegből, Újpesten, Angyalföldön, a VII. és VIII. kerületben azonban már 40-50 négyzetméteres, másfél, kétszobás lakásokat is találhatunk ennyi pénzért. Budapesten a IV. kerületben fejlesztő Inter-Estate Rt. 46 négyzetméteres lakásokat kínál 15 millió forintért. A társaság egyébként ennél kisebb lakásokat nem is épít, az ebbe a kategóriába tartozó otthonok is csak kínálatuk igen szűk szegmensét képezik. A cég vezetője szerint a Fészekrakó program nem az igazi, tovább torzítja a piacot. Pfandler Katalin, aki egyben a Magyar Lakásépítők Szövetsége és a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja, elmondta: a Fészekrakó által preferált méretű ingatlanok nyújtotta lakhatási körülmények igen korlátozottak egy család számára, nem beszélve arról, hogy a fiatalok tíz évre lekötik magukat, ennyi ideig ugyanis tilos megválniuk az adott lakástól. A használt lakásokra érvényes 12 millió forintból Budapesten számos ingatlant lehet találni. Egy kis, 25-35 négyzetméteres, bel-budai garzon mellett kijön belőle egy külső kerületben lévő 50-60 négyzetméteres, téglaházban lévő lakás is, nem beszélve a panelekről.
A Fészekrakó beindítja a panelpiacot?
Egyes szakemberek panelprogramként emlegetik a Fészekrakót, szerintük ugyanis a megszabott értékhatárok a panelek árkategóriájához igazodnak. Ez a program élénkítheti a hazai ingatlanpiac egyik mostohagyerekeként kezelt panelszegmenst, melynek mobilizációját elsősorban a róla kialakult kedvezőtlen kép, illetve a magas rezsiköltségek gátolják. Elsősorban az értékesítésnél jelent problémát a panellakótelepek egyszerű lakásstruktúrája, azaz hogy csupán néhány típusú lakásból lehet válogatni. Az elmúlt időszakban a panelek iránti kereslet megcsappant, tekintettel arra, hogy a beköltözőknek - főként a magas távfűtési számla miatt – jelentős fenntartási költséggel kell számolniuk. A rezsit csökkentendő, találkozhatunk úttörő kezdeményezésekkel: a gazdagréti lakótelepen például már átálltak a mérőórás távhőmérésre, ami mérsékelte a kiadásokat az egyes háztartásokban – mondta lapunknak Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője, aki hozzátette: sokan úgy gondolkodnak, hogy egy kiválasztott környéken a fajlagosan olcsóbb panellakást vásárolják meg és nem egy hagyományos építésű, használt ingatlant, hiszen az árkülönbség bőven felülmúlja a rezsin megspórolható összeget. A fővárosban a viszonylag fiatal, a ’80-as években épült panellakások tartoznak a keresettek közé, de sokan választják az ’50-es években épült házakban lévő lakóingatlanokat is – tette hozzá Valkó. A szakember az előbbire példaként Gazdagrétet, az utóbbira pedig a József Attila lakótelepet, illetve a budai Skálánál lévő Baranyai utca környékén épült házakat említette, és kiemelte: az ’50-es években épült társasházak nem az építőanyag, hanem a beépítési mód miatt vannak a panellel egy kategóriában. A közel ötvenéves társasházak népszerűségét a szakértő azzal magyarázta, hogy annak idején még emberléptékű építkezések folytak. Épp ezért ezek az építmények vonzóbbak, mint a ’70-es években induló, minőség helyett mennyiségi szempontokat előtérbe helyező lakásberuházások keretében megépült panelek. Ennek köszönhető, hogy az ebben az időszakban épített rossz állapotú, például a pestlőrinci Havanna lakótelepen található panelek ma a legolcsóbbak a piacon. Valkó érdekességként megemlítette a szintén ’70-es években épült Szigony utcai lakótelepet, amely gyakorlatilag zárványt alkot a tágan értelmezett belvárosban. A helyszín kiválasztásánál fontos szerepet játszott az, hogy a Szigony utcai, akkor prémium kategóriájúnak nevezett házakat magasan kvalifikált lakosoknak szánták.
A fővárosi panelek vételár szerinti rangsorát a Gazdagréti, a Pók utcai és a Kárpát utca lakótelep triója vezeti, ám a sorrendjük gyakran változik. Valkó szerint a hirdetésekben szereplő eladási árak nem felelnek meg a valóságos piaci keresletnek, a tulajdonosok erősen túlárazzák az értékesítésre szánt lakást. Az elmúlt három évben 210–220 ezer forint körül ingadozott a „toplakótelepi” lakások átlagos négyzetméterára, ám meghirdetéskor gyakran 250 ezres árról álmodnak az eladók. Az eladhatóság érdekében több panelház lakóközössége belevág az épület teljes korszerűsítésébe. A gépészet felújítása a legáltalánosabb cél, de vannak nagyobb volumenű beruházások is. Ilyen például, amikor egy beruházó a panelháznál tetőráépítést valósít meg, s ennek keretében sátortetőssé alakítja, illetve kívülről teljesen felújítja a házat. Ennek köszönhetően az adott társasház kivetkőzik paneles mivoltából, s korszerű épület hatását kelti. Bár ezzel a megoldással jelentős árnövekedést lehet elérni, az ilyen fejlesztések száma az egész piacot tekintve marginális. Valkó Dávid a korszerűsítések kapcsán elmondta: ha valaki saját erőből újítja fel a lakását, a fejlesztésre fordított összeget nehezen tudja majd érvényesíteni az árban. Egy ilyen beruházás viszont jelentősen megkönnyíti az értékesítést, egy adott lakótelepet kiszemelő vevő inkább egy ilyen lakás mellett dönt. Hozzátette: a mérőórás távhőmérési rendszerre való átállás mindenképpen előny az értékesítésnél.
Elkerüljük a berlini példát
A jövőben nem kell arra számítani, hogy Berlinhez hasonlóan Budapesten is elnéptelenednek a panellakótelepek – mondta Valkó. Indoklása szerint a német fővárosban a ’90-es években a lakók azért váltak meg tömegesen panellakásaiktól, mert volt hova költözniük. Ezekben az években ugyanis rengeteg korszerű társasház épült Berlinben, amelyekben olcsón lehetett lakáshoz jutni. Nálunk erre nincs lehetőség, elsősorban a háztartások anyagi helyzete miatt. A panelek megüresedése egyébként komoly gondot jelentene, a vasbeton szerkezetek elbontása ugyanis irdatlan költséggel jár. A megoldást a gépészeti és szigetelési hiányosságok megszüntetése, a lakhatási feltételek javítása jelenti, bár ez sincs ingyen – korábbi számítások szerint a teljes hazai panelállomány korszerűsítése összesen 2 ezer milliárd forintot emésztene fel. A kormány is tisztában van a problémával, amit az is mutat, hogy a napokban bejelentették: idén a tavalyi összeg négyszerese, összesen 8 milliárd forint jut a lakóépületek felújítására. Más kérdés, hogy a költségvetésben mindössze 1,9 milliárd forintos tétel szerepel e címszó alatt. Vélhetően erre az ellentmondásra is választ kapunk ezen a héten, a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter, Kolber István tájékoztatja a közvéleményt az idei menetrendről. A Népszabadság információja szerint az már bizonyosnak látszik, hogy a tavalyi megszorítások miatt az idei keret egy része, mintegy 1,1 milliárd forint a tavaly jóváhagyott, de ki nem fizetett pályázatokra megy el.
