A tavalyi év kiemelkedőnek számított a korábbi esztendők pangásához képest a fővárosi irodapiacon. Így többek között nemcsak hogy rekordmennyiségű bérbeadás történt, hanem az évek óta magasnak számító kihasználatlansági ráta is jelentős mértékben csökkent – áll a Jones Lang LaSalle (JLL) elemzésében. Az év során mindössze 100 ezer négyzetméter irodaterületet adtak át, melyből 14 ezer négyzetméter a tulajdonos által építtetett és elfoglalt terület. A legjelentősebb fejlesztések közé tartozik a mintegy 15 ezer négyzetméteres Science Park a XI. kerületben, amelyet az átadás után néhány hónappal sikerült teljesen bérbe adni. Az I. kerületben található Pala Ház szintén sikeresnek bizonyult, hiszen a nyár végén elkészült épület kihasználtsága jelenleg 70 százalékos. Az ötezer négyzetméter területű Canada Square-t már az átadás előtt bérbe adták – áll a JLL elemzésében. A társaság egyébiránt 2004 utolsó negyedévében három előbérleti tranzakciót is sikeresen zárt le: a Sanoma Budapest Észak-Budán, a Szépvölgyi Irodaparkban bérel majd egy 9 ezer négyzetméteres épületet, az Exxon Mobil újabb hatezer négyzetméter területet biztosított magának az év végéig elkészülő Center Point II irodaházban, míg a Vodafone a TriGránit fejlesztésében épülő Millennium City Centerbe helyezi át székhelyét 2006-ban.
A piacon már az első negyedév során nagy volt az irodák iránti kereslet, sőt, két negyedévben is megdőlt a bérbeadási rekord, az év utolsó három hónapjában pedig több mint kétszer annyi iroda talált bérlőre, mint az azt megelőző negyedévben. Az év végére a budapesti irodapiacon eddig még soha nem tapasztalt mennyiségű, mintegy 230 ezer négyzetméter irodabérleti tranzakció zárult le, ez csaknem 100 ezer négyzetméterrel több, mint a 2003-ban regisztrált mennyiség. A bérelt terület nagyságát tekintve a sok kisebb (300–500 négyzetméter közötti) bérlés mellett ezer négyzetméter felett is számos tranzakció történt. A korábbi évekhez hasonlóan továbbra is az egyéb üzleti szolgáltatásokat kínáló vállalatok bérelték a legtöbb területet, míg a dobogó második fokára a gyártó/termelő cégek kerültek.
Az elemzés szerint bár a fővárosban a kihasználatlansági ráta évről évre csökken, tavaly a változás jelentős mértékű volt. Az első negyedévben az irodaállomány 15,7 százaléka állt üresen, míg az év végére csupán 12,6 százalék, ez alacsonyabb arány, mint például Frankfurtban, Stockholmban vagy akár a szomszédos Prágában. A kihasználatlanság csökkenésében jelentős szerepet játszik az előbérleti szerződések kötése, a csökkenő spekulatív kínálat, illetve a rekordmennyiségű bérbeadás. A legmagasabb kínálati bérleti díj továbbra is 17,9 euró havonta és négyzetméterenként, míg a szerződéseket az esetek nagy részében 10,5–15,5 eurós értéken kötik.
A JLL prognózisa szerint 2005-ben megközelítőleg 120 ezer négyzetméter spekulatív kínálat kerül a piacra, melynek nagy része a második félévben realizálódik. Az új területek nagy része a jelenleg is legnépszerűbb pesti központon kívüli területeken és Dél-Budán található. A legjelentősebb projektek közé tartozik a Váci úti, 22 ezer négyzetméteres Center Point II. A másik két nagy volumenű fejlesztés szintén Dél-Budán, a Lágymányosi-híd közvetlen szomszédságában található. A mintegy 13 ezer négyzetméteres Infopark újabb épületét az év első negyedében adják át, míg az AIG/Lincoln által fejlesztett 15,8 ezer négyzetméteres IP West az év végére készül el. Bár a kereslet minden bizonnyal nem éri majd el a tavalyi rekordot, a kihasználatlanság további csökkenésére lehet számítani. Emellett a piac stabilizálódása következtében a tranzakciós bérleti díjak stagnálása várható. Debreceni Klára, a JLL bérbeadási részlegének vezetője szerint idén is aktív piac várható, ugyanakkor az új területek nagy részét a második félévben adják át, így nem biztos, hogy a kereslet és a kínálat egy időben találkozik.
Bakonyi Attila