Idén áprilistól júniusig 12,3 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak Bulgáriában. A balkáni államban a drágulás folyamatos az utóbbi években, köszönhetően az ország iránti növekvő turisztikai érdeklődésnek és a pénzügyi stabilitásnak. Ez utóbbi elsősorban a hazai (vagyis a bolgár) keresletet ébresztette fel, ugyanis így újra elérhetővé váltak a nagyközönség számára is a jelzáloghitelek. A bankrendszer reformja felszabadította a hitelezési lehetőségeket – így a két-három évvel ezelőttihez képest jelentősen megugrott a lakossági érdeklődés a jelzálog-lehetőségek iránt.
A növekvő árakat mi sem jellemzi jobban, mint hogy az idei áprilisi statisztikák éves szinten ugyancsak hasonló arányú drágulást mutattak, mint az elmúlt három hónapban. Ez azt jelenti, hogy 2003 és 2004 áprilisa között 12,5 százalékos volt az ingatlanok értéknövekedése a bolgár hivatalos statisztikák szerint. A Veliko Tirnovó-i székhelyű, brit érdekeltségű és alapítású Stara Planina Properties (SPP) ingatlancégnél a NAPI Gazdaság érdeklődésére viszont elmondták, hogy évi 20-30 százalékos a valódi értéknövekedés, ami a bulgáriai ingatlanpiacon tapasztalható, sőt egyes területeken az elmúlt tizennyolc hónapban megduplázódtak az árak. Persze ez nem mindenütt jellemző, van, ahol csak 10 százalékos a növekedés. Az áremelkedéssel azonos mértékű a turizmus növekedése is az országban: ez szintén 20-30 százalékos dinamikát jelent évente, ami ugyancsak felhajtja az ingatlanárakat. Elsősorban befektetési céllal érkeznek ide vevők, illetve nyugat-európai nyugdíjasok keresik a pihenőhelyként szolgáló lakásokat, házakat.
A hivatalos statisztikák szerint Szófiában, a bolgár fővárosban például áprilisban 900 leva volt az átlagos négyzetméterár, júniusban viszont már 1012 levára szöktek fel az árak (tavaly áprilisban 875 leva volt ugyanez a mutató). Az idei júniusban regisztrált 1012 levás összeg 500 eurónak, átszámítva 125 ezer forintnak felel meg négyzetméterenként. Szófia egyébként a legdrágább város Bulgáriában – ha az ingatlanokat vesszük értékmérőnek. A főváros után – a nagyvárosokat tekintve és nem a speciális, exkluzív üdülőhelyeket – Várna és Burgasz következik, vagyis a két tengerparti kikötő. Érdekes, hogy e három város nem elsősorban idegenforgalmi célpontként szerepel az utazási irodák kínálatában, hanem a turisták az átutazások során keresik fel e településeket. Burgaszból lehet könnyen eljutni Szozopolba és Pomorjébe, a déli tengerparti üdülőhelyekre, s nincs messze innen Neszebár sem, a part leghíresebb látványossága sem. Várnából is Neszebár, illetve a Napos-part tűnik vonzónak, de az Aranyhomok üdülőhelyei az északi kikötőváros közvetlen szomszédságában, vannak, és a szintén nevezetes – a román királynő egykori palotáját rejtő – Balcsik sincs innen távol. Szófián a téli sportok kedvelői utazhatnak át, innen érhető el Borovec, de a rilai kolostort is a fővároson keresztül érdemes felkeresni. A szófiai ingatlanpiacról azonban a NAPI Gazdaság kérdésére az SPP illetékese, Maja Dikova elmondta: a fővárosban óvatosan kell bánni a befektetésekkel. Egyes negyedekben ugyanis 250–300 euróért lehet négyzetméterenként vásárolni (ekkor azonban gyakran még pótlólagos munkákat kell elvégezni az ingatlanon). Más szófiai környékekért a tengerparti luxusüdülőhelyeken szokásos 1200 eurós összegnél is többet kell fizetni – tehát nem mindegy, hogy a helyi „Rózsadombon” nézünk-e lakást vagy a lepusztultabb városrészekben.
Bulgáriában a hivatalos statisztikák szerint júniusban csupán két településen, a szárazföld belsejében lévő Lovecsben és Tirgovistében csökkentek az ingatlanárak (ez utóbbi nem tévesztendő össze a hasonló nevű romániai településsel). Lovecsben és Tirgovistében a visszaesés egyébként nem véletlen: az idén áprilisig, egy év alatt ugyanis e két településen 28,1 és 25,8 százalékos áremelkedést regisztráltak, vagyis a mostani visszaesés mindössze a piaci korrekcióval magyarázható. Éves szinten egyébként áprilisig Szófiában volt korábban a legalacsonyabb, 2 százalékos az emelkedés, ezért nem véletlen, hogy az utóbbi három hónapban itt is drasztikusan megugrottak az árak, ami az országon belüli kiegyenlítődés jele. Tartósan jó árak Burgaszban és Várnában alakulhatnak ki, ahol éves és negyedéves szinten is emelkedés tapasztalható.
A magyarok által legkedveltebb utazási célpontok, és így az ingatlanvásárlókat is legjobban érdeklő térség a tengerpart. Természetesen az üdülőhelyeken az ingatlanárak sokkal magasabbak, mint a zsúfolt nagyvárosokban. Így például a szófiai átlagárhoz, az 500 euróhoz képest a Fekete-tengernél 900–1200 euró körül mozognak az árak – persze ezek új építésű, teljesen befejezett lakásokra, ingatlanokra érvényes adatok.
Némileg eltérő a helyzet az ország középső vidékein: e területeket a magyarok kevésbé ismerik, csak átutaznak rajtuk, pedig talán még a tengerpartnál is szebb vidékekre lehet bukkanni a Balkán-hegység (bolgárul: Sztara Planina, Öreg-hegység) térségében. Ilyen hely például Veliko Tirnovo, az egykori bolgár cári főváros, amely természeti szépségekben és épített értékekben is gazdag. Itt a kész lakások ára 350–500 euró között mozog, de a Stara Planina Properties szerint gyakran vannak olyan befejezetlen építkezések is, ahol még további munkák szükségesek, s amelyeknél 250 eurós az átlagár. Ilyenkor a vevő eldöntheti, hogy költ-e négyzetméterenként további 150–300 eurót a lakásra, házra, amíg az teljesen el nem készül.
Sokan vannak, akik nem szeretnek négyzetméterárakban számolni, s inkább arra kíváncsiak, hogy mennyibe kerül egy vidéki családi ház önmagában. Az SPP adatai szerint a legolcsóbb és leglepusztultabb ilyen ingatlanok hatezer euróba kerülnek, de ezekre nagyon sok pénzt kell később költeni. Az átlagos vidéki lakóépületek – körülbelül ezer négyzetméteres földterülettel együtt – 10–15 ezer euróba kerülnek, és igényektől függően 5–15 ezret kell még rájuk fordítani. A síterepek környékén, a téli üdülőhelyek térségében (Borovec, Pamporovo, stb.) persze ezek az árak felfelé tolódnak el. A földárak is széles tartományban ingadoznak: négyzetméterenként 20 és 100 euró között kell fizetni a beépítetlen telkekért. Az utóbbi árak az állandó lakóépületek számára alkalmas területeken gyakoribbak – tudtuk meg az SPP-től.
Maja Dikova azonban felhívja a figyelmet arra, hogy a vonzónak tűnő bulgáriai ingatlanvásárlásoknál a helyi viszonyokat nem ismerő külföldieknek óvatosaknak kell lenniük. Jelenleg is számos törvényi változás zajlik Bulgáriában, ezért mindenképpen ügynökségek, illetve jogászok segítségét ajánlják, ha valaki ingatlant akart venni. Semmiképpen sem javasolja az SPP szakértője, hogy interneten keresztül vásároljon bárki is a balkáni országban, vagy ha igen, akkor vonja be az adott országban működő bolgár nagykövetséget a tranzakció lebonyolításába. Feltétlenül a személyes kontaktus kialakítását tartja tanácsosnak a brit érdekeltségű ingatlancég szakértője. Az ügynökök és a jogászok jutaléka általában 3–7 százalék között mozog, s ez a viszonylag olcsó bolgár árak mellett nem tűnik magas költségnek – legalábbis magyar szemmel. Dikova azonban felhívja a figyelmet, hogy egyszerű nyugtát adó ügynökségekhez nem érdemes fordulni, az érvényes számlát kiállító közvetítőket ajánlatosabb megkeresni.
Aki földet is akar venni, tehát nem tömbházban vásárol lakást, érdemes tudnia, hogy legálisan csak cégen keresztül vásárolhat, tehát társaságot kell alapítania Bulgáriában. Más módszerek is vannak azonban, például ha az államtól vesz földterületet valaki, akkor az átadhatja a földhasználati jogot a vevőnek. Sokan elkerülik a közjegyzők beiktatását a procedúrába, mert akkor be kell jelenteni a valódi árat, és az eladónak adóznia kell ezután. Az SPP azt ajánlja, hogy a vevő érdekében érdemes közjegyzőt igénybe venni, még akkor is, ha az illegális gyakorlat nemcsak Bulgáriában, hanem Spanyolországban és Franciaországban is elterjedt. Sőt, a közjegyzők kiválasztása is fontos, nehogy valamilyen probléma keletkezzen később. Fontos arról is meggyőződni, hogy nem terheli-e adósság az eladásra kínált ingatlant. Sokszor a közüzemi költségek vagy az önkormányzati adók rendezetlenek, és utólag már sokszor késő elintézni az ilyen ügyeket. Az SPP szakértője szerint Bulgáriában a külföldiek számára gyakorlatilag elérhetetlenek a jelzálogkölcsönök, ezért mindenkinek otthonában érdemes az anyagi fedezet biztosításáról gondoskodnia, amikor bulgáriai ingatlanok megvásárlására szánja el magát.
Szegő Miklós Iván