Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A tavalyi lakásépítési boom után a szakemberek ez év elején azt prognosztizálták, hogy a tendencia nem folytatódik, 2004-ben visszaesés következik, ezzel együtt csökken a használt lakások forgalma is, ha az év első felében nem is, a második félévben mindenképpen. Az építkezések száma viszont azt mutatja, hogy idén a lakóparkok, lakótelepek építése töretlen lendülettel folytatódik – derül ki az Ecostat elemzéséből. Az új és a használt lakások vásárlásához felvehető kedvezményes kamatozású hitelek összege csökkent, s ez azt vetítette előre, hogy kevesebb hitelt vesz igénybe a lakosság ingatlanépítésre és -vásárlásra. Ám a bankok a keresletet kiterjesztették a devizaalapú hitelekre, amelyek nominális kamata alatta marad a forintban felvett hitelek kamatának, sokan ezen hitelfajtával növelik fizetőképes keresletüket. E tényezők együttes hatására az új lakások iránti igény az első félévben alig csökkent.
Az ingatlanberuházók és -forgalmazók a következő félévre a kereslet élénkülésével számolnak. Valamelyest nő a lakossági építkezések száma, s bár kismértékben, de növekvő beruházást és felújítást terveznek az önkormányzatok is. Az ingatlanpiac szereplői közül a kis- és középvállalatok, valamint a top–100-hoz tartozó nagyvállalatok ingatlanfejlesztéseiket alig bővítik, szabad pénzforrásaik nagy hányadát műszaki fejlesztésre, gépberuházásra fordítják a következő időszakban. Az év második negyedévére a korábbinál optimistábban ítélik meg helyzetüket az ingatlanpiac szereplői. A gazdaság szereplői 2004-re összességében az ingatlanpiac kismértékű élénkülését prognosztizálják.
A második negyedévben az ingatlanfejlesztők optimistábban ítélték meg az ingatlanpiacot, mint az első három hónapban. A vállalkozói kedv élénkül, annak ellenére is, hogy az új ingatlanok értékesítése a korábbinál több időt igényel és a profitkilátások is mérséklődtek. A változásra az ingatlanberuházók kínálatuk választékának bővítésével reagálnak. A következő fél évben várhatóan a vidéki városokban, a főváros nem zöldövezeti részén épül a lakások nagy része. A magyar lakosság ingatlanszerzési hajlandóságának csökkenésével főleg a külföldi befektetők igényeinek növekedésében bíznak a vállalkozók. Az ingatlanforgalmazók teljesítményük növekedésével számolnak az év hátralévő részében, s élénk forgalmat prognosztizálnak. Az elmúlt időszaknál nagyobb ingatlanforgalmat és -bérlést valószínűsítenek a lakosságnál, a vállalkozói és intézményi ingatlanvásárlóknál és a bérlőknél egyaránt. Kiemelkedő keresletet a külföldi befektetői csoportoktól várnak. Az ingatlanok iránti kereslet összességében várhatóan nő, legnagyobb keresletnövekedésre a fővárosban és az agglomerációban, valamint a megyeszékhelyeken számítanak a cégek.
A lakosság gyakorlatilag változatlan mértékű lakásvásárlást, -építést tervez az év második felében. Kevesebben kívánnak hitelt felvenni lakásépítésre és lakásfelújításra, valamint ingatlan vásárlására, mint az elmúlt években. Hasonló a helyzet az önkormányzatoknál is. A polgármesteri hivatalok szerint alig valamivel nő az ingatlanok építésére, fejlesztésére fordítható anyagi eszközök mennyisége, így e teljesítmények szinten maradása várható. A top–100 körében az elmúlt negyedévben alig nőtt a saját tulajdonú ingatlanok és csökkent a bérelt ingatlanok aránya. A nagyvállalatok továbbra is profitjuk maximalizálására törekednek, az erősödő verseny hatására azonban áraikat alig tudják növelni, ezért a költségek lefaragásával igyekeznek nagyobb nyereséget elérni, s így egyre kevesebb ingatlant bérelnek. A kis- és középvállalatok az átlagosnál piacérzékenyebbek, ingatlanfejlesztéseik meglehetősen bátortalanok. A korábbinál kevesebbet invesztálnak új ingatlanba, s ha a piac kikényszeríti, könnyebben adják fel nélkülözhető irodáikat, raktáraikat, telkeiket.
Az év második felében az ingatlanpiac szereplői az előre jelzett inflációnál magasabb vagy azt elérő árnövekedést várnak. Az árakat a kivitelezési költségek, elsősorban a folyamatosan emelkedő energiaárak hajtják, emellett a munkaerőköltségek növekedése is jelentős. Összességében legnagyobb mértékűre a telkek árának növekedését jelezték a piaci szereplők, amely várhatóan 10–12 százalékkal lesz magasabb a következő időszakban. Az építőanyagok 9–10 százalékkal drágulhatnak, az építési-szerelési tevékenység költségei 8–9 százalékkal, a tervezési díjak és a munkaerőköltségek pedig 7–7,7 százalékkal emelkedhetnek. Az új épületek közül a legjobban a logisztikai ingatlanok eladási ára nő (10,9 százalék), ezt a lakások (10,4 százalék), az A kategóriás irodák (10,4 százalék), az új ipari ingatlanok (9,5 százalék) és a kereskedelmi létesítmények (9,4 százalék) követik. A használt logisztikai ingatlanok ára az előrejelzések szerint 9,5 százalékkal emelkedik. A használt lakások, ipari építmények és irodák ára 7,1–9,5 százalékkal nő. Az első negyedévben a bérleti díjak nagymértékű növekedését prognosztizálták a tulajdonosok. Területi bontásban a bérleti díjak továbbra is Budapest belvárosában és az agglomerációban emelkednek a legnagyobb mértékben, 6,5–9,8 százalékkal. Az ingatlan típusa szerint a bérleti díjak jelentősebb drágulására az új logisztika és kereskedelmi építményeknél (10,5 százalék), az új lakásoknál (9,3 százalék) és a használt logisztikai ingatlanoknál (9,1 százalék) lehet számítani. Az A és B kategóriás irodák bérleti díjának emelkedése elérheti a 7,8–8,4 százalékot.
A nyomott irodabérleti díjak következtében az idén nem várhatóak jelentősebb fejlesztések Budapesten. Az irodaépítésre alkalmas telkek iránti kereslet is megcsappant az idén. Az A és B kategóriás irodák bérleti díja jelenleg havi 10–15 euró négyzetméterenként. Ennél többet csak a minden luxussal felszerelt, a Belvárosban lévő irodaházakért lehet elkérni. A többi irodaházban átlagosan 12–14 euróért találnak bérlőre a területek, de ehhez még havonta és négyzetméterenként 2–4 eurós rezsiköltség párosul. Az alacsonyabb színvonalú, a város központján kívül eső irodák négyzetméterára a 10 eurót sem éri el. Az irodák kihasználtsága széles határok között változik. Az összes budapesti A és B kategóriás irodaház közel fele csaknem 100 százalékos kihasználtsággal működik, az irodapiac további egynegyede pedig olyan házakból áll, amelyek foglaltsági mutatója 80–99 százalék között mozog. Az irodaépületek fennmaradó negyede azonban képtelen rentábilisan működni, 15-20 irodaháznak pedig egyáltalán nincs is bérlője. A piaci szereplők szerint jövőre újabb irodaépítési hullám bontakozhat ki, ami lejjebb nyomhatja az árakat és növelheti az üresen álló irodák arányát.
A budapesti lakáspiacot jelenleg a belvárosi kerületek felértékelődése jellemzi. A főváros agglomerációjába kitelepedő családok fiatal tagjai visszaköltöznek Budapestre és azon belül is a belső kerületeket preferálják a lakásvásárlásnál. Itt főleg a nagyméretű, tágas, lehetőleg luxuskörülményeket nyújtó ingatlanokat keresik. A külföldi befektetői csoportok is felfedezték Budapest belvárosát, a németek után az írek is jelentős mennyiségű lakást vásároltak fel a Király utcában és környékén. Az V., a VI. és a VII. kerületben nőttek a lakásárak, már 350–410 ezer forint a négyzetméterár egy-egy jobb lakóingatlannál. Budapesten és a vidéki nagyvárosokban továbbra is a kis lakások iránti kereslet növekszik, jóllehet a fővárosban van fizetőképes kereslet a luxuskivitelű és ehhez méltó helyen (például a Duna-parton, a Szabadság-hegyen vagy a Várban) épülő lakásokra is, amelyek négyzetméterára elérheti a 800–1300 ezer forintot.
Átalakul Dél-Buda, Albertfalva és a lágymányosi iparvidék környéke. Ezen a területen egyaránt sok iroda-, kereskedelmi és lakóingatlan-fejlesztés folyik, amelynek nagy lendületet adott a Lágymányosi híd átadása, és a pár év múlva Albertfalvánál épülő Duna-híd tovább növeli e térség értékét. A dél-budai városrészben folyamatosan tetemes mennyiségű új lakás épül, főleg az úgynevezett barna zónában, a Szerémi út–Fehérvári út vonalában. Még alig kezdődött el az építkezés, a környező önkormányzati ingatlanok máris jelentősen felértékelődtek, s megnőtt a kereslet a Budafoki út környékén található telkek iránt is.
Az év első három hónapjában közel hétezer lakást vettek használatba, ami több mint másfélszerese az egy évvel azelőttinek. A lakásépítésben 2001-ben megindult szerkezeti változás folytatódik a vállalkozások értékesítésre szánt, többszintes, többlakásos épületeinek térnyerésével, a lakossági építkezések, a családi házak és főleg a házilagos kivitelezés visszaszorulásával. A kiadott új építési engedélyek is ezt tükrözik. Az idei első negyedévben 11,5 ezer új lakás építésére adtak engedélyt, ennek közel felét háromlakásos és nagyobb lakóépületbe tervezték. Az új lakásépítési engedélyek száma 6 százalékkal több, mint 2003 első három hónapjában volt, a növekedés a városokban, elsősorban a nagyvárosokban jellemző. A használatba vett lakások számának alakulását az év első negyedében elsősorban a vállalkozói lakásépítés befolyásolta, amelynek mértéke országos átlagban 82 százalékkal volt nagyobb, mint az előző év hasonló időszakában. Területi kiterjedése egyenetlen, s ebből következik, hogy a lakásépítés megyénkénti alakulása nagyon szélsőséges adatokat tükröz.
Kevesebb lakást építettek az év első negyedévében, mint egy évvel korábban Veszprém (36,6 százalékkal), Győr-Moson-Sopron (16,8 százalékkal) és Tolna (11,3 százalékkal) megyében. Jelentősen több lakást építettek Vas megyében, míg 2003 első negyedévében 47-et, addig az idei év hasonló időszakában 509-et, ami 485 százalékos emelkedést jelent. Békés megyében 320 százalékkal, Zala megyében pedig 180 százalékkal épült több új lakás az év első negyedében, mint az előző év azonos időszakában. Az érintett megyékben a többlakásos épületek használatba vételével megtöbbszöröződött az épített lakások száma 2003 első három hónapjához képest, máshol viszont stagnálás vagy visszaesés következett be.
Az önkormányzatok ugyanannyi (110) lakást építtettek, mint tavaly, csak a lakások mérete csökkent: 61 négyzetméter helyett 44 négyzetméter lett az átlag. A természetes személyek lakásépítései az átlagosnál kisebb mértékben (43 százalékkal) nőttek, s az építtetői körben a lakosság és a vállalkozások egy évvel ezelőtti 67–27 százalékos részaránya 62–31 százalékra módosult. A kivitelezésben még kisebb lett a lakosság szerepe: az épületek egyharmada készült házilagos kivitelezéssel, míg a lakások 62 százalékát szakipari kivitelező szervezetek építették. Az új lakások növekvő aránya – az előző évi 28 százalék helyett 34 százalék épült értékesítési céllal –, a bérlakásépítés nem volt jelentős ebben az időszakban (mindössze 120 lakás épült ilyen céllal). Az év első három hónapjában kiadott új lakásépítési engedélyek adatai a lakásépítés mai jellemzőinek további erősödését valószínűsítik. Az építési kedv csak a fővárosban és a megyei jogú városokban nőtt jelentősen, a többi városban stagnál, a községekben pedig csökken az építési hajlandóság. A gazdasági vállalkozások többszintes, többlakásos építkezései egyre nagyobb teret nyernek: az új lakások közel felét háromlakásos és nagyobb épületekben kívánják felépíteni.
Az első negyedévben több mint egymillió négyzetméter lakóépület és 700 ezer négyzetméter nem lakóépület beépítésére adtak ki új építési engedélyt. A lakóépületeknél ez 12 százalékos növekedést jelent, a nem lakóépületek beépítésre tervezett területe 26 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez utóbbi épületcsoportban csak az ipari jellegű építkezések bővültek jelentősen, 43 százalékkal, más területeken visszaesett az építési kedv. Ebben a negyedévben a tervezett nem lakóépületek területének több mint a fele érinti az ipart, míg a másik két nagy ágazat, a mezőgazdaság és a kereskedelem együttes épületfejlesztése alig több mint egynegyed részt képvisel. Az üdülőépítésnek már évek óta csökken a jelentősége, ebben a negyedévben mindössze 113 ilyen ingatlan épült, ugyanakkor több mint 400 új üdülő építésére kértek engedélyt. Az első három hónapban mintegy 700 lakás szűnt meg, 8 százalékkal kevesebb, mint 2003 azonos időszakában. A lakások 41 százaléka új lakás építése, 37 százaléka avulás miatt szűnt meg.
