Az uniós csatlakozással a külföldi kereslet nagymértékű növekedésére nem lehet számítani a magyarországi ingatlanpiacon. Mindezt egyrészt arra alapozza az Otthon Centrum és az Ecorys Magyarország közös felmérése, hogy május elsejével egyszerre tíz ország csatlakozott az Európai Unióhoz, másrészt pedig a külföldi vásárlók már az elmúlt néhány évben felfedezték maguknak a piacot. Összességében így a csatlakozás hatása az összes vásárláson belül ugyan növekvő arányú, ám még így is elenyésző. Ebből következik, hogy az árak alakulását döntő súllyal továbbra is a belföldi kereslet és kínálat határozza meg.
A hazai ingatlanpiacot, s ezen belül főként a lakáspiacot természetesen a makrogazdasági folyamatok és kormányzati lakáspolitika is befolyásolja. Ám a makrohírekhez képest – melyekre ütemkéséssel reagál a piac – a lakáspolitika változásai nagyobb és azonnali befolyásúak. Például a tavaly év végi szigorítások nyomán hihetetlen mértékben megélénkült a piac, ugyanakkor a telekáfa bevezetésével, s ezzel együtt az új lakások árának növekedésével 2004 első negyedében a töredékére csökkent a forgalom.
Nehezíti az építtetők és a forgalmazók helyzetét, hogy a keresleti oldal egyre igényesebb. A lakások megközelíthetősége, a szobák jó elrendezése, a minőség, a vonzó lakókörnyezet mind-mind egyre fontosabbá válik a vevők oldalán. Mindennek eredményeként a jövőben leginkább az egyedi beruházások válhatnak sikeressé, ezek az elhelyezkedésből adódóan, egy-egy projekt „tematizálásával”, a nyújtott szolgáltatásokkal vagy az építészeti kialakítással kelhetnek életre. Ez azonban gyakran a felső középkategóriához vezet, annak magasabb áraival és limitált potenciális vevőkörével. Az egyediségre való törekvés azonban nem mindig jelent egyenes utat a könnyebb értékesíthetőség felé. Érdekes termék, de irreálisan magas áron és kedvezőtlen helyen vezetett már bukáshoz a fővárosi lakáspiacon, így az egyedi jellemzők általában csak részben érvényesülnek. Persze a vevők sem szeretnek minden extra szolgáltatást, így például azokat, amelyek nagymértékben emelik a közös költséget (úszómedence, fitneszterem), ha azonban ezeket megnyitják a nagyközönség számára (többnyire költségcsökkentő célzattal), akkor elvész a projekt megkülönböztető jellemzője. Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai szerint – az új lakásokat vizsgálva s a lakástípust tekintve – egyre kevésbé különül el a budai és a pesti oldal iránti kereslet. A Duna mindkét felén a 41–60 négyzetméter közötti lakásokat keresik leginkább, az ezüstérmes 40 négyzetméter alatti garzonok előtt. A lakások alapterülete helyett továbbra is a szobaszám a meghatározó, így például a másfél, két- és egy plusz két félszobás lakások a legkelendőbbek.
A fent említett keresletkiegyenlítődés mellett azonban a lakásárakat tekintve nagyobb különbség tapasztalható a budai és pesti oldal között. Míg a pesti oldalon a reménybeli vásárlók több mint fele 15 millió forint alatti áron keres lakást, a budai oldalon a 15–25 millió forint közötti kategóriát favorizálják. Csekély változás tapasztalható a potenciális vásárlók preferencialistájában. Míg Budán a közlekedési szempontok egyre fontosabbak, Pesten a környezet minősége a meghatározóbb tényező a korábbi felmérésekhez képest, bár érdemes megjegyezni, hogy mindezek ellenére továbbra is az ár a döntő, így a vásárlók ennek hatására inkább lemondanak bizonyos előnyökről.
Az alacsony mobilitási ráta a jövőben mindenképpen növekedik, ezt támaszthatja alá az is, hogy a fiatalok lakáspiaci aktivitásának élénkülésével egyre nagyobb szerepet kap az általuk nagymértékben preferált belvároshoz közeli területek fejlesztése. Jelenleg a túlkínálat jelei mutatkoznak a tömegigényt kielégítő, jellemzően a pesti oldal átmeneti zónáiban felépülő nagy volumenű (300-400 lakásos) beruházások piacán, ezzel együtt jár, hogy a vásárlók mindenhol ugyanazt a közép-, alsó középkategóriájú lakást tudják megvenni, így a városrészhez vagy kerülethez ragaszkodás vált döntő tényezővé.
A nagyobb volumenű rehabilitációs programok alkalmasak az egységesen vonzó lakókörnyezet megteremtésére. A célcsoport ugyanúgy a középkategóriás ingatlanokat kereső, széles piaci réteg, sőt az egyediség ilyen keretek között egyszerűbben és hatékonyabban biztosítható. Növekvő igény várható az alacsony épületekből álló, de sűrűn beépített területű, főként sorházakból és kisebb társasházakból álló fejlesztések iránt is. Itt elsősorban azokra lehet támaszkodni, akik a tömbberuházások által biztosítottnál nagyobb privát teret igényelnek, valamivel magasabb – ám a családi házaknál alacsonyabb – áron. Egyelőre piaci résnek mutatkozik az elhagyott ipari épületek lakóépületekké alakítása. Míg nyugaton már régóta keresett terméknek számítanak az így kialakított nagy alapterületű, extravagáns, úgynevezett loft-lakások, addig Magyarországon a környezeti kármentesítés, az épületek megőrzése, átalakítása, valamint a gyakran kusza tulajdonviszonyok következtében az ilyen típusú fejlesztések ma még kockázatosnak számítanak.
A belvárosi területek kiüresedett épületeinek felújítása és lakáspiaci pozicionálása nyugati példák alapján könnyen vonzó befektetési lehetőségeket kínálhat tehetősebb vásárlók számára, emellett exkluzív kialakítást tesz lehetővé a tetőterek beépítése is. A társasházi törvény tavaly év végi módosítása középtávon nagy lendületet adhat az ilyen típusú fejlesztéseknek – vélik az elemzők. Hosszabb távon azonban az idősebb és tehetősebb, ugyanakkor városi élethez szokott vásárlókat elégíthetik ki a nálunk még ismeretlen, direkt ezen célcsoportot célzó szolgáltatásokkal és felszereltséggel ellátott apartmanházak.
Bakonyi Attila