Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
Újabb lakópark épül a XI. kerületben, nagyobbrészt állami támogatású bankhitelből, az izraeli tulajdonú, Shofar Ingatlanfejlesztő Kft. égisze alatt. A Tölgyes Lakóparkot létrehozó Shofar 1 milliárd forint saját forrást teremtett elő, míg a finanszírozást végző Raiffeisen Bank Rt. 5 milliárd forint összegű projekthitellel járul hozzá a fejlesztéshez. A bank a projekthitelt jellemzően rövid távra nyújtja, tekintve azonban, hogy ez a beruházás három egymást követő ütemet ölel fel, a jelen fejlesztéshez adott hitel ennél hosszabb időtartamra szól.
Az állam szigorú szabályok szerint adja a kamattámogatást, a szükséges feltételek meglétét a banknak kell ellenőriznie. A lakáscélú állami támogatásokat szabályozó rendeletben szerepel, hogy az eladási célú vagy a bérbeadás céljából épített ingatlanok fejlesztését célzó hitelekhez állami kamattámogatás igényelhető. A finanszírozás lényege, hogy a fejlesztő saját tőkével és bankhitelből vagy csupán bankhitelből elindítja a beruházást.
Lakásonként a tervezett eladási ár telekhányadot nem tartalmazó összegének 70 százalékáig, de legfeljebb 15 millió forint erejéig (korábban ez 10 millió forint volt) vehető igénybe államilag kamattámogatott hitel, feltételezve, hogy a tervezett eladási ár telekhányaddal csökkentett összege nem haladja meg a 30 millió forintot, ez esetben ugyanis nem jár kamattámogatott hitel.
Ha egy 45 négyzetméteres, 275 ezer forint bruttó négyzetméterárú lakást veszünk alapul (feltételezve, hogy az eladási árban érvényesített telekhányad 20 százalék mértékű), akkor látható, hogy a támogatott hitel számítási alapja 9,9 millió forint, vagyis ennél a lakásnál 6,9 millió forint állami kamattámogatott hitel igényelhető, a fennmaradó részt megint csak piaci kamatozású hitelből lehet pótolni.
Ha egy 100 négyzetméteres lakás bruttó négyzetméterára 275 ezer forint (az előbbi 20 százalékos telekhányadot feltételezve), a támogatás alapja 22 millió, így állami kamattámogatású hitelből „csupán” 15 millió forint vehető igénybe. Sokszor a 70 százalék vagy a 15 milliós felső határ elegendő is a lakás építési költségeire. Ha nem, akkor a lakások értékének fennmaradó részére és az egyéb fejlesztésekre (például garázs, parkosítás) a bankok piaci kamatozású hitelt nyújtanak a projekttársaságoknak.
Hogy a sok lakásból álló lakóparknál mekkora támogatott hitel vehető fel és milyen összegű piaci kamatozású lakáshitelt kell mellétenni, azt egyrészt a bankok által vállalni szándékozott teljes kintlévőség összege, másrészt a kormányrendelet alapján nyújtható kamattámogatott hitel mértéke dönti el.
Az államilag támogatott hitelrész kamata legfeljebb évi 6 százalék lehet, de az ilyen projektfinanszírozást végző bankok akár évi 4-5 százalékig is lemennek - tudtuk meg a Raiffeisen Banktól.
A piaci kamatozású hitelrészhez körülbelül a bankközi kamatláb (BUBOR) plusz 2 százalékon juthatnak hozzá a projekttársaságok. Mivel a BUBOR közvetlenül függ az éppen aktuális jegybanki alapkamattól, a kamatemelés miatt most megdrágult minden, piaci kamatozást is tartalmazó építési hitel. Kérdés, hogy a projekttársaságok ezt most áthárítják-e az ügyfeleikre vagy lenyelik a kamatemelkedésből eredő veszteséget. Egy azonban biztosnak látszik: a telekáfát különböző mértékben ugyan, de beépítik az árba jövőre, így a Tölgyes Lakópark árai is mintegy 6-8 százalékkal emelkednek. A projektfinanszírozás egyik érdekes eleme, hogy a bankok annyi hitelt adnak egy-egy ilyen projekthez, hogy akkor is befejezhető legyen az építkezés (egészen a használatbavételi engedélyt megszerzéséig), ha valami csoda folytán egyetlen lakás sem kelne el. Ilyen azonban aligha fordulhat elő, így a finanszírozásban újabb svédcsavart jelenthet, hogy az eladott lakásokat az új tulajdonosok akár teljes egészében, akár részben szintén államilag kamattámogatott hitelből vehetik meg.
Lakossági, jelzálogalapú lakáshitelt persze nem csak az a bank nyújthat, amelyik a projektet finanszírozza, de a legtöbb esetben a vevők attól a banktól veszik fel a lakáshitelt is, amelyik a beruházást pénzeli. Ennek előnye, hogy gyorsabb és egyszerűbb az ügyintézés.
A jövendő lakók által felvett hitelt persze a projekttársaság számlájára utalják. A piacon jellemző két megoldás szerint ezt a pénzt szigorú feltételek mellett vagy felhasználhatja a társaság az építkezésnél, vagy egy letéti számlán gyűjti számára a bank. A projekttársaság erről a számláról fizeti ki a banktól felvett állami kamattámogatású és a piaci kamatozású hiteleit. Vagyis a bankok kétszeresen is jól járnak: megfinanszírozzák a fejlesztést, majd a lakásvevőket, így kétféle, mindkét esetben meglehetősen nagy biztonságú hitelt nyújtanak.
