Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A használt lakások piacán az 1998-ban bekövetkezett árrobbanás hatását a kereslet növekedése mellett a négyzetméterárak (sok esetben az újak árához közelítő) emelkedésében is nyomon lehetett követni. Ez a látványos piacélénkülés és árnövekedés tavaly május végére-június elejére alábbhagyott, idén februártól pedig - az ingatlanforgalmazók szerint - néhány lakástípus és patinás kerület kivételével szinte teljesen leállt. A pangást ugyan a nyári uborkaszezonnak is be lehetne tudni, a szakemberek véleménye azonban megegyezik abban, hogy a folyamat tartós marad. Hatására nemcsak az a korábbi állapot szűnt meg, amikor is szinte minden régi otthonra vevőt lehetett találni, de az ingatlantulajdonosoknak végre azt is tudomásul kell venniük a drasztikus felfutás utáni piaci csendben a gyakran irreálisan magasra srófolt árakból előbb-utóbb kénytelenek jócskán engedni. A használt lakóingatlanokat ugyanis a vásárlási boom időszakában megállapított árakon ma már lehetetlen eladni. A használt otthonok ára idén tavaszra egyébként átlag 10 százalékkal esett vissza - a panelek esetében az árzuhanás lakásonként az 1-1,5 millió, sőt akár 2 millió forintot is elérheti - és a csökkenés az elkövetkező években várhatóan folytatódik.
A megkérdezett ingatlanszakemberek szerint kivételt képeznek ez alól a jó fekvésű (30-60 millió forint értékű) budai ingatlanok, valamint a kisméretű belvárosi lakások, továbbá a történelmi múlttal rendelkező patinás épületek lakásai, amelyek értéke - a felgyorsuló városrehabilitáció nyomán teljesen megújuló környezetük miatt is - a nyugati országok fővárosaihoz hasonlóan tovább növekszik. A budaiakat a tehetősebb családok, míg a kis lakásokat főként a pályakezdő fiatalok és a fővárosban tanuló diákok szülei továbbra is keresik. Ugyanakkor a befektetési szándékkal történő vásárlások aránya jócskán visszaesett, amelyet a szakemberek a bérbe adható lakóingatlanok túlkínálatával magyaráznak. A fővárosi használtlakás-piaci árak egyébként igen nagy szóródást mutatnak: a legjelentősebb árbefolyásoló tényező változatlanul az ingatlan helye, állapota, felszereltsége és mérete.
Miközben a Budapesten piacra dobott használt lakások ára mind feljebb araszolt, az elmúlt két-három évben az értékesítési céllal tető alá hozott új lakások száma több mint kétszeresére emelkedett. A kínálat ilyen mérvű bővülését a szakemberek egyértelműen a kormány új otthon teremtéshez kapcsolódó kedvezményeinek keresletnövelő hatásával magyarázzák, ami az elmúlt év tavaszáig töretlenül emelkedő árakat produkáló használtlakás-piacról az újak felé terelte a vásárlók figyelmét. Csendes Balázs, a Biggeorge's International Rt. Új Otthon Centruma munkatársa szerint ugyan rövid távon az új lakásberuházások növekedési ütemének csökkenése várható, középtávon azonban az építkezések mérsékelt növekedésére lehet számítani. Ugyanakkor a továbbra is élénk kereslet mellett az újlakás-piac is mind jobban differenciálódik. Amíg két-három esztendeje az újonnan épült lakások - legyen az luxus- vagy polgári kategória - többnyire már az építkezés befejezése előtt gazdára találtak, napjainkban a vevők már nem sietik el a vásárlást: akár hónapokig is várnak, hogy a helyben, méretben, anyagaiban, belső-külső kialakításban az igényeiknek legmegfelelőbb és nem utolsósorban az ingatlan értékével árban arányban álló lakóhelyet megtalálják. Ily módon az épülő lakások tulajdonba kerülése akár az építkezés kulcsrakész átadásáig vagy azutánra is kitolódhat.
A vásárlók által legkeresettebb, így az építkezések szempontjából is a legkedveltebb fővárosi helyszínek nem változtak: továbbra is kiemelt helyen szerepelnek a budai területek, de melléjük felzárkóztak a városrehabilitációs programba bekapcsolódó (például a VII., a VIII., a IX. és a XIII.), valamint a pesti zöldövezeti kerületek (a XIV. és a XVII.). Ez utóbbi városszéli kerületekben a Biggeorge's elemzése szerint elsősorban a gyermekes családok vásárolnak szívesen lakóingatlant, míg a belső városmagban a felújítások során gomba módra szaporodó korszerű új kislakásokat az egyedülállók és a gyermektelen fiatal házaspárok keresik.
Az árakat tekintve a szakemberek többsége az új lakások piacán - az erős kínálat jótékony hatásaként - nem vár látványos változást: az elkövetkező években infláció körüli vagy azt valamelyest meghaladó mértékű áremelkedést prognosztizálnak, némely cég (például a Mareco Ingatlan Rt.) elemzői pedig a használt és új lakások ára közötti olló fokozatos kinyílását vetítik előre a használt lakóingatlanok kárára. A beruházók oldaláról nézve az új építésű lakások piacán a legtöbb építő társaság már szembesült azzal a ténnyel, hogy a kínálat ilyen mérvű bővülésével az új lakások négyzetméterárait már nem lehet a korábbi évekhez hasonló mértékben emelni. Ugyanakkor a fizetőképes (hazai és külföldi) vásárlói réteg - amely az elmúlt években már kiköltekezett az ingatlanpiacon - szűkülésével, s ezt a GKI korábbi előrejelzése is alátámasztja, a gyakorlatban is tapasztalható, hogy a nagyobb, a lakásépítésben többéves rutint szerzett beruházó cégek már megtették az új piaci helyzetnek megfelelő lépéseket. Ezt jelzi, hogy az említett, keresett új területeken vágtak bele - a korábbi, néhány lakásos építkezésnél - jóval nagyobb lakásszámú beruházásba, ahol továbbra is nívós minőségű, de a tömeges igényekhez igazodva az eddiginél jóval kisebb, zömében 50-80 négyzetméter közötti otthonokat építenek.
Közöttük élen jár az évente átadott lakásszámot és a beruházások helyszíneinek számát tekintve tíz éve piacvezető OTP Ingatlan Rt., amely a főváros mellett ma már az ország keleti régióiban éppúgy jelen van, mint Nyugat-Magyarország jelentősebb városaiban. A társaság Budapesten jelenleg a III. kerületben év végi beköltözéssel kínálja az épülő Pusztadombi lakóparkban 56-83 négyzetméter alapterületű társasházi lakásait, átlag bruttó 260 ezer forint/négyzetméteráron. A XI. kerületi Péterhegyi lejtő ad helyet a másik, több ütemben épülő OTP-lakóparknak, amelyet várhatóan a jövő év augusztusában fejeznek be. A Rózsavölgyre néző, bekerített, neves építészek által tervezett, teremgarázsos, 32 és 115 négyzetméter között szóródó alapterületű lakások értékesítése már megkezdődött: a négyzetméterár itt bruttó 340 ezer forintról indul. A budai oldal mellett a fővárosban a cég bekapcsolódott az önkormányzatok által indított városfelújítási programokba is. Ennek során a Józsefvárosban idén ősszel induló egyik legnagyobb lakásberuházás is a cég égisze alatt valósul meg a Futó, Hock János, Nap, valamint a Vajdahunyad utcák által határolt 10 ezer négyzetméteren. A tervek szerint a társaság három év alatt mintegy 500 másfél, két-, valamint két és fél szobás középkategóriás lakást épít fel, amelyeket a mostani kalkuláció szerint 220-250 ezer forint/négyzetméter áron dob piacra. A VIII. kerület mellett a Ferencvárosban is folynak beruházásai, ahol a lebontott háztömbök helyén ad át hasonló áron kínált, évente átlag 15-20 új lakást.
Az OTP mellett mind több beruházó fogott bele a város belsejében lakásfejlesztésbe, ahová jelenleg a fiatalok részéről egyfajta visszavándorlás figyelhető meg. Hasonló építkezések helyszínei a Józsefvárosban a Fecske, Tolnai, valamint a Kőris utcák, ahol összesen 250-300 lakás építésének előkészítése van folyamatban azokon a telkeken, melyeket a Private Businnes General és a Corvinus Park Kft. vásárolt meg. Az Erzsébetvárosban ugyancsak az idén felgyorsuló városmegújítási munkákkal párhuzamosan több száz új lakás építése kezdődött el. E beruházások egyik színtere a Rottenbiller utca, ahol a Magház Rt. épít főleg fiataloknak szánt több mint 70 úgynevezett stúdiólakást. A Magháznak nevezett lakóépület, többségében 45-50 négyzetméteres lakásainak négyzetméterára 240-340 ezer forint között szóródik. A kerület több utcájában - a Dohány, a Rózsa és Hutyra Ferenc utcában - szintén folynak vállalkozói lakásépítések, amelyek beruházója az Erzsébetvárosi Lakásépítő (Erlak) Kft. Az így év végére, illetve jövő tavaszra elkészülő új otthonok négyzetméteréhez 240-300 ezer forint között lehet hozzájutni. A Ferencvárosban az elmúlt tíz évben közel 1500 új otthont adtak át, idén pedig újabb 900-nak folynak a munkálatai. Az idén átlag 250 ezer forint négyzetméteráron kínált új kislakások építői között találjuk a Quadrát, az Amerika Ház Kft. mellett a Havas, a Buld Trade, valamint a Turbucz Kft.-t.
A szép panorámájú budai oldal és a belső városrészek mellett továbbra is népszerűek a külsőbb kerületek, ahol sorra épülnek a tágas lakóparkok, kislakótelepek. Káposztásmegyeren például az Interestate Ingatlanforgalmazási és Befektetési Rt. beruházásában valósul meg a XVII. kerületben már átadott lakóparkhoz hasonló méretű építkezés, amelynek során három év alatt közel 700 társasházi és sorházi lakás készül el. A több lépcsőben épülő lakások mérete többségében 44-88 négyzetméter között lesz, az árak pedig 230-240 ezer forint/négyzetméter körül alakulnak.
Szilágyi Eta
