A jelzáloglevél-kibocsátások megindulásának egyik alapfeltétele volt a Földhitel- és Jelzálogbank (FHB) és a magán-hitelintézetek közötti piaci esélyegyenlőség megteremtése. A kormány 4,5 százalékot átvállal a hitelintézettől azoknak a jelzálogleveleknek a kamatából, amelyeket a jelzáloghitel-intézet a devizabelföldi magánszemélyek lakásépítésének finanszírozására bocsát ki. (A jelzáloglevél fogalmát a törvény a kötvényekéhez hasonlóan értelmezi.) Ez az indirekt támogatás 2001. február 1-jétől nemcsak az FHB-nek, hanem a többi jelzáloghitel-intézetnek is rendelkezésére áll. (A tízéves futamidejű kötvények után fizetett kamatból a futamidő első öt évében 4,5 százalékot átvállal a kormány, öt év után az infláció 2004-es szintjének ismeretében újratárgyalják a kamattámogatást.) Tárgyalások folynak a 2001. évi 12. kormányrendelet esetleges módosításáról is, ami a jelzáloglevél-kibocsátást nemcsak forintban, hanem külföldi valutákban, például euróban is lehetővé tenné. Ez a lépés kiküszöbölné az árfolyamok és a forint inflációs kockázatát, létrehozna egy a jelenleginél vonzóbb finanszírozási eszközt, amely a külföldi befektetők lényegesen szélesebb körét vonná be a magyar kötvénypiacra.
A hitelezési oldalon szintén két új fejlemény várható a közeljövőben, az önálló zálogjog szabályozása és a csődtörvénynek a jelzálogjogosult számára kedvező megváltoztatása - mondta a 2000 & Beyond konferencián Stefan Löchner, a Köves Clifford Chance partnere. Az önálló zálogjog, amelyet a német Grundschuld mintájára alkottak meg, abban különbözik a jelenleg elterjedt hazai jelzálog-hitelezéstől, hogy a zálogjog nem kapcsolódik közvetlenül egy bizonyos kölcsönügylethez. A „nincs jelzálog hitel nélkül" elven alapuló jelzálogügyletek hátránya, hogy bonyolultabbá és költségesebbé teszik a nagy építési projektek finanszírozását. Az ipari és kereskedelmi beruházásoknál a bankok közötti munkamegosztás gyakran úgy alakul, hogy a beruházási szakaszban belép egy speciális know-how-val rendelkező hitelező, amely rövid lejáratú, de magas kockázatú hiteleket biztosít az építtetőnek, a beruházást finanszírozó hosszú lejáratú, általában kedvezőbb kamatozású hitelt pedig egy másik bank nyújtja. Ilyenkor a hitelhez kötött jelzálognál az első bank jelzálogjoga a hitel visszafizetésével megszűnik, majd egy új jelzálog alapításával az építtető felveszi a hosszú lejáratú hitelt a második banknál. Az önálló zálogjog esetén viszont a zálogjog a követelés fennállásától függetlenül fennmarad, a másik bank átveheti a jelzálogjogot, illetve lehetőség van arra is, hogy egy önálló jelzálogjog egy több elemből álló hitelcsomag fedezete legyen - mondta lapunknak Roland Rieden, a Clifford Chance ügyvédje. Így elkerülhető az is, hogy a második hitelező a jelzáloggal biztosított hitelezők között hátrébb sorolódjon a kielégítési sorrendben.
A magyar jog 1996 óta ismeri az önálló zálogjogot, eddig azonban kevesen alkalmazták, mivel a szabályozás meglehetősen pontatlan, nem világos, mi történik abban az esetben, ha a felek között vita támad. A jelzáloggal terhelt ingatlan tulajdonosa csak nehezen tudja bizonyítani, hogy a követelés megszűnt. (A jelzálogszerződés felmondással szűnhet meg, vita esetén feltehetőleg a bíróság előtt lehet bizonyítani a követelés megszűnését.) Az ügyvédek és a bankok ezért félnek ezt a konstrukciót alkalmazni. Az önálló zálogjog újraszabályozása ezért várható és szükséges is. A szintén átalakulóban lévő, de a magyarnál sokkal fejlettebb német és svájci jelzálog-hitelezési gyakorlatban a hitelhez kötött jelzálog szerepe ma már elenyésző és várhatóan Magyarországon is csökkenni fog.
T. K.
