Egymillió négyzetméternyi iroda lesz a fővárosban

A kilencvenes évek első felében indult irodaberuházási lendület az évtized közepére ugyan valamelyest alábbhagyott, ám az elmúlt években új lendületet vett. Tavaly is számos új épületet adtak át és jelenleg is többet építenek. Azok a fejlesztő-beruházó cégek, melyek 1995 táján, a beruházási boom lefutása után más területre vitték át tőkéjüket, 1996-97-től folyamatosan visszatértek az ingatlanpiac e szegmensébe. Mindennek eredményeként évente 80-90 ezer négyzetméter új területtel gyarapodott az irodapiac, ami tavaly - amikor is az első generációs épületekben sorra lejártak az évekkel korábban megkötött bérleti szerződések - túlkínálatot eredményezett - olvasható a DTZ Hungary legfrissebb fővárosi irodapiaci elemzésében.
Mindez a bérleti díjakra is kihatott: amíg például 1993-94-ben a belvárosi A kategóriájú irodák négyzetméteréért átlag havi 50 márkát kértek tulajdonosaik, üzemeltetőik, addig a havi négyzetméterdíjak mára a legfelsőbb kategóriában is stabilizálódtak és beálltak a 34-42 márka/hó/négyzetméter szintre. Ugyanez elmondható a hasonló nívójú és felszereltségű, de a központtól kijjebb eső (a IX., XIII. kerületben található) új építésű irodák esetében is. Ezen a területen az évtized elejei átlag 35 márka/négyzetméter havidíjak napjainkra 25-32 márkára mérséklődtek. A belvárosi B kategóriás irodaterületek havi négyzetméterdíjai jelenleg többnyire 20-25 márka között mozognak, míg a külső kerületekben található hasonló minőségű épületekben akár már havi 18-22 márkáért is kivehető egy négyzetméter.
Az A kategóriás belvárosi irodák díjánál fontos szempont az épület külső és belső megjelenése, elhelyezkedése, megközelíthetősége, a parkolóhelyek száma, valamint a belső irodaterek méreteinek változtathatósága és nem utolsósorban a nyugati színvonalú műszaki és biztonsági háttér (légkondicionálás, kellő számú telefonvonal, porta- és biztonsági szolgálat) megléte. Az úgynevezett B kategóriás irodákra általában jellemző, hogy felújított régi épületekben kapnak helyet. Többségük - főleg a belvárosban - hasonló színvonalú műszaki háttérrel rendelkezik, mint az új irodaépületi helyiségek, de itt hátrány például, hogy nem mobilak a közfalak, így nem variálhatók a helyiségek méretei és gyakran gondot okoz a parkolás is.
Külön részpiacot alkotnak a külső városrészben található, a régi nagyvállalatok felújított épületeiben kialakított irodák, amelyek iránt főleg a kereskedelemmel foglalkozó cégek részéről van kereslet. Ezekkel szemben elvárás a praktikusság: a megfelelő telefonellátottság, a jó megközelíthetőség (tömegközlekedési járművel is), a tágas udvar a parkolásra, rakodásra és a bővíthető raktárterületek megléte.
A bérleti költségek minden esetben magasabbak az említett bérleti díjaknál, mivel az alapdíjon felül üzemeltetési díjjal is kalkulálni kell a bérlő társaságnak. Ennek mértéke az iroda kategóriájától függően jelenleg havi 3,5-7 márka között mozog négyzetméterenként.
Az irodafejlesztői kedv a bőséges kínálat ellenére idén sem lanyhult, a folyó beruházások alapján év végére újabb 150 ezer négyzetméterrel bővül a kínálati paletta, jövőre pedig közel 240 ezer négyzetméter terület piacra kerülése várható. Idén fejeződik be például a Váci úton a West End Business Center második és harmadik üteme, valamint a West End City Center irodáinak kialakítása. Szintén a közeljövőben adják át a Szépvölgyi Business Parkot és két jelentős irodaépület: a XI. kerületben található Gamma Művek, valamint a XIV. kerületi Hermina Towers felújítása is befejeződik. Emellett idén adják át a Globe 13 Irodaházat, valamint a Matáv irodaházát az Infoparkban.
A DTZ elemzői szerint a jelentős kínálatbővülés egyelőre nem okoz számottevő irodafelesleget. Az új irodaházakban az üresen álló területek aránya jelenleg átlag 12-15 százalék körül van (az V. és a XIII. kerületben csak 5 százalék körül). Mivel a cégek egyre inkább a korszerű szolgáltatást nyújtó bérleményeket keresik, az új területek piacán a kihasználatlansági ráta várhatóan nem fog látványosan emelkedni az elkövetkező években.
SZ. E.