Nagy üzlet lesz az ingatlanüzemeltetés

"Zero billion dollar business" (nullamilliárd dolláros üzlet) - így nevezik az amerikaiak azokat az új üzleti lehetőségeket, üzletágakat, amelyek az adott pillanatban még embrionális állapotban vannak, kifejlődésük után azonban már sok milliárd dolláros forgalomra lehet számítani. A szakma vezető képviselői szerint ilyen, gyorsan fejlődő - ha nem is dollármilliárdokat, de 20-30 milliárd forintos piacot jelentő - üzlet lesz az ingatlanüzemeltetés Magyarországon is.
Az Egyesült Államokban az irodaházak, középületek, bevásárlóközpontok, ipari létesítmények túlnyomó többségét erre a területre szakosodott, komplex ingatlanüzemeltetést nyújtó, professzionális cégek végzik, amelyek évente több milliárd dolláros forgalmat bonyolítanak le. Nyugat-Európa néhány éves késéssel követi az amerikai tendenciákat, Magyarországon még csak mostanában köttetnek meg az első igazán nagy létesítménygazdálkodási szerződések - mondta el lapunknak Marton Áron, a CDC Budapest Rt. vezérigazgatója.
A szerződések egy részét a komplex szolgáltatást nyújtó, komoly módszertannal rendelkező nagyvállalatok (Wallis-Matáv outsourcing-szerződés, NAPI Gazdaság, 1999. október 14., 1-7. oldal), illetve a multinacionális ingatlanüzemeltető cégek magyarországi leányvállalatai nyerik el, amelyek többnyire a külföldi építtetők, pénzügyi befektetők, multinacionális cégek igényeit követve jöttek be a magyar piacra. Ezen cégek megbízói ugyanis otthon megszokták, hogy a beruházás befejezése után egy teljes körű szolgáltatást nyújtó ingatlanüzemeltetőnek adják át az épületet. A szerződések másik részét a sajátos magyar fejlődés során kialakult, az ingatlanüzemeltetés egy részterületére (leginkább a műszaki üzemeltetésre, karbantartásra, gondnokságra) vállalkozó kisebb kft.-k vagy az azokból összeálló csoportok kapják. Ezek a cégek a korábbi nagyvállalatok ilyen jellegű munkát végző belső embereiből létrejött tsz-melléküzemágak, szövetkezeti csoportok, később gmk-k utódai, amelyek ugyanazt csinálják, mint korábban, csak most vállalkozóként.
A szakma egyik égető problémája éppen az, hogy a megbízó gyakran fél kiadni a kezéből az üzemeltetést, mert attól tart, hogy a megbízott esetleg rövid időn belül működésképtelenné válik. Ez sok esetben így is van, mert a pályázatokon gyakran nem azt vizsgálják, hogy ki milyen felkészültséggel, tapasztalattal, szervezettséggel, szaktudással rendelkezik, hanem azt, hogy mennyi a vállalási díj, illetve a tendereknél előnyben részesítik a cég korábbi belső munkatársait. Ez arra ösztönzi a pályázókat, hogy irreálisan alacsony árat adjanak meg, melyet később nem tudnak tartani, vagy nem az ígért színvonalú munkával, ezért a tulajdonos gyakran saját maga veszi át az üzemeltetést, esetleg kényszerűségből pótszámlákat fogad el. Az eredmény így az lesz, hogy az üzemeltetés díja magasabb, mint a pályázaton kiválasztott győztes által ígért. Sok esetben még annál is több, mint a reális áron pályázók által ígért költség, amit azonban ők be is tudtak volna tartani.
A minél kisebb fenntartási költségre, minél nagyobb azonnali bevételre törekvés és az épületek gyakori adásvétele egyaránt rövid távú gondolkodáshoz, ez viszont az épületek állapotának gyorsabb leromlásához vezet.
A potenciális magyar piacot az a 700-800 ezer négyzetméternyi bériroda jelenti, amelynek üzemeltetési költsége a szolgáltatásoktól függően négyzetméterenként 5-7,5 márka között van havonta. Ehhez jönnek még a bevásárlóközpontok, ipari létesítmények és raktárak, melyek szintén sok százezer négyzetméternyi területet jelentenek. Az épületek egy részét a beruházó üzemelteti, a Matáv és néhány nagy hálózatú bank szerződéseit is ideértve pedig 50 százalékukat facility management cégek. A növekedés a kiadható ingatlanok mennyiségének változásával megegyező vagy annál talán 10 százalékkal több lesz.
A piac bővülését éppen a korábban említett piaci és etikai anomáliák, gyanús, mindent megígérő szerződések miatti rossz tapasztalatok akadályozzák - mondták a megkérdezett nagy cégek szakértői.
A magyar facility management két legnagyobb cége az épületek költségvetése nélkül 1 milliárd forintos forgalmat elérő CDC Budapest Rt., valamint a Wallis Ingatlan Rt., melyek együtt körülbelül 40 százalékos részesedést hasítanak ki a piacból. A nagyobb cégek közé tartozik még például az ingatlanértékesítést és -üzemeltetést vállaló DTZ, a Healey & Baker és a francia Bedus, amely jó külföldi módszertannal dolgozik. Ezt azonban adaptálni kell például a magyar piac biztosítási, jogi feltételeihez. Nem klasszikus, csak egyes területekre kiterjedő facility management szolgáltatást nyújt például a Pedus, a GTI, az ORO, a Prometheus, a Hungarocenter, valamint a Gyulaépszolg, amely minisztériumok és államigazgatási szervek épületkezelését végzi. Olyan cégek is jelen vannak az üzemeltetői piacon, amelyek csak néhány szolgáltatási körre - őrzés-védés, takarítás, műszaki fenntartás, catering - koncentrálnak. Vannak emellett olyan üzemeltető társaságok, amelyeket olyan nagyobb ingatlanvagyonú cégek hoztak létre, amelyek saját maguk kívánják ingatlanjaikat kezelni (ilyen például a Belvárosi Irodaház Kft.).
A fejlődés mindenképpen abba az irányba halad, hogy a megbízók olyan céggel akarnak kapcsolatot tartani, amely az ingatlan üzemeltetésének minden részterületét ellátja. Ide tartozik a műszaki üzemeltetés, a bérlőkkel való kapcsolattartás, a pénzügyi nyilvántartás, a számlázás, a közüzemekkel való szerződés, a jogi ügyintézés, a biztosítási konstrukciók kiválasztása, a tulajdonos számára nyújtott szolgáltatások (képviselet az önkormányzatnál és más szerveknél), valamint az ingatlan-tanácsadásra, ingatlanfejlesztésre, a kihasználtság javítására, portfóliócserére vonatkozó javaslatok.
TÓTH KATALIN