Állítsd be, hogy az Economx az elsők között legyen a Google-találatokban!
A NAPI Jogász első évfolyamának 7. számában megjelent „Zsebszerződések a termőföld-tulajdonszerzés területén” című tanulmány (a továbbiakban: tanulmány) bemutatja a termőfölddel kapcsolatos tulajdonszerzési tilalmak és korlátozások kijátszására irányuló szerződések (a továbbiakban: zsebszerződések) történeti típusait és leggyakrabban alkalmazott modelljeit, ismerteti továbbá e szerződések polgári jogi és lehetséges büntetőjogi következményeit is. E tanulmány azonban kellő információ hiányában nem szól azokról a jogalkotási elképzelésekről (ma már a Tft. módosítására irányuló és az Országgyűléshez benyújtott törvényjavaslatba foglalt – e tárgykört érintő – rendelkezésekről), amelyeknek éppen az a céljuk, hogy a jog eszközeivel is biztosítsák a határozottabb fellépés lehetőségét a zsebszerződésekkel szemben, megakadályozzák ezek további terjedését, illetve későbbi időpontban történő érvényesíthetőségét. Az alábbiakban ezt a hiányosságot kívánom pótolni. Mielőtt azonban a jelzett szabályozásról szólnék, szükségesnek tartom, hogy néhány, az említett tanulmányban is megfogalmazott problémakörre – mintegy reflexióként – magam is visszatérjek.
I. A külföldiek termőföldszerzésére vonatkozó jogi szabályozás
alakulása (a rendszerváltozástól napjainkig)
A tanulmány a zsebszerződések elterjedésében történetileg két időszakot különít el, a kárpótlási folyamat megkezdődését és a Tft. hatálybalépését követő időszakot, a Tft.-t minősítve a most felszámolni kívánt zsebszerződések létrejöttét kiváltó jogi szabályozásnak. A köztudat, de sajnos a jogásztársadalom berkeiben elterjedt vélekedés szerint is a külföldiek termőföldszerzési tilalmát a Tft. vezette be, pedig nem így van. Úgy tűnik, hogy a tanulmány is áldozatául esik ennek a tévhitnek. Ezért talán nem lesz érdektelen visszatekinteni arra, hogy a rendszerváltozást követően miként is alakult a külföldiek termőföldszerzésére vonatkozó jogi szabályozás. Ez a visszapillantás vélhetően az egyes időszakokban termőföldre vonatkozóan kötött szerződések érvényességének megítélése (tehát a napi jogalkalmazás) szempontjából is hasznosnak ígérkezik.
A külföldiek termőföldszerzésére vonatkozó szabályozás alakulását alapvetően három időszakra vetítve érdemes tárgyalni. A bemutatást a rendszerváltozást közvetlenül megelőző időszaktól, 1989. nyarától az 1991. december 31. napjáig terjedő időszakkal kezdem (1. pont), ezt követi az 1992. január 1-től 1994. július 26-ig terjedő időszak (2. pont) részletezése, végül utolsóként az 1994. július 27-től (a Tft. hatálybalépésétől) napjainkig terjedő időszakot (3. pont) tárgyalom. E hármas tagolás – amint azt részletesebben is kifejtem – a legalapvetőbb jogszabályi változásokhoz igazodik, de természetesen kitérek a szabályozás egyes időszakokon belül történt módosulására is, ha az a szabályozás lényeges elemeit (például az annak hatálya alá tartozó személyi kört) érintette. Ezenkívül felhívom a figyelmet a két különböző időszakon keresztül érvényesülő alapvetően azonos jellegű szabályozáson belül kimutatható eltérő elemekre is (ha például a szabályozás csak szerzési jogcím vagy szerzésmód, illetve valamely más szerzési feltétel tekintetében alakult eltérően), hiszen adott esetben ezeknek is jelentőségük lehet az adott időszakban hatályos szabályok valódi tartalmának megítélésében.
1) A termőföldszerzés szabályai 1989. június 1-jétől 1991. december 31.
napjáig
Az 1994. július 26. napjáig hatályos földről szóló 1987. évi I. törvény (a továbbiakban: Ftv.) 38. §-a szerint külföldi jogi vagy magánszemély – ha jogszabály vagy nemzetközi szerződés eltérően nem rendelkezik – ingatlan tulajdonjogát adásvétel, csere vagy ajándékozás útján a Pénzügyminisztérium előzetes engedélyével szerezheti meg, amelyet az engedélyező szerv az érdekelt minisztériumokkal (országos hatáskörű szervekkel) egyetértésben ad meg. Ebben az időszakban az ismertetett szabály a termőföldekre is ugyanúgy vonatkozott, mint bármely más – termőföldnek nem minősülő – ingatlanra. E szabályozás alól azonban kivételt állapított meg a külföldiek magyarországi befektetéseiről szóló 1988. évi XXIV. törvény (a továbbiakban: Kmbt.) 19. §-ának a) pontja annyiban, amennyiben lehetővé tette, hogy a külföldi részvétellel működő gazdasági társaság a társasági szerződésben (alapszabályban) meghatározott gazdasági tevékenységéhez szükséges ingatlanra vonatkozóan alanyi jogon tulajdonjogot és más jogot szerezhessen. Az említett körben tehát a belföldi jogi személyként alapított, de akár kizárólagos külföldi részvétellel működő gazdasági társaság előzetes pénzügyminisztériumi engedély nélkül is szerezhetett termőföldtulajdont, bár bizonyos időszakokban e törvényi rendelkezéssel összhangban nem álló alacsonyabb szintű szabályozás is napvilágot látott.
A külföldi jogi személy és a külföldi magánszemély fogalmát az Ftv. végrehajtásáról rendelkező 26/1987. (VII. 30.) MT-rendelet (Ftr.) 1. §-ának f) és g) pontja határozta meg, amely szerint „külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy, valamint a Magyar Népköztársaság területén székhellyel rendelkező, külföldi érdekeltséggel, részvétellel működő jogi személy”, míg „külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, valamint az a magyar állampolgár, akinek állandó lakóhelye külföldön van”. Az Ftr.-t módosító 73/1989. (VII. 7.) MT-rendelet azonban 1989. VII. 1. napjától kezdődő hatállyal módosította a külföldi jogi személy fogalmát, eszerint „külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy, a külföldi székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet, valamint a belföldi székhelyű kizárólagosan külföldi tulajdonban álló szervezet”. Ez utóbbi rendelkezés ebben a formában 1990. szeptember 29-ig volt hatályban, ugyanis annak utolsó fordulatát, nevezetesen a „valamint a belföldi székhelyű kizárólagosan külföldi tulajdonban álló szervezet” szövegrészt az Alkotmánybíróság a 12/1990. (V. 23.) Ab-határozatával 1990. szeptember 30. napjával kezdődő hatállyal megsemmisítette.
A külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó engedélyezési eljárásra 1988. szeptember 15-től 1989. december 31-ig a 37/1988. (IX. 5.) PM-rendeletet, 1990. január 1-jétől 1990. szeptember 29-ig pedig a 145/1989. (XII. 27.) kormányrendeletet kellett alkalmazni, ez utóbbi kormányrendeletet ugyanis az Alkotmánybíróság 1990. szeptember 30. napjától kezdődő hatállyal a már említett határozatával teljes egészében megsemmisítette.
A bemutatott szabályozásból következően tehát 1990. szeptember 30. napjától kezdődően – mint látni fogjuk – 1994. július 26. napjáig az akár kizárólagos külföldi részvétellel működő belföldi jogi személy is minden korlátozás nélkül (tehát nemcsak a társasági szerződésben, alapszabályban meghatározott gazdasági tevékenységéhez szükséges mértékben) szerezhetett termőföldtulajdont, míg a külföldi magánszemély 1991. december 31-ig a Pénzügyminisztérium előzetes engedélye alapján juthatott hozzá termőföldtulajdonhoz. Ez utóbbi korlátozás azonban csak adásvétel, csere vagy ajándékozás esetén érvényesült, ugyanis csupán az e jogcímeken történő szerzés esett az engedélyezésben megnyilvánuló tulajdonszerzési korlátozás alá.
2) A termőföldszerzés szabályai 1992. január 1-jétől 1994. július 26-ig
A Ftv. 38. §-ának a külföldiek ingatlanszerzésére vonatkozó (a PM részére engedélyezési hatáskört biztosító) rendelkezése ebben az időszakban is hatályban volt, az 1992. január 1-jén hatályba lépő, a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló 171/1991. (XII. 27.) kormányrendelet 1. §-ának (5) bekezdése azonban kimondta, hogy „ha jogszabály másként nem rendelkezik, termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát külföldi nem szerezheti meg”. E rendelet szerint külföldi alatt a külföldi jogi vagy magánszemélyt, ezen belül külföldi jogi személy alatt változatlanul az Ftr. 1. §-a f) pontjának 1990. szeptember 30-tól hatályos rendelkezése szerinti fogalmat (külföldi jogi személy: a külföldi székhelyű jogi személy, a külföldi székhelyű jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet), míg külföldi magánszemély alatt az 1. § g) pontjának újonnan megfogalmazott definícióját kellett érteni, amely szerint „külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, kivéve a Magyarországon állandó tartózkodásra jogosító személyi igazolvánnyal rendelkező személyt és a menekültként elismert személyt (1989. évi 19. tvr.)”.
Az idézett rendelkezésekből következően a korábbi időszakhoz képest a termőföld tulajdonszerzését érintő szabályozás ebben az időszakban már jelentős változáson esett át, hiszen 1992. január 1. napjától kezdődően egyértelművé vált, hogy külföldi jogi és természetes személy termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg, kivéve a kárpótlási árverést, amelynek során saját jogán a külföldi kárpótolt is termőföldet szerezhetett. Külföldi kárpótolt azonban csak olyan külföldi természetes személy lehetett, akinek vagy aki felmenőjének a kárpótlási törvények szerinti magyarországi „kötődése” volt (például az érintett a sérelem elszenvedésekor magyar állampolgár volt). Változatlanul kivételt képezett a tulajdonszerzési korlátozás alól az a termőföld, amely a külföldi részvétellel működő, de belföldi alapítású gazdasági társaság számára a társasági szerződés (alapszabály) szerinti gazdasági tevékenységéhez szükségesnek minősült. Az ilyen termőföld a Kmbt. 19. §-ának a) pontja szerint továbbra is alanyi jogon megszerezhető volt, az e körön kívül eső termőföldek tekintetében pedig a belföldi jogi személyek számára továbbra is a PM előzetes engedélye alapján vált lehetővé a termőföld tulajdonjogának megszerzése.
Fontos tudni, hogy a külföldiekkel szemben a fentiek szerint már ebben az időszakban is érvényesülő szerzési tilalom változatlanul csupán az adásvétel, csere vagy ajándékozás tekintetében állt fenn, más jogcímen, így akár tartási vagy öröklési szerződés, illetve végrendeleti öröklés jogcímén vagy bármely a Ptk.-ban vagy más jogszabályban szabályozott eredeti vagy származékos szerzésmódon (a Ptk.-ban szabályozott szerzésmódokon kívül például a társaság végelszámolása során) történő szerzés tehát nem ütközött jogszabályi tilalomba.
3) A termőföldszerzés szabályai 1994. július 27-től napjainkig
A külföldiek termőföldszerzése ügyében újabb fordulat a Tft. hatálybalépésével következett be, a fordulat lényege azonban nem az volt, hogy külföldiek ettől az időponttól nem szerezhettek termőföldet, mert mint láttuk, ez már az ezt megelőző időszakban is így volt, hanem az, hogy 1994. július 27-től
a) a külföldi részvétellel működő belföldi alapítású gazdasági társaságok sem szerezhetnek termőföldet, akárcsak más belföldi jogi személyek sem, mert a Tft. 6. §-ának (1) bekezdése kimondta, hogy „belföldi jogi személy és jogi személyiség nélküli más szervezet termőföld tulajdonjogát – a Magyar Állam, az önkormányzat, az erdőbirtokossági és legelőbirtokossági társulat és a közalapítvány kivételével – nem szerezheti meg”. Ennek megfelelően módosult a Kmbt. 19. §-ának a) pontja is, amely szerint – az említett időponttól kezdődően – a külföldi részvétellel működő társaság a társasági szerződésben (alapszabályban) meghatározott gazdasági tevékenységéhez szükséges ingatlanra vonatkozóan csak a termőföld és védett természeti terület kivételével szerezhet tulajdonjogot, továbbá más jogot (Tft. 81. § (4) bek.), termőföld és védett természeti terület tekintetében tehát egyáltalán nem.
b) a külföldiek törvényi szinten kimondott szabályként nem szerezhetnek termőföldet, hiszen a Tft. 7. §-ának (1) bekezdése értelmében a „külföldi magánszemély és jogi személy termőföld és védett természeti terület tulajdonjogát nem szerezheti meg”. A külföldi jogi személy fogalma nem változott (Tft. 3. §-ának d) pontja), a külföldi magánszemély fogalma is csak annyiban, amennyiben azt a jogszabályi környezet megváltozása szükségessé tette, így a Tft. 3. §-ának c) pontja szerint „külföldi magánszemély: a nem magyar állampolgár, kivéve a bevándorolt vagy menekültként elismert személyt”.
c) a külföldiekre és a külföldiek belföldi alapítású társaságaira (akárcsak más belföldi jogi személyekre) vonatkozó termőföldszerzési tilalom csaknem teljes körűvé vált. A Tft. 4. §-a ugyanis kimondta, hogy a törvény tulajdonszerzésre vonatkozó szabályainak alkalmazása szempontjából „tulajdonszerzésnek kell tekinteni a termőföld tulajdonjogának – ideértve a részarányként meghatározott tulajdont is – bármilyen jogcímen (szerzésmódon) történő megszerzését, kivéve a törvényes örökléssel, az elbirtoklással, ráépítéssel, kisajátítással és a kárpótlási célú árverés során történő tulajdonszerzést”. A bármilyen jogcímen (szerzésmódon) történő jogszerzés tilalma a lehető legszélesebb módon megfogalmazott tilalmi kategória, ez alól csak a megszorítóan értelmezendő, taxatív jelleggel megállapított kivételek jelentenek mentesülést, ellentétben a korábbi időszakban alkalmazott módszerrel, amikor is a tilalom csupán három – igaz, a legtipikusabb – szerzési jogcímre terjedt ki. Itt jegyezzük meg, hogy a tanulmány tévesen említi a tulajdonszerzési tilalom alóli kivételek egyikeként a túlépítés intézményét. Mint a fentiekben láttuk nem a túlépítés, hanem a ráépítés jogcímén történő szerzés tartozik a kivételezett körbe.
Ismeretes, hogy a Tft. 8. §-a ugyanakkor lehetővé tette, hogy „a külföldi az önálló ingatlanként (földrészletként) legfeljebb 6000 nm területtel kialakított tanya tulajdonjogát a termőföldnek nem minősülő más ingatlanokra vonatkozó külön jogszabályok rendelkezései szerint” megszerezhesse. Ebben a körben tehát – mint a termőföldnek, illetve védett természeti területnek nem minősülő ingatlanok esetében – fennmaradt az engedélyezési jogkör, amelyet azonban 1996. január 1-jétől a Tft. 88. §-ának módosított (1) bekezdése szerint már nem a PM, hanem az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi vagy megyei közigazgatási hivatal vezetője gyakorol. Az engedélyezési eljárás részletes szabályait 1996. január 26-tól a külföldiek ingatlanszerzéséről szóló újabb, azóta már többször módosított 7/1996. (I. 18.) kormányrendelet állapítja meg. A tanya egyébként a Tft. 88. §-ának (4) bekezdése szerint e § alkalmazása szempontjából termőföldnek nem minősülő ingatlannak tekintendő, ez azonban nem jelenti azt, hogy a Tft. más rendelkezései, illetve más jogszabály alapján is ilyenként kellene kezelni, ugyanakkor az sem állítható, hogy a tanyára egyébként a termőföldre irányadó szabályokat kell alkalmazni. Ezért a külföldi részvétellel működő gazdasági társaság a Kmbt. 19. §-ának a) pontja értelmében alanyi jogon szerezhet tanyát, ha az a társasági szerződés (alapszabály) szerinti gazdasági tevékenységéhez szükséges, de az ilyen társaság – akárcsak más belföldi jogi személy – a Tft. tiltó rendelkezése hiányában e mértéken túlmenően is szerezhet tanyatulajdont, sőt tanyát – igaz, csupán akkor, ha az önálló ingatlanként legfeljebb 6000 nm területtel lett kialakítva – a Tft. már hivatkozott kifejezett rendelkezése folytán (8. §) az illetékes közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével még a külföldi jogi és magánszemély is megszerezheti.
Utalnom kell arra is, hogy a jogalkotás „különös fintora” folytán a külföldiek a Tft. 5. §-ának (3)–(5) bekezdésében meghatározott termőföldek tulajdonjogát megszerezhetik, amelyhez a tanya kivételével engedély sem kell (Tft. 7. § (2) bek.), míg a belföldi jogi személyek (ideértve természetesen a külföldi részvétellel működőket is) számára ez tiltott, hiszen a belföldi jogi személyek tulajdonszerzésére vonatkozó szabályozás körében a Tft. ilyen kivételt nem fogalmaz meg. Erre a furcsaságra, illetve az ezzel összefüggésben tervezett módosításra a későbbiek során még visszatérek.
Végül megjegyzem, hogy – terjedelmi okokból – nem foglalkoztam azokkal a tilalmi, illetve korlátozó rendelkezésekkel, amelyek az 1990–92-es években a termőföldek elidegenítését, apportálását érintették (állami tulajdonú, illetve a szövetkezetek tulajdonában, illetve közös használatában volt termőföldek elidegenítésének moratóriuma, illetve ennek a vagyonellenőrző bizottságok engedélyéhez kötése stb.). Ezek a szabályok ugyancsak jelentős mértékben érintették a termőföldforgalmat, ideértve a külföldiek érvényes jogcímen történő termőföldszerzésének lehetőségét is. Az ezzel kapcsolatos joganyagot (azok többszöri és nem egykönnyen áttekinthető módosításait) egyébként a jogirodalom már részletesen feldolgozta.
II. A zsebszerződések elleni fellépés jogi eszközei
A zsebszerződések keletkezésének visszaszorítására, illetve a már megkötött ilyen szerződések hatályosulásának megakadályozására tervezett jogi eszközök többféleképpen csoportosíthatók. Az egyik ilyen csoportosítás a már meglévő szabályok szigorítására irányuló, illetve az új intézmények bevezetésére vonatkozó javaslatok megkülönböztetésén alapul, míg a másik az elérendő jogi célok szerint tesz különbséget az új javaslatok között. Ez utóbbi csoportosítás szerint
1) az első csoportba azok a javaslatok sorolhatók, amelyek a jelenleg hatályos szabályoknál szélesebb körben és hatékonyabb jogi eszközöket biztosítanának a tulajdonszerzési tilalmat kijátszó szerződések, illetve a zsebszerződések semmisségének megállapításához (III/1–3. és 5. pontok),
2) a második csoportba azok a javaslatok tartoznak, amelyek annak kizárását célozzák, hogy a már megkötött vagy a jövőben megkötendő zsebszerződések a tilalmak megszűnése esetén érvényesíthetővé váljanak, és azok alapján a későbbiek során bárki is tulajdont szerezhessen (III/4. és 6. pont),
3) a harmadik csoportba pedig azok a javaslatok kerülnek, amelyek lehetővé tennék, hogy a már megkötött zsebszerződések érvénytelenségéből eredő jogkövetkezmények levonása (az érvénytelen szerződésből eredő elszámolás) során az érintett földtulajdonosok képessé váljanak a kapott vételár és kamatainak visszafizetésére, az esetleges beruházások megtérítésére, és ezáltal ismét a tulajdonost megillető döntési helyzetbe kerülhessenek.
Végül a tervezett szabályok a jogági jellegük szerint is csokorba szedhetők, aszerint tehát, hogy a polgári jog, a pénzügyi jog vagy esetleg a büntetőjog eszközrendszeréhez tartoznak-e? Az utóbbi kettőről azonban most nem szólok, a pénzügyi tárgyú szabályozásról azért nem, mert abban nem vagyok kompetens, a büntetőjogiakról pedig ezenkívül még azért sem, mert ilyen irányú törekvésekről nincs tudomásom.
Nem térek ki a korábbi 3. pontba sorolható szabályokra sem, hiszen ebben a körben alapvetően pénzügyi jellegű rendelkezések kerülhetnek szóba. Ezek egyébként annyiban hozhatók összefüggésbe a zsebszerződésekkel, hogy általuk adott esetben az érintett földtulajdonosok számára is kedvezővé válhat a de jure még tulajdonukban álló földjeikkel kapcsolatos korábbi jogügyletek „felülvizsgálatának” megfontolása.
III. A Tft. – zsebszerződéssel összefüggő – módosítására irányuló
javaslatok
1) A jelenleg hatályos szabályok szerint vitatható, hogy a szerzési tilalom folytán egyes szerződési kikötések vajon érvénytelennek minősülnek-e vagy sem, de érvénytelenség esetén is csak az érintett kikötés semmisségének megállapítására van lehetőség, ha egyébként a felek az adott szerződést e kikötés nélkül is megkötötték volna. Ezért a tervbe vett módosítások köre kiegészült azzal a rendelkezéssel, amely szerint a termőföld tulajdonjogára vonatkozó szerződés vagy szerződési kikötés érvénytelensége esetén az egész szerződés megdől, és ezt a szabályt akkor is alkalmazni kell, ha a felek az említett szerződéssel vagy szerződési kikötéssel a tulajdonjog megszerzésének hatályát kötötték valamely feltétel, illetve jövőbeli időpont bekövetkezéséhez, vagy egyikük, illetve harmadik személy jognyilatkozatához. Ezzel a megoldással a Tft.-ben szabályozott tilalmakba és korlátozásokba ütköző szerződések esetén gyakorlatilag az egész jogviszony felszámolható lesz a felek között, ráadásul akkor is, ha a felek a tulajdonjog megszerzésének hatályát kötötték bármelyikük egyoldalú vagy harmadik személy jognyilatkozatához. Ez a megfogalmazás – úgy vélem – efedi a vételi jog, elővásárlási jog gyakorlásától, illetve valamely feltétel vagy időpont bekövetkezésétől függő tulajdonszerzés esetkörét, de megakadályozza a jogszabályi tilalom megkerülésére irányuló más, adott esetben több egyidejűleg vagy egymást követően, de egymásra tekintettel kötött szerződés felhasználásával kialakított jogi konstrukciók jogszerű alkalmazását is.
2) A jelenlegi szabályok szerint nincs jogi akadálya annak, hogy a termőföldre vonatkozóan tulajdonszerzési tilalom alatt álló személyek a termőföldre szerződéssel haszonélvezeti jogot létesítsenek vagy a Ptk. 165. §-a szerinti használati jogot alapítsanak. Ezért a javaslat annak kimondását is tartalmazza, hogy a haszonélvezeti jog és a használat jogának szerződéssel való alapítására a földtörvény tulajdonszerzést korlátozó rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni. Ennek során természetesen a szerző fél tulajdonában lévő és haszonélvezetébe (használatába) kerülő földrészleteket össze kell számítani. E szabályozás eredményeként tehát a jövőben a haszonélvezeti jog és a használat jogának alapítására is a tulajdonszerzésre vonatkozó tilalmak, illetve korlátozások lennének irányadók.
