– Mit kell tudni az Eston Internationalról? – kérdeztük Salamon Adorján elnök-vezérigazgatót.
– Az 1993 óta tevékenykedő Eston International (korábban Biggeorge’s) piacvezető a kereskedelmi ingatlanpiacon aktív tanácsadók körében. A cég elsődleges célkitűzése, hogy ügyfeleit személyre szabott megoldásokkal szolgálja ki valamennyi ingatlannal kapcsolatos probléma megoldásában. A cég sikerének alapja, hogy mindehhez egyedi, innovatív munkamódszereket dolgozott ki. Ez alapján – a versenytársaktól eltérően – az Eston-tanácsadók nemcsak négyzetméterben és bérleti díjban, illetve eladási árban gondolkodnak, de a megoldandó feladatok komplexitását – így az adott megbízás utóéletét – is figyelembe veszik. Ez a befektetői szemlélet minden esetben versenyelőnyhöz juttatja az ügyfelet – ezáltal magát az Estont is.
– Milyen háttérrel dolgoznak?
– A Eston International a rangos Oncor International hálózat tagja. Az Oncor International kiemelt ingatlanközvetítők és ingatlan-tanácsadók nemzetközi szervezete, amelyek szakmai együttműködésük révén átfogó és minőségi szolgáltatást nyújtanak a vállalati és befektetési ingatlanszolgáltatások területén. Az Oncor 36 országból tömöríti a lokális piacok vezető szereplőit. A chicagói központú szervezet a világon 154 irodában 4500 szakértőt foglalkoztat, éves forgalma meghaladja a 15 milliárd dollárt. Az együttműködés által az Eston a magyar befektetési piacot a világ bármely részén tevékenykedő vállalat számára elérhetővé teszi, emellett a külföldi befektetők lokális projektkockázatainak csökkentéséhez is jelentős mértékben hozzá tud járulni. Az elmúlt években az Eston elismert szakmai színvonalát fenntartva erősítette meg piaci pozícióját, a cég 2005-ben már több mint 130 milliárd forint értékű ingatlanvagyonhoz adta szaktudását.
– Hogyan alakul a hazai irodapiac?
– A fővárosi bérirodapiac érett és jól szegmentált. A versenyhelyzet hatására a fejlesztői tevékenység az utóbbi években egyre tudatosabbá vált (ezt mutatja például az átadott projektütemek eddig csökkenő átlagmérete), a keresleti változások minél rugalmasabb követésére az építtetők kiemelt figyelmet fordítanak. Az előző két évben rekordmennyiségű irodaterületet béreltek ki (2004-ben és 2005-ben évi 220-230 ezer négyzetmétert), ennek hatására várhatóan idén és jövőre megugrik az irodaátadások korábban csökkenő volumene is. Bár a kiemelt tranzakciók egy része korábbi bérleti szerződések meghosszabbítására, illetve előbérleti megállapodásra szólt, várakozásaim szerint a 2006-os és a rákövetkező évben is fennmarad a minőségi irodaterek keresettsége. Továbbra is jelentős lesz a háttériroda jellegű szolgáltatások (például Shared Services Centerek, Call Centerek, kutató-fejlesztő egységek) elhelyezésére alkalmas bérlemények iránti igény, emellett várhatóan emelkedik a bérleti szerződés lejáratával székhelyet váltó cégek aránya. Ez utóbbit az új építésű irodák jelenleg igen kedvező ár/érték aránya indokolja.
– Csak a korábban létrejött irodaövezetek bővülnek tovább a fővárosban?
– Nem, a korábban kialakult két meghatározó irodafejlesztési célterület – a Váci úti folyosó és a Lágymányosi régió – mellett dinamikusan fejlődik a Soroksári út és a Könyves Kálmán körút Lágymányosi hídhoz közel eső része is, ezáltal a korábban kétpólusú piac kínálati palettája tovább színesedik. Ugyanakkor a kiemelt helyszíneken koncentrálódó kínálatnak vannak kézzelfogható előnyei – például megújuló környezet, kiegészítő szolgáltatásokat kínáló vállalkozások – étterem – gyors betelepülése.
– Hogyan alakulnak a kereslet-kínálati viszonyok?
– Ezen a kiegyensúlyozott részpiacon túlkínálatot a következő évben sem várok, és bár a jellemző (2005 végén 11 százalékos) üresedési ráta enyhén emelkedhet, az újonnan átadott épületek továbbra is gyorsan bérlőkre találnak. Jó időszak az idei év új bérleti szerződés megkötésére is: a következő 12 hónapban a bérleti díjak (havi 14–16 euró/nm) mérsékelt növekedésére számítok. A két folyamat csak látszólag mond egymásnak ellent, hiszen a piac szerkezetéből adódóan az új épületek kihasználtsága általánosan 90 százalék feletti, az üresedési rátát ezért néhány kevésbé versenyképes (jellemzően korábban átadott) irodaház rontja. Ez lehetővé teszi az új épületek díjainak enyhe emelését.
– Milyen az Eston piaci pozíciója mindezeken belül?
– Cégünk piaci pozíciója az adott szegmensben kiegyensúlyozott, közvetítői tevékenységünkkel a teljes bérbeadási piac mintegy 15 százalékát fedjük le.
– Milyen irodaházakba keresnek bérlőket?
– Három kiemelt irodafejlesztés megvalósításában veszünk részt kizárólagos értékesítőként. A korábbi években sikeres irodafejlesztésekkel piacra lépő Wallis Ingatlan három beruházása közül kettő a dinamikusan fejlődő dél-pesti régióban, egy pedig a hazai irodabulvárként emlegetett Váci úton található. A Váci úti Átrium Parkban különleges építészeti megoldásokkal és kiegészítő szolgáltatásokkal kerül majd átadásra 18 ezer négyzetméternyi iroda az első ütemben. A Máriássy Ház irodaszárnyában és a korábbi borjúvásárcsarnokból átalakított különleges épületben az összes (9200 nm) irodaterületnek már csak a fele elérhető a bérlők számára, a Corvinus irodaház alapkövét pedig a ppp-konstrukcióban megvalósuló Corvinus Egyetem épülete mellett tették le a közelmúltban (itt 13 ezer négyzetméter iroda épül meg).
Komócsin Sándor