A lakáshitelezés kockázata szétteríthető

- Két hete van életben az új lakástámogatási rendelet. Mik az első tapasztalatok?
- A gyorsminősítések alapján az igénylők 40-60 százaléka hitelképes. Az első körben ugyanis főleg azok érdeklődtek, akiknek régóta elhalasztott hiteligényük van, s esetleg már többször is próbálkoztak a hitelfelvétellel, sikertelenül. Még mindig nem egyértelmű a potenciális hitelfelvevők számára, hogy mi a különbség a forrástámogatott és a fiatal házasokat támogató, úgynevezett 8 százalékos konstrukció között. A hitelcélok között a lakásvásárlás továbbra is egyértelműen vezet, de elég sokan szeretnének új lakást építeni is. Az egyik legnagyobb feszültségpontot az jelenti, hogy az építési engedélyt nagyon sokan már tavaly megkérték, a kormányrendelet szerint azonban csak a 2000. január 1. után kiadott építési engedély esetén lehet kedvezményes hitelt felvenni. De bárhol húzták volna meg a határt, sérelmek mindenképpen lennének.
- Az új támogatási rendszernek felróják, hogy pont a legrászorultabbak nem tudnak a kedvezményes hitelekhez hozzájutni, mert nem rendelkeznek a megkívánt saját erővel és nettó jövedelmük is alacsony.
- Az új támogatási rendszer azon réteg számára nyitotta meg a váltás lehetőségét, amelynek az igénye és jövedelmi pozíciója még valamiképpen szinkronba hozható, tehát üzleti alapon valamilyen szintig hitelezhető. Akiknek az igénye csak szociálisan kezelhető, üzleti kockázatvállalási eszközökkel nem, azokat nem is kell megpróbálni begyömöszölni ebbe a rendszerbe, számukra ott van a szociális bérlakás intézménye.
- Sokan nem értik, miért van szükség hitelképesség-vizsgálatra, amikor fedezetül ott van a megvásárolt vagy felépített ingatlan.
- Nagyobb összegű hitelt lehet adni akkor, ha a megtérülési számításokat az ingatlanfedezettség mellett a fizetőképességgel is alá tudjuk támasztani.
Azokat a hitelügyeket, amelyek esetében az ügyfél a jövedelembevallás alapján nem tűnik hitelképesnek, de megfelelő ingatlanfedezettel bír, külön eljárási rendben kell kezelni.
- Az idén a legóvatosabb becslések szerint is 35-40 milliárd forintnyi új lakáshitel kihelyezésére számítanak a szakemberek. Mekkora szelet lesz ebből a jelzálogbanké?
- Szeretnénk elhozni a 35-40 százalékát, vagyis 14-16 milliárd forinttal gyarapodhat a portfóliónk. Ez az összeg még növekedhet, ha további hitelintézetekkel állapodunk meg az együttműködésről.
- Ez kevésnek tűnik, ha figyelembe vesszük, hogy a bankok saját forrásból csak a 8 százalékos hitelt nyújtják, amit ügynökein keresztül az FHB is kínál, a várhatóan a kihelyezések zömét adó forrástámogatott hitelek pedig mind a jelzálogbanknál landolnak.
- Az FHB általában a szerződéskötést követő egy hónapon belül megvásárolja partnereitől a hiteleket. A takarékszövetkezetekkel való konzorciális együttműködésben új lakás építésének finanszírozása esetén üzletileg megalapozottnak tartanánk, ha a hitel a lakhatási engedély megszerzését követően kerülne át a mi portfóliónkba. Mivel az építési engedélytől a lakhatási engedély megszerzéséig egy év is eltelhet, a takarékszövetkezetek hosszabb időre vállalnának kockázatot, de ez nem jelenthet gondot, mert jól ismerik a helyi lakosokat és szakmailag felkészültek, mert már régóta foglalkoznak ezzel az üzletággal. Egy ilyen kölcsönszerződés, bár az idén kötjük meg, még nem jelenik meg a 2000. évi mérlegünkben, ezért is nehéz a portfóliót becsülni.
- Mennyire nyitottak a takarékszövetkezetek erre?
- Óvatosak. Nagy létszámukból adódóan is az OTIVA-n keresztül próbáljuk feltárni előttük a közös kihelyezés előnyeit. Ügynöki együttműködésre már sokan vállalkoztak közülük.
- A kereskedelmi bankokat mi motiválja az együttműködésre?
- Van, ahol egyértelműen megfogalmazódik, hogy a lakáshitelen realizálható nyereség - különösen az első egy-két évben - messze elmarad az egyéb termékeken elérhetőtől, de a bank nem engedheti meg magának, hogy termékpalettája ne legyen teljes. Akad olyan, rövid távra tervező hitelintézet is, amely az additív előnyök - ilyen például a számlavezetett kör bővülése - felől közelíti meg a kérdést. A hosszabb távú jövedelmezőségi számításokat is elvégző bankok számára egyértelművé válik, hogy a hitelügylet szintjén is rendes díjbevételhez juthatnak, saját forrás lekötése nélkül.
- Többen úgy vélekednek, sérti a versenysemlegesség elvét, hogy a 3 százalékos forrástámogatás csak az FHB-n keresztül érhető el. Ez meggátolhatja az új szereplők piacra lépését is - mondják.
- A forrástámogatáshoz bármelyik kereskedelmi bank ügyfelei hozzá tudnak férni, mert az állam a tulajdonában lévő hitelintézeten keresztül bármelyik, erre vállalkozó hitelintézettel szerződést köt. Ez minden közreműködő részéről megfelelő üzleti alapra helyezhető, megfelelően kockázatmegosztó és mindegyik számára megfelelő elérhetőséget biztosító támogatás kiközvetítését jelenti rajtunk keresztül. Ha ezt a partnerek végiggondolják, úgy vélem, nincs okuk nem elfogadni. Mindenki tudja, hogy a lakáshitelezés kockázatos. A kockázat ezzel a rendszerrel szétteríthető három szereplő, a kereskedelmi bankok, a biztosítók és a jelzálogbank között. Az új jelzálogbankok piacra lépését szerintem nem a lakáshitelpiac generálja, amely marginális az összes hitelkihelyezéshez képest.
- Az FHB kamatai már tavaly is alacsonyabbak voltak, mint a kereskedelmi bankok jelzálog típusú hiteleié. Mivel magyarázható, hogy ők mégis több lakáshitelt tudtak kihelyezni, vagyis a hitelfelvevők a drágább kölcsönöket választották?
- Nálunk tavaly a második félévtől indult be a lakáshitelezés, ugyanakkor csak egy érdemi elérési pontunk volt Budapesten, s így is közel egymilliárd forintot sikerült kihelyeznünk.
- Az ügyfelek számára vélhetően nem volt mellékes, hogy a kereskedelmi bankoknál gyorsabban hozzá tudtak jutni a hitelekhez.
- Az általános kereskedelmi bankok által nyújtott jelzáloghiteleket valóban gyorsabban meg lehet kapni. De ezek a hitelek nem a klasszikus jelzáloghitel kategóriájába tartoznak, forrásuk sem olyan lejárati összhanggal teremtődik meg, s mint kamatkondícióik is mutatják, a pénzpiaci források bázisán árazódnak, vagyis drágábbak. Az igazi jelzáloghitelek futamideje tíz évnél hosszabb. A versenytársak legfeljebb öt évig hiteleznek, nálunk pedig öt év a legrövidebb futamidő. A hitelfelvevőknek döntésüket nagyon alaposan kell mérlegelniük, mert ha a hitelcél már megvalósult, nem konvertálható. Ha most tehát a lakásvásárlást egy kereskedelmi banknál drágábban finanszíroztatják meg - azzal az elgondolással, hogy egy idő után majd kiváltják egy kedvezményes FHB-hitellel -, csalódniuk kell, mert egy megvalósult, lezárt hitelcélt nem tudunk utófinanszírozni. Inkább most legyenek egy kicsit türelmesek, s keressék meg az elérhetőségi pontokat.
- A törlesztőrészleteket vizsgálva úgy tűnik, minél rövidebb lejáratra érdemes hitelt felvenni, mert nincs érdemi különbség egy 10 és egy 20 éves lejáratú hitel havi törlesztése között.
- Ötéves kamatperiódusnál, 1 millió forintos hitelösszegre a 10 és 20 éves lejáratnál 3200 forint a különbség a havi törlesztőrészletek között. A hosszabb futamidő választása esetén azonban 30 százalékkal több hitelt lehet felvenni, ami nem mellékes, tekintve, hogy a döntő korlát még mindig a vállalható havi teher nagysága. Ha a négy- és hatmillió forintos hitelnek megegyezik a törlesztőrészlete, csak a futamidő különbözik, érdemes hosszabb futamidőre jobban eladósodni, különösen ha figyelembe vesszük, hogy a reálkeresetek nőnek. Ha a kamatszint - mint várjuk - az év végére megközelíti a tíz százalékot, még inkább így lesz, mert a hitelek a kamatperiódus hosszától függően egy-, illetve ötévente átárazódnak. Egyébként, ha a havi törlesztés nagysága nem jelent korlátot, érdemes az egyéves kamatperiódust választani.
- Az idén mekkora értékű jelzáloglevél-kibocsátást terveznek?
- Mivel utófinanszírozás van, ahogy a portfólió növekszik, olyan ütemben történik a kibocsátás. Ha az év végi záró hitelportfólió 75-80 százaléka jelzáloglevéllel utófinanszírozott lesz, nyugodtan állhatunk a 2001. év elé, mert csak a maradékot kell a drágább bankközi piacról finanszírozni. A február végére tervezett 1-1,5 milliárd forintos zártkörű stockra egyébként az előzetes felmérések és szándéknyilatkozatok szerint háromszoros túljegyzés várható.
- A nyáron már nyilvános kibocsátás is lesz. Mekkora pakettre számíthatnak a befektetők?
- Egy nyilvános kibocsátásnak el kell érnie a 3,5-4 milliárd forintot, mert jóval nagyobb költségei vannak, mint egy zártkörű akvizíciónak. Ekkor kerül sor a jelzáloglevelek tőzsdei bevezetésére is.
- Mi lesz a vállalati hitelek sorsa?
- A vállalati hitelek aránya elenyésző a lakáshitelek mellett, s kezelhető kockázatot jelentenek. Ezután már csak az értékesítési céllal lakást építő vállalkozásokat finanszírozzuk, más profilú cégek számára nem vállaljuk például a tartós forgóeszköz-finanszírozást, beruházási hitelek nyújtását.
- Mikorra válik nyereségessé az FHB?
- 2001. végére. Ahhoz, hogy az általános költségviselő-képesség megfelelő legyen, 35 milliárd forintos mérlegfőösszeget kell elérnünk. A növekedés időszakában az általános kockázati céltartalék megképzése végig eredménycsökkentő tétel, az idén például mintegy 400 forint veszteséget jelent.
BARNA ZSUZSA