Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az elmúlt fél év során az általunk vizsgált három bank közül csak a Konzumbank módosította jelentősebben lefelé jelzáloghiteleinek kamatát, de ez még csak a piaci átlaghoz való igazodást jelentette. A jelzáloghitelek kamatai ennek ellenére rendszerint kedvezőbbek, mint a magánszemélyeknek kínált más piaci hitelekéi.
Általános jelzáloghitel bármilyen célra, akár utazásra, festmény- vagy ékszervásárlásra is felvehető. Mivel a személyi hitelekhez hasonlóan bármilyen célra elkölthető, érdemes ezt a konstrukciót összevetni az erre szolgáló kölcsönökkel is (NAPI Befektető, 2001. június 5., 9. oldal, május 28., 9. oldal). Ebből egyértelműen kitűnik, hogy a jelzáloghitel - szintén változó - kamatozása jóval kedvezőbb versenytársaiénál. A felvehető összeg valamennyi említett konstrukciónál nagyobb, a futamidő sok helyen hosszabb, de legalábbis ugyanannyi. Hátrány ugyanakkor, hogy az igényléstől a hitelfelvételig eltelő idő - ha a feltételeket teljesítik az ügyfelek - ma is legkevesebb két hét, de a procedúra akár egy hónapig is elhúzódhat, hiába szerepel gyors átfutási idő a banki terminológiában.
E kölcsöntípusnál elméletileg nem is lenne szükséges a jövedelemvizsgálat, amely más esetben alapvető követelmény (NAPI Befektető, 2001. május 21., 9. oldal), mert éppen ez a jövedelem a fedezet alapja. A bankok mégis összefüggésbe hozzák a jelzáloghitelt a jövedelemmel, amivel a fedezetbeváltást szeretnék elkerülni, hiszen nem érdekük ingatlanárveréssel visszaszerezni a kihelyezett tőkét. A bankok sokszor itt is a jövedelem harmadának megfelelő törlesztőrészletű hitelt adnak, mert az még nem veszélyezteti az adós megélhetését és fizetőképességét. Az árverések során kalapács alá kerülő ingatlanok jellemzően mélyen áron alul kelnek el.
A menekülési érték, amit más bankoknál hitelfedezeti értéknek neveznek, az értékbecslés alapján meghatározott érték 70-80 százaléka. Ezen az áron, azaz áron alul, általában gyorsan eladható egy ingatlan. A hitelt ennek a csökkentett értéknek a 35 százalékára kérve kerülhető el a jövedelemvizsgálat az OTP-nél. Az Erste Banknál azonban még így sem, bár a forgalmi érték legfeljebb 30 százalékára kért hitel esetén a jövedelmet kisebb súllyal veszik figyelembe. A bankok általában csak a per- és tehermentes ingatlanok forgalmi értékének felére adnak hitelt, a Konzumbank azonban csak annak 35 százalékág. A bankok minden esetben első helyen jegyeztetnek be jelzálogjogot és kikötik az elidegenítési tilalmat.
A hitelintézetek fedezetül többféle ingatlant is elfogadnak, az Erste Bank például lakóingatlanon kívül üdülőt vagy telket is. A minősítést a bank szakértői végzik. A nem banki kockázatok kivédésére vagyon- és életbiztosítást köttetnek, kezesre jellemzően nincs szükség. A hitelek összege néhány százezer forinttól indul, fix felső limit nincs, csak a már említett 50 százalékos arány szab gátat az egyéni ambícióknak. A futamidő éven belüli is lehet, de a tízéves időtartam sem ritka.
Itt is érdemes figyelni a teljes hiteldíjmutatóban (THM) nem szereplő költségekre. Ilyen az ingatlan-értékbecslés, amelynek költsége néhány tízezer forintra rúghat. A bankok vagy megkövetelik a bankszámlát, vagy kedvezményekkel csábítják ügyfeleiket számlanyitásra. A Konzumbank például csak saját számláról történő folyósítást fogad el, az Erste pedig kezelésiköltség-kedvezményt helyez kilátásba, ha az adós nála nyit számlát. Egyes bankok a szokásos havi részletfizetésnél ritkább fizetést is felajánlanak. Az Erste Bank például az egy évet meg nem haladó futamidő esetén lehetőséget biztosít egyösszegű tartozásrendezésre a futamidő végén, vagy havi kamat- és kezelésiköltség-fizetés mellett negyedéves tőketörlesztésre. Az OTP Bank, egészen egyedi módon, akár kétéves hitelfizetési moratóriumot is felkínál, majd havi, negyed- vagy féléves díjfizetés közül lehet választani.
Mindemellett előtörlesztési opciót is tartalmaz a szerződés. Ennek díja és a kamatok pontos összevetése után kiszámítható, mikor érdemes megszabadulni a maradék tartozástól. Egyéni hitelstratégiák esetén például a lakáscélra fordított korábbi hitelek kiváltására remek lehetőség a hitelkiváltó jelzálogkölcsön (NAPI Befektető, 2001. június 11., 9. oldal), amellyel nemcsak a futamidő és a havi részlet ütemezhető át, hanem számottevő kamatmegtakarítás is elérhető.
V. Gy. Zs.
