Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
A kölcsönök terhei az első évben a legmagasabbak, hiszen ilyenkor kell megfizetni a folyósítási jutalékot, a hitelbírálati díjat, ilyenkor a legmagasabb a fennálló hitelre számított kezelési költség (bár ez a legtöbbször a törlesztőrészletben szerepel). A fedezetértékelés költsége, az ingatlan értékbecslése szinte mindig a leendő adóst terheli. A bankok mind több kihelyezésnél kérnek hitelfedezeti életbiztosítást, illetve vagyonbiztosítást (ilyen lehet - hiteltől függően - a lakásbiztosítás, a casco vagy a felelősségbiztosítás), melyeket a hitel teljes futamideje alatt fizetni kell. A kezdeti biztosítási költségekhez sorolandó a lakásépítéseknél kért építés- és szerelésbiztosítás.
Egyéb fizetnivaló lehet a közjegyzői költség, valamint az ügyintézési és szerződésmódosítási díjak, amelyek menet közben többször is jelentkezhetnek, ha a hitelfelevő nem elég átgondolt, és a szerződését változtatni kell. A késedelmes fizetés után a bankok mindig felszámítanak késedelmi kamatot. A később esetlegesen jelentkező költségekhez tartozik az előtörlesztés (önállóan kezdeményezett vagy automatikus) díja, bár ekkor kamatmegtakarítást érünk el, hacsak a felszámított díj nem több annál. A bankok a díjakra és egyéb költségekre a legváltozatosabb árakat számítják fel, s ez lehet méltánylandóan alacsony vagy szemérmetlenül magas a többi bankhoz és a felvett hitel összegéhez viszonyítva.
A jelzáloghiteleknél nem kell kiszámítani a THM-et - mondta a NAPI Gazdaságnak az FHB lakossági hitelezéssel foglalkozó osztályvezetője, Németh Imre. Így fontos a költségek részletesebb elemzése, bár a THM-számítás a bankoknál is számos eltérést mutat. A jelzáloghitel árának elemzésekor külön figyelembe kell vennünk a kezelési költséget is. Azonban a kezdeti kiadások vizsgálata fontos valamennyi hitel esetében.
Az FHB-értékbecslés díja ingatlanonként 25 ezer forint. Példánkban egy tízmilliós, teljes állami kamattámogatású hitelt alapul véve (ebben önrészt nem számítottunk) a szükséges fedezet maga az épülő ház, illetve egy további ingatlan. Ezek együttes, értékbecsléssel meghatározott forgalmi értéke legkevesebb 17 millió forint, mivel a hitelfedezeti érték ennek csupán a hatvan százaléka lehet. Ebben az esetben a leendő családi ház értéke 10 millió, a meglévő másik ingatlané pedig 7 millió forint. Ilyenkor a két ingatlan értékbecslésének teljes költsége 50 ezer forint.
A folyósítási jutalék a kölcsön összegének 0,8 százaléka, azaz 80 ezer forint, építési hitelnél a bank ezt a folyósított összegből levonja. A lakásvásárlásoknál azonban, mivel az összeget az eladó kapja meg, más megoldást kerestek. Itt úgynevezett hitelbírálati díjat fizet a kölcsönigénylő, amely a jóváhagyott hitelösszeg fél százaléka, azaz 50 ezer forint, és előre fizetendő. Ilyen díjat számítanak fel a hitelkiváltó kölcsönöknél is, amikor az FHB egy másik bank számlájára utalja a kért pénzt.
Az épülő ház esetén legfeljebb háromszor esedékes az ingatlan-felülvizsgálati díj, ez összesen 30 ezer forint. Vásárlás esetén az eredetileg felajánlott fedezet később az új lakás lehet, a fedezetcsere ára 25 ezer forint alkalmanként. A kezdeti kiadásokat emeli a közjegyzői költség, ez példánkban még 28 ezer forintot jelent. Az összes fizetendő költség vásárlásnál 144 ezer forint, építésnél pedig 124 ezer forint, de az utóbbinál még 80 ezer forint folyósítási jutalékot von le a bank. A kezelési költség az első esztendőben 150 ezer forint, amely a havi törlesztőrészletbe építve jelenik meg. A lakásépítési feltételek érvényesek a korszerűsítési, bővítési és felújítási hitelek esetén is.
Ha menet közben szerződésmódosítás szükséges, újra kell fizetnünk például közjegyzői vagy szerződésmódosítási, illetve ügyintézési díjat. Ezek a kiadások például hiteltörlesztési, fedezetcserével kapcsolatos vagy futamidőbeli módosítások esetén fizetendők.
Mint Németh Imre elmondta, lehetséges a hitelek akár teljes előtörlesztése is megfelelő indokkal. A törvény szava szerint azonban a teljes előtörlesztés ennél a konstrukciónál megtagadható, hogy a bank üzemvitele jobban tervezhető legyen, s mert a bank forrásait részben a tőkepiacról szerzi be fix kamatozású jelzáloglevelek kibocsátásával.
Vigh György Zsolt
