Állítsd be Google keresőjét, hogy a találatok között biztos ott legyen az Economx!
Az államháztartás finanszírozásában is elterjedt gyakorlat, hogy a korábban felvett kölcsönöket úgynevezett olcsóbb hitelekre cserélik. Ilyenkor a kamatok különbözetének összege a megtakarítás. A másik előny a hitel átütemezése is lehet. A Magyarországon újdonságnak számító jelzálog-hitelezés egyik szegmense a hitelkiváltó kölcsön, amelynek előnyei a magánszférában hasonlóak.
A kölcsön nemcsak a korábbi ingatlanfedezetű hitel kiváltására, hanem bármilyen egyéb célra is felhasználható. A kiváltandó hitel összegének többnek kell lennie hárommillió forintnál - maximális összege 30 millió -, a szabad felhasználású résznek pedig, ha van ilyen, meg kell haladnia az egymillió forintot. Követelmény, hogy a korábbi hitel eredeti céljának már meg kellett valósulnia. Lejárt vagy késedelmesen fizetett hitelek ugyancsak nem válthatók ki. Ezt a korábbi kölcsönt nyújtó bankból származó igazolással kell bizonyítanunk, akárcsak azt, hogy nincs jogi akadálya a kiváltandó hitel előtörlesztésének.
Az FHB csak olyan ingatlanokat fogad el, amelyek fél éven belül értékesíthetők, illetve jogviszonyaik rendezettek. A csere után csak első helyen jegyzett jelzálogot fogad el - addig is legalább második-harmadik helyen jegyezteti magát -, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat köt ki. Csak mindennek földhivatali bejegyzését követően ad pénzt a bank. További feltétel a biztosítás, amelynél úgynevezett engedményezési jogot jegyeztet be a hitelintézet, tehát a biztosítási összeg hitelt fedező része a bankra száll.
Az ingatlanfedezetet a hitelkérőnek kell biztosítania, bár más magánszemély is felajánlhatja tulajdonát. A hitelkérő a kölcsönügyletben adósként és zálogkötelezettként, az ingatlan további tulajdonosai - a dologi adósok - készfizető kezesként és zálogkötelezettként vesznek részt. A bank részletesen vizsgálja a felajánlott ingatlan valódi és a földhivatalnál bejegyzett viszonyait, olyan részletekre is kitérve, mint az özvegyi, haszonélvezeti vagy szolgalmi jog.
A hitelfelvétel a jelzálog típusú kölcsönöknél is kötődik a jövedelem nagyságához, de az is fontos, hogy az adósok egyike rendszeres jövedelemszerző tevékenységet folytasson. A pénzforgalmi vagy a bankszámla megléte is elengedhetetlen. A lejárat előtt az adós nem töltheti be a 65. életévét. A hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezetül elfogadott ingatlan hitelbiztosítéki értékének 40 százalékát, futamideje 5-15 év lehet. A hitelhez kezest is kérhet a bank. A hitelkiváltó kölcsön másik FHB-konstrukció lecserélésére nem vehető igénybe.
A kamatláb ugyancsak a kamatperiódustól függ, öt évnél 14,9 százalék, egyéves esetén 16,5 százalék az indulóráta, amely a szerződéskötéskor rögzített és az első periódus végéig állandó. A továbbiakban a periódusok fordulónapján a mindenkor hatályos FHB-kamatok szerint változik. A szokásos költségek között fellelhető a jelzáloghitelekre jellemző ingatlan-értékbecslési díj. Ez az igényelt kölcsön összegének 1 százaléka, de minimum 50 ezer forint. Hitelbírálati díjat is kell fizetni, ez a hitelösszeg 0,5 százaléka és szerződéskötéskor fizetendő. Ha a folyósítás mégis meghiúsul, ez az összeg elvész.
A kezelési költség is elmaradhatatlan, összege az ügyleti év elején fennálló tőketartozás két százaléka, és havonta fizetendő. A később esetleg felmerülő - ezért a teljeshiteldíj-mutatóban nem szereplő - költség a szerződésmódosítási díj (4 százalék).
A felmerülő közjegyzői költségek is a hitelfelvevőt terhelik, csakúgy, mint a jelzálogjog bejegyzésének és törlésének illetéke. Türelmi idő nincs, a tőketörlesztést és a kamatfizetést annuitásos módszerrel számítják. Az előtörlesztést a bank egyéves kamatperiódus esetén a második évben, ötéves periódusnál az első periódus végén ajánlja fel. A későbbiekben a kamatperiódusok fordulónapján már csak korlátozott mértékben lehetséges a további előtörlesztés. Az automatikus előtörlesztési díj az előtörlesztett összeg 2 százaléka. A legkisebb előtörleszthető összeg 100 ezer forint, de legfeljebb a még fennálló tartozás 30 százaléka lehet.
Hitelkiváltás esetén a kölcsönt a korábbi hitelt folyósító bank által írásban közölt bankszámlaszámra utalja az FHB. Amennyiben szabadon felhasználható összeget is igényel az ügyfél, azt természetesen saját számlájára kérheti.
Vigh György Zsolt
